2276
0
Дмитрий Синочкин

Андрей Бочков: «Сначала закрутят гайки. Потом слетит резьба».

Деловой имидж Андрея Бочкова, руководителя УК «ПулЭкспресс», сложился давно: компания на рынке много лет, и все эти годы вполне успешна. Он знает о загородной недвижимости если не все, то многое. Поэтому нам интересно увязать его видение рынка с тем, что происходит во внешней сфере: в политике, в макроэкономике. 

- Как давно вы работаете генеральным директором?

- С 2005 года. Изначально занимался только продажами. С 2009-го, после первого кризиса, в мои обязанности вошла и девелоперская часть, в том числе освоение новых участков, согласование сетей и пр.

- Как раз вопрос по поводу кризиса: есть ли что-то общее между ситуацией 2008 года и теперешней? И много ли существенных отличий?

- Во всех кризисах есть что-то общее. Современная ситуация отличается тем, что меньше паники. Многих представителей моего поколения и более молодых кризис 1998 года коснулся незначительно. Те же, кто в 1998-м уже вел бизнес, серьезно работал и смог преодолеть тот обвал, извлек из него уроки. Далее 10 лет был постоянный рост (общий рост экономики, а следовательно, доходов населения и потребления), поэтому у большинства было ощущение: все будет лучше и лучше. И вдруг – бабах! – всем стукнуло по голове. 2008 год случился после десятилетия роста. И тот обвал стал для очень многих неожиданностью.

В 2009-м мы вошли в новую реальность, пришлось больше работать, перестроить бизнес и собственную систему приоритетов. В бизнесе выжили те, кто смог приспособиться к новым условиям.  

То, что происходит сейчас, – очередная новая реальность. Но ее приход воспринимается более-менее спокойно. Все уже было, все поднадоело.

- Без паники – потому что мы понимаем, что происходит? Или оттого, что не понимаем?

- Людей, которые хорошо разбираются в экономических процессах, на самом деле не очень много. Хотя мы все лучшие врачи, строители, экономисты, политики и так далее. У нас, скорее, есть такая национальная особенность: мы живем на уровне ощущений. Если выбираем – так сердцем, а не головой. Спинным мозгом чувствуем. И вот это чувство нам подсказывает: как-то все опять сложится, как-то проскочим и будем жить дальше. Это на уровне генетической памяти. Ни одно поколение не жило спокойно: то реформы, то война, то революция, то экономический кризис…

- Падают доходы, сокращается число сделок. Рынок у нас в положении ящерицы, которая отбрасывает прищемленный хвост и бежит дальше? Или это положение динозавра: ему уже башку откусили, а он только через полчаса почувствует?

- Скорее, это ящерица. Мы выживаем в любой ситуации, приспосабливаемся. Да, что-то потеряли, сейчас сообразим, что делать дальше. Делай, что должен, и пусть будет, что будет.

- Политологи пишут: нефтяная рента сокращается, и власть начинает по второму кругу стричь бизнес и население. Вы ощущаете давление со стороны силовых структур?

- Усиление давления со стороны фискальных органов чувствуется. Это понятно: доходы государства от нефти падают, а бюджет наполнять надо, поэтому возникает непреодолимое желание собрать побольше в виде налогов с граждан и бизнеса (хотя справедливости ради надо заметить, что во всем мире так: государство живет за счет налогов, только обертка разная).

Если же говорить о возможных попытках отобрать бизнес со стороны отдельных представителей силовых структур, то девелоперский бизнес – не такой интересный, чтобы его отнимать. Рентабельность не настолько высока, а чтобы даже ее получить, в нем надо работать.

Хотя я знаю людей, которые вынуждены были свернуть дела и уехать – вот после 2009 года, как раз по тем причинам, о которых вы говорите.

Все верно: кормовая база сокращается, а кормиться где-то надо. Они по-другому не умеют, конечно, попытки «отжать» продолжатся. Но ведь мало отобрать – надо еще понимать, что с этим делать.

- Недавно на деловой конференции была высказана такая мысль: если фирму в любой момент можно продать за определенную сумму вместе со всеми отлаженными процессами – это бизнес. А если все зависит от первого лица, если велика личная составляющая – это не бизнес, а хобби…

- Зависимость от личного – это ведь не только в девелоперском бизнесе или сфере высоких технологий. Например, компания Apple… Девелопмент как раз относится к такой категории предприятий, в которых очень многое зависит от команды.

Это тонкое соотношение: создать механизм, который будет работать и без тебя. Чичваркина вынудили продать «Евросеть» и уехать, и компания развивается без него, хотя, наверное, иначе, чем было бы с ним. История Павла Дурова в чем-то похожа. У нас личная составляющая велика, наверное, выше, чем в стандартных западных практиках.

- Откуда берется спрос в дорогом сегменте?

- Предлагаю начать с аксиомы: деньги у людей есть. Их продолжают зарабатывать, преимущественно в рублях. Валютные доходы, конечно, упали. Цены на рынке недвижимости не поднялись. Дорожают продукты питания, потому что много импорта. Дорожают автомобили. А в недвижимости роста нет.

- Мы раньше полагали, что покупка недвижимости – это шаг человека, который хорошо представляет свое будущее. Теперь это не так? Уровень неопределенности растет…

- Во всем мире так. Я недавно был в Германии. В основных городах-миллионниках цены растут. Причем много сделок проходит «не глядя», без пристрастного выбора. В Европе низкая инфляция, ставка по депозитам около 0,5%, и люди инвестируют в недвижимость.

У нас ведь тоже «вилка»: банки дают по депозитам 10-12% годовых при инфляции в 15-16%. Другие инструменты граждане не очень понимают. Покупка недвижимости, конечно, основной вариант сохранения средств.

