1621
0
Дмитрий Синочкин

Дайджест

Август получился на диво насыщенным. На рынке то паника, то необоснованный оптимизм; официальная статистика расходится с данными компаний о продажах; девелоперы и риэлторы с трудом усваивают кипу законов, принятых предыдущей Думой, и готовятся к новой порции. Садоводов и дачников вообще подстерегает принципиально новое законодательство, и всех до кучи – новые налоги и драконовские штрафы.

Попробуем разобраться.

На сайте 47 news 4 августа – статья «О2 окислил Москвина». (Так себе заголовок, если честно.) Покупатели квартир в ЖК «Силы Природы» грозят в несколько раз увеличить число обманутых дольщиков Ленобласти.

Причина понятна: пайщиков приравняли к дольщикам. Не в плане компенсаций, а просто начали включать в реестр обманутых. Областная статистика, конечно, резко ухудшится: сейчас в регионе на учете 731 обманутый дольщик, а через полгода только за счет одного этого комплекса их может стать в полтора раза больше.

Чиновникам можно надеяться на два обстоятельства. Или компания «О2 Девелопмент» вдруг отыщет стратегического инвестора и резко форсирует темпы строительства (что вряд ли). Или Минстрой введет новые правила учета, в соответствии с которыми в потерпевшие можно официально включать только тех, у кого застройщик работал по ДДУ, застраховал ответственность и вообще вел себя образцово, да вот обанкротился…

 

«Ведомости» от 10 августа информируют читателей: «Продажи новостроек в Москве и области практически встали».

Авторы обзора ссылаются на оценки федеральных и подмосковных чиновников, мнение руководителей ФСК «Лидер» и других крупных компаний.

Руководитель аналитического центра Irn.ru Олег Репченко отмечает: «В июле резко выросло количество ипотечных сделок, а ДДУ заключено столько же, сколько и месяцем ранее. Это тревожный сигнал: покупатели с живыми деньгами кончились, и рынок держится за счет заемных средств».

На вторичном рынке столичного жилья 81% сделок проходит с дисконтом. Но и на вторичке спад: продажи упали в июле примерно на 15%, следует из данных Росреестра.

Вторичное жилье по ценам догоняет традиционно более дешевые новостройки. (В Петербурге этот процесс начался полтора года назад.)

Предложение малогабаритных квартир в подмосковных новостройках выросло за два года в четыре раза. Средний чек у застройщика стал меньше на 25–30%. А себестоимость увеличилась и отличается от продажной цены всего на 10–15%.

Что дальше?

 

На портале NSP.ru 16 августа – обзор «Пузырь с господдержкой», посвященный итогам ипотечного кредитования за полгода.

Ипотечных кредитов в первом полугодии 2016-го выдали на 44,2% больше. «Ни российские банки, ни власти не признают, что при падении доходов населения это может означать надувание ипотечного пузыря»,- пишет NSP.ru.

Граждане за шесть месяцев взяли в банках 389 800 рублевых жилищных кредитов на общую сумму 664,5 млрд. Всего на 1 июля россияне задолжали банкам по жилищным кредитам 4,8 трлн рублей. За полгода суммарный долг вырос на 6%.

При этом, конечно, растет и просроченная задолженность. По данным ЦБ, она достигла отметки 45,5 млрд рублей. По сведениям Объединенного кредитного бюро (ОКБ), объем просрочки намного выше: порядка 157 млрд.

В Петербурге показатели росли даже энергичнее, чем по России. За первое полугодие было выдано 20 650 кредитов, общая сумма - 43,72 млрд рублей. Рост к первому полугодию 2015-го составил 54% в штуках и 46% — в деньгах.

В Ленобласти банки предоставили 5480 займов на 9,78 млрд: по числу ссуд плюс 44% к первой половине 2015-го, а по сумме - плюс 39%.

Рост просрочки: в Петербурге - до 1,02%, в Ленобласти - до 0,98%.

 

На IRN.ru 22 августа – проблемный и полезный обзор: «Хватит ли банковских депозитов на покупку жилья?».

Вывод, собственно, приведен уже в первом абзаце: «Деньги есть в основном у тех, кому лишние квартиры уже не нужны, а у нуждающихся в жилье финансовое положение не дотягивает до стоимости московского метра».

