Никуда не делась неприятная практика строительства многоквартирных домов на землях ИЖС.

Недавно суд кассации признал самостроем ЖК «Лахта-Модерн» на Конналахтинском, 55. Инвестор пытался выдать два таун-хауза за индивидуальные дома, объединив секции сквозными проходами. Судьи второй инстанции повелись на трюк, однако окружной арбитраж не поверил, что в доме площадью 1850 кв.м в 11 трехэтажных секциях будет проживать одна семья. Теперь служба Госстройнадзора будет добиваться сноса зданий.

Продолжаются юридические споры вокруг объектов, построенных на участках ИЖС группой лиц, имеющих отношение к компаниям «Ваш дом», «Параметр» и «ФилинЪ». Двадцатиквартирный дом на ул. Дружбы, 8 (Пушкин, поселок Александровская) признан самостроем; незадачливые покупатели добиваются возврата денег. По словам соседей, в объекте (официально он не сдан и не введен в эксплуатацию) размещен пансионат для пожилых - здесь живут 19 старичков и старушек; тысяча рублей в сутки – с ходячих граждан, две тысячи – с тех, кто уже не может передвигаться самостоятельно…

Позиция государства по отношению к самострою ужесточается; счет искам Госстройнадзора о сносе неправильных построек идет уже на десятки. В области тоже начали заниматься этой темой.

Обычные последствия: затяжные, через суд, попытки зарегистрировать собственность, а потом – еще и еще суды, чтобы доказать легитимность самой постройки. Потому что – внимание! – наличие на руках свидетельства от сноса не защищает.

Так что рекомендации гражданам просты: обязательно проверять статус и назначение земли и непременно заглянуть в разрешение на строительство. (У застройщика «Лахта-Модерн» разрешение было, но – на индивидуальные дома).

Вторая группа проблем связана со статусом общих земель в садоводствах и дачных поселках, правами на сети и дороги.

На днях компания «АйДаДом» сообщила и о продаже последнего участка в поселке «Южная Дача». Компания заметная. На сайте фирмы заявлено полтора десятка проектов:

«Петергофские Предместья», «Жемчужина», «Южная Дача», «Долина Уюта» и др.

Компанию считают застройщиком. На самом деле это продающая структура, некий «зонтичный бренд». Земля (на начальной стадии) обычно принадлежит частным собственникам, строительство и обустройство ведется на деньги будущих обитателей поселка.

В этом, собственно, нет подвоха. Проблема в другом. На рынке привыкли к тому, что покупатель участка становится членом ДНП, соответственно – получает долю в общем имуществе и право голос при решении важных вопросов. Но не в случае с проектами, которые реализует «АйДаДом». В сданных («Петергофские предместья» и «Южная дача») и в строящихся поселках  собственники в состав ДНП не входят! ДНП в этих проектах – это два-три человека, причем даже не из числа собственников. Это значит, что владельцы участков не смогут контролировать общие расходы.

Сотрудники компании «АйДаДом» заверили нас, что все шаги предпринимаются для блага покупателей, а в ДНП владельцев участков не принимают, «чтобы не создавать колхоза».

«Такой подход чреват непредсказуемыми рисками,- замечает специалист компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. – Расходы на содержание общего имущества нести все равно придется, а проверить их обоснованность будет сложно».

На форумах ситуация в поселках от «АйДаДома» обсуждается весьма оживленно: почему берут деньги за охрану, хотя забор еще не достроен, почему уменьшили и перенесли детскую площадку; некоторые из жителей считают расходы завышенными; администрация не пускает собственника в поселок «из-за долгов» - а он резонно возражает, что долги можно взыскивать только по суду, суда не было, да и договора с ДНП у него нет!

Проблема не в том, что не выполняются договорные обязательства – а в том, что непонятно, кому предъявлять претензии.

Схема с «ручным» весьма ДНП удобна для застройщика, но может создать массу неприятностей в последующей жизни, после сдачи.

Но это все сущая мелочь по сравнению с ловушкой «неразграниченной сельхозки», в которую угодили уже сотни людей. Схема простая. Организаторы операции находят владельцы приличного участка сельхозземли в хорошем месте. Затем развешивают объявления. Землю обещают или вообще бесплатно (например, «чтобы не платить налоги» - 36 000 рублей за оформление, и все!) или за смешные по сравнению с рынком деньги – 15-25 тысяч за сотку в Цвелодубово. Потом начинается разводка: сначала авансовый платеж, потом доплата за дороги, за оформление; потом свидетельства не получить, пока все не скинутся. (Это чтобы «пайщики» давили друг на друга). Деньги просят закладывать в ячейку…

То есть фактически идет продажа долей в неразграниченных сельхозугодьях. Причем нередко и собственник земли не получает обещанной суммы.

Когда разгорается скандал, компания меняет юридическое лицо и офис.

В этой сомнительной деятельности замечены: ООО «Объединенные земельные ресурсы», ООО «Студия Милан», ООО «УК Дачный поселок - Ясные Поляны», ООО «Комитет по развитию собственности землевладельцев», ООО « Лендкомитет», , ООО «Фонд перераспределения земель», «Земельный фонд развития», ООО «Феникс»,  и некоторые другие. По договору, эти фирмы «оказывают консультационные услуги», и выудить обратно деньги непросто. По словам потерпевших, к схеме непосредственное отношение имеют бывшие и действующие сотрудники компании РФН («Русский Фонд Недвижимости»).

В лучшем случае покупатели остаются наедине с проблемами по инженерии и со свидетельством о собственности на непереведенные в другую категорию сельхозугодья.

С особенностями дикого дачного бизнеса пытаются справиться садоводы в поселках «Сказка-1», «Сказка-2», «Сказка-3», «Три озера», «Цвелодубово», СНТ «Ясные Поляны»…

В Смольнинском суде только к «Комитету по развитию собственности землевладельцев» - полтора десятка исков.

Подробности можно посмотреть в группе «Вконтакте»: http://vk.com/club53234630.

Ситуация не безнадежная, но кислая. Вернуть деньги и добиться выполнения обязательств в полном объеме, скорее всего, не удастся. Легализовать собственность, добиться перевода земель и прокладки сетей – в принципе реально (хотя и не во всех случаях) и зависит от энергии инициативной группы и способности потерпевших действовать сообща. 

Этот материал – только начало дискуссии. Полагаем, и руководителям названных в статье компаний найдется что сказать, да и покупатели вряд ли будут отмалчиваться. До встречи в следующем номере!