– На чем специализируется ваша компания?

– Один из основных видов деятельности фирмы «ЭнергоЛэнд» — управление проектами. Компания помогает собственникам объектов недвижимости увеличить коммерческую стоимость их имущества. Она разрабатывает концепцию развития, определяет наилучший вариант использования участка, готовит подключение мощностей, если нужно — договараивается с монополистами… И так далее.

– Какими проектами вы занимаетесь? Коттеджными поселками или заводами?

– Последние несколько лет мы сопровождали проекты организации промзон, баз отдыха и коттеджных поселков. Интереснее всего было работать с промзонами.

– Вы осуществляли полный цикл — от покупки или согласования места размещения объекта до его ввода в эксплуатацию?

– Фактически — да, но только юридической частью. Разрабатывали идеи, концепции, подготавливали исходно-разрешительную документацию. Непосредственно строительным циклом занимаются другие компании, также входящие в нашу группу.

До 2008 года мы были структурным подразделением крупной строительной компании. Кризис все расставил на свои места. Резко снизился спрос на участки всех категорий, земля перестала быть предметом спекуляции и снова стала частью производственного цикла.

– Что вы имеете в виду?

– Гражданин мог приобрести землю и, выждав шесть — девять месяцев, продать ее с ощутимой прибылью. Сейчас сделки с недвижимостью стали более «интеллектуальными». Покупая, к примеру, участок, инвестор отдает себе отчет, зачем он это делает и сколько потратит на инженерную и иную подготовку.

– Как называется группа компаний, в которую входит ваша фирма?

– Юридически группы компаний нет, но, думаю, нас объединяет бренд «Олтон». ООО «Олтон +» стало первым нашим проектом организации масштабной промзоны. Мы занимались им от приобретения земель сельхозназначения до строительства на собственные средства всей необходимой инфраструктуры, включая дороги, электрическую подстанцию на 48 МВА, выполнение технических условий монополистов для обеспечения промзоны водой и теплом. В результате на рынок было выставлено 167 га инженерно подготовленных земель промышленного назначения между Вантовым мостом и Мурманским шоссе. Сейчас готовится вторая очередь промзоны.

– На основании каких параметров или особенностей вы принимаете решение о функциональном назначении участка? Как определяете, будет здесь жилье, промышленная зона или логистика?

– Мы советуемся с архитектором области, со специалистами района, с разработчиками генерального плана поселения. Собираем информацию о перспективах развития сетей и наличия фактической возможности присоединений. Исходя из полученной информации, определяем перспективность участка в общем и наилучший вариант его использования. При необходимости привлекаем специалистов для инженерных расчетов потребностей тех или иных вариантов развития и оценки объективности информации, полученной от монополистов. Предварительные тех-условия могут быть слишком оптимистичными или наоборот.

– Работают ли с вами консультанты?

– Стараемся справляться сами.

– Насколько велик ваш земельный банк?

– Наши компании — собственники участков разных категорий общей площадью более 200 га во Всеволожском, Выборгском и Приозерском районах.

– Участники рынка говорят о проблемах спроса: реализовать земли не так просто...

– Наш банк земли — далеко не самый крупный. Участок становится ликвидным товаром, когда потенциальный покупатель может использовать его по назначению: сеять на сельхозземлях, строить поселки, заводы, склады и т.д.

Рынок перенасыщен неликвидными предложениями по продаже «земли у КАД» или «с инженерными сетями на участке». Начинаешь внимательно изучать надел и понимаешь, что КАД — это скорее обременение, так как до ближайшей развязки — 4 км, а наличие сетей — это высоковольтная линия на 330 кВ с газопроводом высокого давления…

Хочу отметить, что рынок ликвидной земли тоже претерпел изменения: приобретаемые участки уменьшились в площади.

– Таким образом, востребованы предложения, компактные по территории, с инфраструктурой?

– На мой взгляд, да. Есть спрос на наделы площадью от 0,5 до 5 га. Самый востребованный формат — 1–2 га. Это приводит к снижению доходности, так как мы вынуждены нести обоснованные потери — на выделение территорий под инженерные коридоры и дороги.

– По оценке консультантов, участки вокруг КАД с момента объявления о начале строительства подорожали примерно в 10 раз. Насколько справедливы эти оценки? Успели ли вы поучаствовать в этом «празднике жизни»?

– На мой взгляд, доходы от реализации участков могли быть еще выше, если начинать, например, с приобретения паев и завершать предварительный цикл доведением капитализации участка до уровня, необходимого для продажи (перевод в необходимую категорию, получение технических условий).

– В конце года будет объявлен конкурс на строительство участка платной автомагистрали Москва — Санкт-Петербург. Там будет такая же ситуация, которая складывалась при строительстве КАД?

– Сильно сомневаюсь, что там будет такой же сценарий. Сейчас интерес к новым участкам распределяется в зависимости от других причин.

