1383
0
Дмитрий Синочкин

Заповедник для среднего класса

На территории жилого комплекса «Юнтолово» начались строительные работы: «Главстрой-СПб» возводит дома первой очереди.

В начале 2007 года компания, заплатив 1 млрд рублей, приобрела на торгах два участка общей площадью 437 га.

В декабре 2007-го состоялся международный конкурс на лучшую градостроительную концепцию комплекса. Победителем стало шведское архитектурное бюро Tovatt Architects and Planners с проектом под названием «Медвежья лапа», главная идея которого — гармоничное соседство жилого массива с природным заказником.

Запуск проекта откладывался: в кризис и сразу после него выходить на рынок было непросто. В этом году начались строительные работы в первой очереди.

Всего за шесть лет (2011–2017 гг.) в Юнтолово планируют возвести 2,2 млн кв.м жилья; предполагаемая численность населения — 60 000 человек.

Пригород накладывает отпечаток на квартирографию: представители застройщика заявляют, что метражи здесь будут побольше, чем в городских «бюджетных» квартирах, балконы просторнее; появятся мансарды и эксплуатируемая кровля.

Концепция проекта отражает компромисс между желанием сделать «как в Европе» и стремлением обеспечить ликвидность. (Тем более что земля приобреталась на заем Сбербанка.) «Единички» доминируют — их 70%. По-видимому, большинство покупателей будут составлять начинающие специалисты, молодые семьи, пожилые пары. Весьма вероятно, что комплекс привлечет внимание частных инвесторов. Поскольку квартиры в «Юнтолово» будут все же несколько дороже, чем сугубый «эконом», темпы продаж станут зависеть от самочувствия среднего класса.

Как и любой девелопер, строящий на природе, «Главстрой-СПб» столкнулся с особыми экоусловиями: пришлось учитывать соседство с заказником, Финским заливом, Лахтинским разливом.

Застройщик уделяет серьезное внимание транспортной составляющей. Концепция наземного сообщения с городом включает автобусы-«шаттлы», проектируется линия для скоростного трамвая, в дальней перспективе на территории комплекса должны появиться две станции метро. Маршрут речного трамвайчика, который ходит до парка 300-летия Санкт-Петербурга, будет продлен до Юнтолово.

Реализация этого проекта, несомненно, изменит расклад на рынке жилья. «Ближайшими конкурентами мы считаем любые проекты комплексной застройки по доступной для покупателя цене. Сегодня рациональнее всего комплексно развивать территории, а не “врезаться” в существующие жилые кварталы», — комментирует Марина Турыгина, пресс-секретарь «Главстрой-СПб».

На старте: «Юнтолово»

Место: Территория расположена в северо-западной части Петербурга, в Лахте, на берегу Лахтинского разлива. Зона застройки ограничена Граничной улицей, проектируемой магистралью, границей Курортного района и Юнтоловским заказником. Поблизости проходит КАД (предусмотрен съезд по направлению к новым жилым кварталам), рядом находится развязка ЗСД. Будут запущены автобусные маршруты до метро, в 2015 году — скоростной трамвай. Первая очередь — 114 000 кв.м, 14 домов — будет введена в эксплуатацию весной 2013-го.

Дома: Жилые дома из монолитного железобетона. Однокомнатные квартиры — 34–43 кв.м (70%), двухкомнатные — 50–69 кв.м (25%), трехкомнатные — 70–100 кв.м (5%).

Инженерия: Жилье будет обеспечено всеми городскими коммуникациями. По словам организаторов проекта, проблем с подключением мощностей нет.

Инфраструктура: Предусмотрено строительство детского сада, школы, игровых площадок, пожарного депо, торговых и развлекательных объектов и т.п. Площадь офисно-коммерческих объектов составит 394 000 кв.м, социальных — 300 000 кв.м. Проект включает в себя три парка (16,2 га, 34,5 га, 3,9 га), по территории района проходит Юнтоловский канал.

Финансы: Инвестиции в проект составят около 75 млрд рублей.

Схема продаж: Жилье станет продаваться по договорам долевого участия (ФЗ-214). Цены пока не установлены; специалисты полагают, что проект будет позиционироваться в категории «комфорт» — в диапазоне 60 000–70 000 руб. за 1 кв.м.

Экспертный курултай

Тихон Буткин, независимый аналитик:

– «Юнтолово» будет конкурировать не с комплексами эконом-класса, а с проектами, ориентированными на уровень «выше среднего». То есть с домами от ЮИТ и NCC, с проектом «Семь столиц» и Karela Hills. И здесь недостаточно конкурентных преимуществ и даже создания «комфортной среды» — многое будет зависеть от самочувствия среднего класса, от его желания связывать свою жизнь (в долгосрочной перспективе) с этой страной и с этим городом.

Часть покупателей «Юнтолово» сможет оттянуть у коттеджных поселков, но вряд ли эта доля будет значительной: такие клиенты редко рассматривают однокомнатные квартиры, а именно «единички» преобладают в квартирографии комплекса.

Складывается впечатление, что планировки в проекте разрабатывала одна группа архитекторов, а квартирографию рисовали совсем другие специалисты. При этим общая концепция была готова еще до задолго первого кризиса, тогда как распределение жилья — уже после, причем под сильным впечатлением от падения продаж.

Многое зависит и от того, готов ли застройщик в полной мере воплощать те привлекательные (но и затратные!) особенности, что напридумывали шведские проектировщики. Если продажи пойдут ниже запланированного — искушение «упростить» проект будет сильным.

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2011