По данным на 1 июля, российское население держит на депозитах в банках заоблачную сумму - 22,7 трлн рублей. При этом депозитных счетов у нас в 3,7 раза больше, чем граждан. Однако 85% вкладов – это суммы менее 10 000 рублей.

«Структура депозитов повторяет имущественную конфигурацию российского общества. Есть те, кто может без проблем купить жилье в столице - но их на всю страну менее одного процента, и они уже давно все купили, в том числе лишние инвестиционные квартиры. И есть все остальные».

 

«Подмосковные коттеджи перестали покупать в кризис»,- констатируют «Ведомости» от 22 августа.

Около 90% новых проектов - участки без подряда. Земля без построек, но с подведенными коммуникациями и дорогами оказывается сейчас самым выгодным продуктом. Участки с готовыми коттеджами почти не продаются. Даже в элитном сегменте загородного рынка почти половина сделок - это покупка «голой земли».

«Многие лендлорды выкидывают на рынок землю, за которую они платят постоянно растущие налоги, банки реализуют непрофильные активы. Многие из существующих проектов открывают новые очереди в поселках, оптимизируя нарезку участков под вновь сформировавшийся спрос», – рассказывает гендиректор компании Landwerk Дмитрий Гордов. «Происходит укрупнение компаний, которые занимаются поселками без подряда, - говорит генедиректор “Группы Земер” Илья Терентьев. - Небольшие компании не справляются в нынешних условиях слабого спроса и вынуждены либо морозить проекты, либо уступать более крупным игрокам».

В представлении клиентов идеальный участок находится не далее чем в 30 км от МКАД, рядом с лесом или рекой, имеет все коммуникации и стоит 1-1,5 млн рублей.

 

На сайте АСН-инфо 22 августа размещено интервью с Кириллом Поляковым, генеральным директором АНО «Дирекция по развитию транспортной системы Петербурга и Ленинградской области»: «Развитие инфраструктуры южной части агломерации – в приоритете».

Речь идет о координации усилий двух регионов в сфере дорожного строительства, о совместных проектах, в которых участвуют и средства региональных бюджетов, и девелоперы. Г-н Поляков не обходит стороной и острые вопросы: о транспортном тупике, в котором оказались пригородные районы массовой застройки, о легкорельсовом транспорте и, конечно, о перспективах развития южного направления. Сейчас многие специалисты считают его вполне приемлемой альтернативой дискредитированным локациям, к которым уже прилепилось прозвище «гетто». Перечень реконструируемых трасс и перспективных инфраструктурных проектов впечатляет. Жаль, конечно, что существенная их часть зависит от щедрот федеральной казны.

 

«Деловой Петербург» 23 августа рассказывает о том, как «Бывший вице-губернатор Локтионов переводит землю в Буграх под жилье».

Речь идет о массиве 250 га. Виктор Локтионов направил заявку о включении этой сельхозки в земли поселений. Бывшему чиновнику принадлежит также строительная компания «ИПС», которая уже строит в Буграх ЖК «Ленинградское трио» на 951 квартиру.

Сейчас в генплан Бугровского поселения вносятся поправки; заявки о внесении изменений в генплан и ПЗЗ местные власти принимали до апреля, и сегодня их подано 129. «Опоздавшие» интересанты продолжают подавать заявки в районное управление архитектуры и КАГ Ленобласти. Рассматривать генплан правительство региона, скорее всего, будет в октябре.

 

«КоммерсантЪ» 23 августа анализирует предстоящие поправки в законодательство о дачных и садоводческих товариществах: «Полтриллиона рублей можно собрать с российских дачников».

По данным Союза садоводов, в России около 16 млн дачных участков. Профессор Института экономики РАН Иван Стариков считает эту цифру вдвое заниженной.

Но даже с учетом расхождений в оценках дачи составляют как минимум треть всех домохозяйств в стране (по результатам всероссийской переписи 2010 года их было 54,6 млн). «Неудивительно, что для государства дачная территория — важный источник потенциальных доходов. При этом платежи с дачников, включая налоги на землю и имущество (дома, бани, гаражи), идут в местные бюджеты»,- пишут авторы обзора.

По примерный оценкам, после повсеместного перехода «на кадастр» местные бюджеты по всей стране могли бы получать минимум 88 млрд рублей только от земельного налога на дачников.