Полагаю, что в районных центрах, имеющих свободные трудовые ресурсы, будут размещаться новые производственные мощности. А в таких местах, как порт «Усть-Луга», где строятся крупные промышленные объекты, будут возводить жилье для временного проживания строителей и для специалистов, которые впоследствии будут там трудиться.

С учетом перспектив развития поселений монополисты станут закладывать в инвестиционные проекты затраты на перспективное строительство головных источников и распределительных сетей. Планомерное развитие позволит архитекторам не только осуществлять рутинную работу, но и заниматься проектами «для души», для потомков.

– Если продолжать тему больших инфраструктурных проектов — насколько реальна, насколько важна для области идея Новоладожского водовода?

– Очень важна, но необходимо сделать технико-экономическое обоснование, позволяющее определить реальные потребности в воде и примерно рассчитать будущий тариф на присоединение.

– Реальные доходы редко совпадают с запланированными… Вам всегда удавалось  собрать деньги за построенные сети?

– К сожалению, не всегда в планируемых объемах: помешал кризис. Но строительство нового водовода в Ленинградской области — это вопрос развития субъекта на перспективу.

– Чувствуете ли вы как оператор девелоперского звена конкуренцию со стороны муниципалитетов, которые сейчас активно начали торговать своими площадками? Отразится ли ситуация с утверждением генеральных планов на стоимости участков?

– Учитывая, что мы никогда не пытались  монополизировать рынок, конкуренцию со стороны муниципальных образований не ощущаем.

В части утверждения генеральных планов, думаю, сильного падения цен не произойдет. Как и сейчас, продолжится тенденция к увеличению разрыва в цене на ликвидные участки и земли промышленности и населенных пунктов и на участки для выращивания сельхозпродукции. В наших условиях нередко бывает так, что их невозможно использовать по целевому назначению.

– На протяжении долгих лет главным ресурсом на земельном рынке был административный. Сейчас таким же ключевым ресурсом становится возможность получать точную информацию о планах развития инженерной и дорожной инфраструктуры?

– И раньше ключевым моментом была не возможность перевести землю в другую категорию, а желание собственника инвестировать средства в развитие территории, привлекая профессионалов и осуществляя рекомендуемые действия.

На мой взгляд, успех компании зависит от доброжелательного, корректного отношения к партнерам и заказчикам. В том числе — от готовности выполнять не только предусмотренные договором работы, но и те, которые необходимы для достижения конечных целей заказчика. Деньги, конечно, важны, но репутация — это тоже капитал.

– У вас есть любимый проект?

– Да. Я участвовал в начальной стадии создания базы отдыха в Выборгском районе «Лесная рапсодия». Выбирал места для каждого строения, сам обошел весь участок, стараясь сохранить ландшафт и каждое дерево, а это 25 га. Потом приезжал туда отдыхать и испытал настоящую гордость.

– Управление проектами — основная деятельность вашей компании. А другое направление?

– В 2008–2009 годах резко снизился спрос на участки. Чтобы сохранить коллектив, мы стали оказывать компаниям-монополистам услуги по юридическому сопровождению оформления землеотводов под линейные объекты. Бизнес оказался весьма прибыльным, и мы продолжаем участвовать в тендерах.

К сведению

Константин Козлов родился в 1969 году в Ленинграде. Окончил Санкт-Петербургский университет технологии и дизайна, прошел профессиональную переподготовку в Межотраслевом институте при Финэке по специальности «финансовый менеджмент». В 2009 году закончил с отличием Северо-Западную академию государственной службы по специальности «юриспруденция».

С 1993 года был сотрудником, а впоследствии — руководителем частных компаний, занимающихся управлением недвижимостью.

С момента начала работы на руководящих позициях ранее существовавшие хобби (рыбалка, охота, спорт) подзабылись ввиду отсутствия времени.

К сведению

ООО «ЭнергоЛэнд» образовано в ноябре 2008 года. Коллектив перешел во вновь созданную компанию из группы компаний «ЭФЭСк».

Основные виды деятельности: управление проектами, юридическое сопровождение оформления землеотводов, строительства, ввода объектов в эксплуатацию, регистрации прав на объекты недвижимости.

Из реализованных проектов:

– оформление исходно-разрешительной документации по строительству объектов энергетики: для Ленинградской ГАЭС, газопровода «Северный поток», ряда энергообъектов ОАО «ФСК ЕЭС» (ВЛ 330 кВ Гатчинская — Лужская с ПС 330 кВ Лужская, ПС 330 кВ Зеленогорск с заходами ВЛ 330 кВ и др.); объекты ОАО «Ленэнерго», ОАО «ЛОЭСК»; 
– оформление исходно-разрешительной документации для строительства баз отдыха общей площадью 83 га («Лесная рапсодия» и др.); 
– юридическое сопровождение создания промзон общей площадью 209 га по полному циклу — от покупки земельного участка до продажи с формированием инженерной инфраструктуры; 
– подготовка земельных участков под жилищное строительство общей площадью 213 га.