- Если бы у нас еще зарплата росла вместе с инфляцией…

- Она чаще даже снижается.

- По данным Сбербанка, депозитные счета на миллион рублей и более имеют 2% населения. Все? Это и есть весь наш рынок?

- Повторюсь: деньги у людей есть. И не только у тех, кого практически лишили возможности выезжать за границу. Они совершают покупки в России. И в основном это не инвестиционные покупки, а приобретения для себя (или детей) – для жизни.

Конечно, в основном доходы упали. Однако многие сферы бизнеса несмотря на усиливающуюся изоляцию не просто работают, но и увеличивают оборот. Нефтеперевозки, танкеры, железнодорожные перевозки. Внутренний туризм, фирмы, обслуживающие иностранных туристов в России (из Европы едут меньше, но увеличился поток из Китая, Индонезии, Тайланда). Кто-то переориентировался на российских производителей (например, наладил поставку морепродуктов с Дальнего Востока), вдруг оказалось, что в Ленинградской области есть свое производство сельхозпродукции… Если человек настроен на эффективную работу, никакие усилия государства ему не помеха…

- Сейчас главная угроза исходит от рынка (сокращение спроса, демпинг) или все же от регулятора, который в любой момент может принять какие-то очередные дикие ограничения, установить новые нормы?

- Больше опасаемся регулятора. У людей, которые должны управлять государственными структурами, фантазии не так много. Бюджет надо наполнять, надо выполнять социальные обязательства. А соображения на что-то еще, кроме самых простых ходов (например, увеличить налогообложение), не хватает. Фантазия бурная, но работает строго в одном направлении.

Несмотря на все декларации правительства о принятии программ развития экономики на 10–20 лет такое ощущение, что у многих чиновников голова работает в очень ограниченном временном диапазоне - полгода-год. Мы с коллегами обсуждали ситуацию с водоводом [в Мистолово: деньги с девелоперов собрали, очистные сооружения так и не построили – «Пр».] и предлагали чиновникам очень простую схему. Создайте управляющую структуру (оператора), сделайте проект, пройдите экспертизу. Вы как администрация имеете генеральный план поселения, план его развития. Все понимают, как будет застраиваться и развиваться территория, сколько жителей появится, сколько вокруг заинтересованных в водоснабжении проектов. Составьте бизнес-план, под гарантии региона возьмите в банке проектное финансирование по льготной ставке, постройте и предложите подключиться всем желающим, которые находятся вдоль трассы. Вот вам готовый бизнес: сначала плата за подключение, а в дальнейшем – поставка воды потребителям. Этого не происходит!

Чиновники рассуждают иначе: вот сейчас зайти, быстро что-то «наколдовать» и отвалить. Все. Это им понятнее, чем создавать структуру, на которой и государство, и муниципалитет, и управляющие могли бы долго зарабатывать.

- Нам с вами придется существовать в ситуации, когда государство завинчивает гайки, а потом в силу изменения внешних факторов постепенно возвращается к норме? Или в ситуации распада, когда государство просто перестает выполнять свои функции?

- К сожалению, история наша идет по спирали. И цикл этот повторяется. Сначала гайки закручивают до предела – потом на них срывается резьба. И тогда все начинает разваливаться. И я боюсь, что нам предстоят оба этапа. Сначала закручивание гаек, а потом все это может лопнуть. Причем, скорее всего, это произойдет быстро. Плавные процессы – это как-то не про нас. Плавно получилось у Китая. Они за 20 лет подняли страну очень сильно. А у нас скачки из крайности в крайность.

- Вы собираетесь в ближайшее время покупать участки, развивать новые проекты?

- Да, кризис, как известно, время возможностей, так что перспективные участки мы продолжаем искать. Но, скорее всего, речь будет идти не о том, что мы готовы вложить живые деньги в приобретение участка, а о совместном освоении. Люди, для которых земля не является профильным активом, сейчас стремятся от нее избавиться. Продать наделы за те суммы, которые владельцы хотят выручить, сегодня практически невозможно, а вот вывести их в оборот, продавать постепенно – это более реально. Такие проекты мы сейчас и ищем.

- У вас нет ощущения, что несмотря на инфляцию наличные деньги становятся дороже, превращаются в ценность?

- Конечно. Так было и в кризис 2008 года.

- У вас один паспорт, одно гражданство?

- Возможность получить вид на жительство в Европе всегда есть. Но я не стремлюсь туда. К сожалению или к счастью, я люблю мою страну.

- У вас нет запасного аэродрома?

- Я очень не хочу, чтобы сложилась ситуация, при которой я был бы вынужден уехать.  Помните: «Я мзду не беру, мне за державу обидно». Хочу жить в своей стране, делать то, что мне нравится, заниматься полезным делом.

- А где для вас «точка невозврата»? Какие шаги власти могли бы вас побудить все-таки уехать и оформлять вид на жительство?

- Угроза жизни и здоровью моих близких. Например, не дай бог, революционная ситуация в стране в целом. Потому что революция всегда чревата неизбежным переделом. Сейчас мы в Украине это наблюдаем.

- Ваши навыки и профессиональные качества позволили бы вести бизнес на западе?

- В каждой стране свои особенности. Думаю, было бы несложно адаптироваться. Хотя и там есть своя специфика. В немецком есть такое выражение – Vitamin B - от немецкого слова Beziehungen (связи). Но когда ты понял и принял правила игры – все становится просто. На западе труднее всего адаптироваться тем, кто привык не создавать, а паразитировать.

Но все-таки я хочу жить и работать здесь.

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2015

Спорт: адреналин