Есть еще миллионы участков с незарегистрированными строениями, есть предоставленные, но незастроенные (таких землевладельцев обложат штрафом) и т.д.

Это также резерв для пополнения бюджета.

Еще один источник дохода – лицензирование скважин. Если дачники объединены в юрлицо, то с сентября 2016 года будут проверять, купили ли они лицензию на добычу подземной воды (скважины), что обязаны были сделать еще по закону 1992 года.

Варианты простые: или миллион рублей штрафа, или примерно та же сумма на установку лицензированной и соответствующей правилам скважины.

 

На сайте BN.ru 24 августаобзор «Поселок Бугры: в погоне за Мурино».

«Бугры и Мурино, очевидно, вскоре сольются в один город-спутник Петербурга. Пока же меньший по размерам поселок отстает по темпам строительства как жилья, так и социальной инфраструктуры».

На Мурино застройщики обратили внимание раньше: там есть метро. Зато Бугры изначально застраивались как самостоятельный поселок: здесь еще с советских времен имелись школа и детсад, а также довольно удобные подъезды.

Понятно, что единственной школы на 400 учеников и садика на полторы сотни мест недостаточно уже сейчас. Население Бугров за последние несколько лет почти удвоилось. А до конца текущего года здесь будут сданы два жилых комплекса в общей сложности на 1128 квартир.

Как и в Мурино, вплоть до последнего времени никакой социальной инфраструктуры застройщики вместе с жильем не возводили. Первой это сделает компания «ЦДС» в своем ЖК «Новые горизонты». Это самый крупный проект в Буграх – 450 000 кв. м жилья. Кроме 10 000 квартир компания построит два детсада и школу.

На 2017-й год запланирована сдача около 3200 квартир в трех объектах. Общий строительный потенциал Бугров приближается к 1 млн «квадратов».

 

«Продажи в малоэтажных проектах Ленобласти растут»,- сообщает 47news от 25 августа. 

Формат малоэтажных домов становится все более популярным у покупателей.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в структуре сделок, заключенных на первичном рынке пригородов Ленобласти, на жилье в таких домах приходится уже 10%. Главный фактор – более низкая, чем в многоэтажных строящихся домах, цена.

«По состоянию на август 2016 года средняя цена предложения класса “масс-маркет” на первичном рынке пригородной зоны Ленобласти – 71 800 рублей за 1 кв. м. А средняя стоимость “квадрата” в малоэтажных проектах – 62 000 рублей, на 14% меньше. Если раньше в объеме спроса на малоэтажку приходилось 5-7%, то сейчас эта доля достигла 10%», - приводит 47news мнение специалиста КЦ Евгении Литвиновой.

Лидер по популярности среди локаций, где развивается малоэтажное строительство, - Сертолово: порядка 40% от общего числа сделок. На втором месте – Романовка: 15%. Третье место делят Скотное и Всеволожск – по 10%.

 

«Изумрудная долина» живет без постоянных воды, света и тепла», информирует 25 августа сайт Zagorod.ru. Поселок (18 га, 85 участков) расположен на территории СП Оржицкое (Ломоносовский район). В нем нет центральных коммуникаций. Электричеством жители обеспечивают себя сами, от генератора. Вода поступает из скважины, но она техническая и пить ее нельзя. Застройщиком выступало ООО «Изумрудная долина». На данный момент на имущество владельца компании Татьяны Резановой наложен арест. В том числе под арестом оказался 21 участок в поселке. Телефоны компании не отвечают.

 

На портале Snob.ru 24 августа опубликовано интервью с архитектором из Бремена Андреасом Веннингом: «Архитектура на весу». Он проектирует и строит дома на деревьях.

«В детстве дома на дереве у меня не было, но когда друзья предложили мне построить такое здание на их земле, мне стало интересно, как это - спать в древесной кроне и использовать это чудесное место для жизни. Я закончил его в 2003 году. Я и раньше любил деревья, любил лазать по ним, так что идея создать жилое помещение на ветвях, где можно было бы спать или пить кофе, меня очаровала. Постепенно я стал специалистом, создал сайт и в конце концов заполучил своего первого клиента».

Текст неплох (в «Снобе» провалов почти и не бывает), но главное – картинки. Право, их стоит поразглядывать. Может, кого-то из местных заказчиков это натолкнет на сходные мысли?

 

если понравилась статья - поделитесь: