О специфике этой работы мы беседуем с заместителем генерального директора Фонда имущества СПб Владимиром Жуковским.

– Как давно Фонд имущества занимается продажей участков ИЖС?

– Все начиналось в 2003 году, с выходом городского постановления 33-рп, которое распространяется на аварийные объекты недвижимости. С этого момента к нам стали попадать объекты, по существу являющиеся участками под индивидуальную жилую застройку. Условно говоря, это «дрова», расположенные в Курортном, Колпинском, Красносельском районах, — аварийные строения на небольших наделах.

– То есть более пяти лет вы продаете участки и отслеживаете спрос на этот интересный специфический товар?

– Да.

– А областные объекты в поле зрения попадают?

– Нет. Областью мы практически не занимаемся. Если придет продавец из области — за это уже возьмется Российский аукционный дом, который работает с частниками. Фонд имущества на сегодня имеет дело только с госимуществом. Сначала такие продажи носили разовый характер, несколько десятков участков в год. «Вторая скорость» включилась, когда начались продажи земли под ИЖС. Районы находят неиспользуемые участки и регулярно передают их нам.

– И даже Курортный?

– Даже Курортный. Этой темой мы занимаемся около четырех лет. Это постоянный поток. С начала 2010 года до 1 августа 2011-го реализовано 129 участков. В Курортном — 33 объекта, в Приморском — 28, Пушкинском — 14, Красносельском — 13… Как правило, это какие-либо провалы, лакуны в существующей застройке. Документальным оформлением таких пятен занимается район, а покупатель получает уже полностью сформированный участок и может уже на следующий день зарегистрировать право собственности в Росреестре. Бывают сложности с подключением, но это общая проблема всех ИЖС.  Первичная информация о возможностях подключения прикладывается к пакету, но реальные взаимоотношения с монополистами — это проблема покупателя.

– Когда был наивысший спрос? Или он распределяется равномерно?

– Некоторые колебания были, но в целом это самый стабильный сегмент рынка. Здесь спрос более устойчивый, чем на инвестиционно ориентированные товары и даже чем на встроенные помещения. Несмотря ни на какие кризисы, землю граждане покупают достаточно стабильно и уверенно, для себя. Вопрос лишь в адекватной цене. Здесь ситуация более-менее прозрачная, такой вторичный рынок существует, он довольно хорошо развит. Все неплохо понимают, сколько стоит земля в Курортном или Пушкинском районе, существенных разбросов по цене нет. Больших колебаний спроса не было. При грамотном определении стартовой стоимости покупали всегда, даже в самые глухие времена конца 2008 года.

– Кто определяет начальную цену?

– У нас аккредитованы 26 оценочных компаний.

– Что выгоднее: поставить цену пониже, чтобы было больше заявок, или ближе к максимальной, чтобы не потерять доход?

– Большинство наших покупателей хорошо знают ценовой диапазон, лишнего не дадут. Конечно, иногда случаются выбросы — например, когда схлестнутся два соседа, стремящихся прирезать к своим владениям свободный участок.

Но обычно цена подрастает достаточно прогнозируемо, в среднем — в 1,5 раза.

В последнее время появился еще один источник продаж — дачи ГУП ДО «Пригородное». За прошлый год было продано 62 таких надела в Репино, Ушково, Комарово, Солнечном, Зеленогорске. Госдачи в плохих местах не строили. В этом году мы уже реализовали 44 участка.

– Ваши торги больше рассчитаны на конечного пользователя, а не на инвестора?

– Безусловно. В 90% случаев покупатели — это конкретные люди, которые приобретают землю для себя.

– Значит, с Фондом РЖС, который предлагает массивы в несколько десятков гектаров под индивидуальную застройку, вы не конкурируете?

– Это разные сегменты. В нашем случае мы говорим о конечном потребителе, у Фонда РЖС — продукт, рассчитанный на крупных инвесторов. Впрочем, иногда мы тоже реализуем участки под развитие. Например, 21 сентября будем продавать 70 га под комплексное освоение в Курортном районе, в поселке Молодежное. Это зона одноэтажных жилых  домов, индивидуальных или сблокированных.

– Ваши покупатели приобретают участки, чтобы построить единственное жилье или все-таки дачи?

– Думаю, в южных районах покупают для постоянного проживания. На севере — дачи. Но и ликвидность объектов в Володарке, Красном Селе вполне приемлемая, вопрос только в цене.

– Сколько участников торгуются за лучшие предложения? Есть ли рекордные цифры?

– Рекордные цифры, конечно, есть, но совсем не факт, что это лучшие лоты. Бывают ситуации, когда мы не попадаем в рынок (стартовая цена оказывается заниженной), возникает ажиотажный спрос на участки, которые с нашей точки зрения не интересны. Кроме того, наличие ажиотажного спроса совсем не означает, что в результате цена вырастет в несколько раз. Специфика этого сектора в том, что могут прийти 15 человек, но все знают реальную рыночную цену, и когда эта планка достигнута — все успокаиваются.

– Деловая пресса переполнена претензиями к государственной системе продаж. Везде подозревается откат, сговор и так далее. У вас получился цивильный рынок, вполне похожий на настоящий…

– Это связано с довольно жестким федеральным законодательством, в котором так прописаны условия торгов, что практически не осталось люфта для манипулирования. Бывают попытки сговора, но уже непосредственно в зале, среди покупателей, продавец не может повлиять на эту ситуацию.

– По каким каналам распространяется информация о предстоящих торгах?

– Основной канал — это официальные издания, «Вестник Фонда имущества», сайт. Второй источник — пресса, конечно. Третий — наружная реклама на выезде из города: рекламные щиты рассчитаны на неподготовленного покупателя, просто сигнал для того, чтобы зайти на наш сайт и посмотреть. Один из самых действенных, как мне кажется, вариантов — баннер, стоящий непосредственно на реализуемом участке.

– Много ли Фонд имущества зарабатывает на продажах?

– От 3 до 10%.

– Вы ощущаете свою роль в формировании рыночного уровня цен?

– Наверно, ощущаем, особенно в тех местах, где наше присутствие значительно, например в Курортном районе. Думаю, что мы занимаем такую долю этого рынка, что можем влиять на итоговый результат. Есть определенный риск перенасытить рынок предложением. Но пока до этого еще далеко (по результатам наших торгов).

Сейчас в Курортном районе средняя стоимость сотки от 15 200 долларов, в Колпино — 4000 долларов, в Пушкине — 9000. Мне кажется, эта картинка хорошо ложится на данные вторичного рынка. От ГУП ДО «Пригородное» в поселке Комарово в 2010–2011 гг. продано 20 участков, средняя стоимость сотки — 13 000 долларов.  В Рощино — 14 участков, средняя цена — 18 600 долларов за сотку. В «Пригородном» качество наделов выше.

– Экономические передряги последних недель не помешают продажам?

– Как показал опыт 2008 года, практически не повлияют. Если начнутся массовые увольнения, закроется ипотека, это, может быть, качнет ситуацию.

– Что за люди приходят на ваши аукционы? Есть ли среди них «профессиональные покупатели»?

– Определенное количество мелких девелоперов присутствует, но они не делают картины. Есть компании или лица, которые покупают для того, чтобы попытаться перепродать, или — чаще — сначала построить, а потом уже перепродать. 

На поведение конечного покупателя может радикально повлиять уровень снижения общего дохода. Человеку, который приобретает 12 соток для себя,  предвыборные катаклизмы неинтересны. Вот если банк ему закроет ипотеку...

– Если брать за точку отсчета середину 2008 года, как меняются цены?

– Хочу подчеркнуть, что у нас на рынке не было паузы, продажи все-таки шли. Мы довольно быстро вывели наши цены на адекватный уровень. В конце 2008-го снизили цены на ИЖС процентов на 30. Пока этот разрыв не преодолен, на докризисный уровень мы не вышли. Определенный рост цен есть, но он незначительный, в пределах инфляции.

– У вас с прошлого года налажено сотрудничество с Российским аукционным домом. Какова ваша роль в этом альянсе? К кому обращаться частникам? Ведь чем ближе введение рыночного налога на объекты недвижимости, тем больше серьезных массивов будет появляться на рынке.

– Разделение труда у нас весьма простое. Фонд имущества — соучредитель РАД. Мы занимаемся государственным имуществом: во-первых, прямой приватизацией, во-вторых, имуществом ГУПов. Частным имуществом занимается РАД. Мы ушли из этого сектора, перепоручив его нашей дочерней структуре.

– Сколько нужно выбросить на рынок земли, чтобы пришлось пересматривать цены?

– Мы, к примеру, постоянно продаем участки в Зеленогорске. Спрос на них есть, но все же он ограничен, и гипотетически можно предположить, что вскоре наступит некое локальное насыщение. Другое дело, что оно произойдет на определенном ценовом уровне. Если же с него сдвинуться вниз, то появится новый спрос.

Сегодня рынок выглядит сбалансированным. Если говорить об участках под ИЖС, которыми мы торгуем, здесь меньше угрозы диспропорций, чем в крупных массивах. 

– А у вас есть загородный дом?

– Есть, 30 км не доезжая Выборга. Это небольшой массив в 15 домов, который в свое время выделяли участникам Олимпиады 1980 года. Я купил дом у частного собственника: пришлось перестраивать, фактически строить заново. Дом каркасный, 150 кв.м. Летом езжу туда практически каждые выходные: грибы, рыбалка, велосипед. Сейчас мы только выходим из стройки, которая длилась несколько лет. Занимаемся благоустройством участка. В 50 метрах очень красивое озеро с гранитными каменными выходами…