1674
0
Дмитрий Синочкин

Малый инженерный набор

В последние два года на рынке появилось заметное количество поселков без инженерной подготовки и не обеспеченных электрической мощностью — так называемая земельная нарезка. Что ждет покупателя после приобретения такого объекта? Какова цена «джентльменского набора»: электричество, газ, вода и канализация? Как выглядит технологический минимум, без которого загородное поселение обойтись не может?

На эту тему спорили участники «круглого стола», организованного редакцией «Пригорода».

Сергей Щерба, директор департамента управления проектами компании «Олимп-2000»:

– Сегодня инженерная составляющая во многом превосходит стоимость земли, отсюда и основной критерий выбора участка для перспективного освоения — возможность или невозможность подвести основные инженерные коммуникации. Вода и канализация доступны, как правило, в виде локальных систем. Электрификация и газоснабжение — это сугубо централизованные системы. Газ все-таки является элементом номер два, так как он позволяет сократить расходы на содержание домовладения, но при его отсутствии есть альтернативные способы отопления. Что касается электричества, то вариант в виде автономных установок по энергоснабжению при пересчете на 1 кВт, купленный у монополистов, обходится гораздо дороже. Такие установки требуют постоянного ухода и не рассчитаны на длительное бесперебойное функционирование. Для решения проблем электрификации ИЖС в последние годы государство делает шаги навстречу гражданам, но не застройщикам. Если вы собственник надела, у вас есть возможность подать запрос на мощность до 15 кВт по тарифу и рассчитывать на ее получение в течение года. Основное условие — участок должен находиться в черте поселения, где до ближайшей линии электропередач менее 20 км.

Дмитрий Синочкин, главный редактор журнала «Пригород», модератор:

– Если не ошибаюсь, было специальное разъяснение, что отсутствие технической возможности не является основанием для отказа.

Сергей Задырака, ведущий специалист ООО «Кронверк»:

– По постановлению Правительства РФ №334, которое вступило в силу в мае прошлого года, любое строение, принадлежащее гражданину и потребляющее до 15 кВт мощности, должно быть подключено к сетям за 550 руб. Сетевая организация обязана решить вопрос присоединения в течение 6 месяцев. Есть исключения. Первый случай: если расстояние до вашего  надела от источника питания более 500 метров, можно рассчитывать только на индивидуальные технические условия. Второй: источник не позволяет присоединить мощность к вашему объекту в связи с его перегрузкой, и соответственно необходимо его реконструировать или строить новый источник, что может затянуться на годы.

Дмитрий Синочкин:

– Как же будет исполняться закон? По договору, приобретая дом или участок в организованном коттеджном поселке, собственник подключает, к примеру, 3 кВт. Стоимость 1 кВт для поселка составляет 25 000–35 000 руб.  Может ли теперь собственник, заплатив за 3 кВт, докупать электричество не у застройщика, а у ЛОЭКС за 550 руб.? Что посоветовать покупателю, попавшему в такую ситуацию?

Сергей Задырака:

– Если вам все-таки выдали договор на технологическое присоединение и технические условия на 15 кВт за 550 руб. — радоваться рано. В нем может быть оговорка: сетевая организация обязана обеспечить техническую возможность присоединения в течение 6 месяцев с момента подписания договора, но при условии начала или окончания строительства или реконструкции какой-либо ТЭЦ. Причем сроки строительства могут быть еще не определены и не включены в инвестиционную программу. Подмахнув такой договор, потребитель автоматически становится заложником сложившейся ситуации: получить мощность в ближайшие годы, скорее всего, не получится. При решении таких вопросов, на мой взгляд, надо обращаться к профессионалам, которые изыщут возможность требовать заключения договора в рамках постановления Правительства РФ №334, а также смогут проверить наличие инвестиционных программ и сроки их исполнения.

Дмитрий Синочкин:

– Какова доля затрат на энерго- и газоснабжение в стоимости инженерно подготовленного участка?

Сергей Щерба:

– Уровень таких затрат — 40–60% от стоимости объекта. Канализацию, водопровод можно делать централизованно, можно локально, существенно стоимость меняться не будет. Основное условие подключения к внешним центральным очистным сетям — реконструкция их части или всей системы. Хотя за счет амортизационных накоплений за долгие годы эта реконструкция должна производиться силами фактического балансодержателя, идут попытки переложить расходы  на частного инвестора. В результате цена такова, что выгоднее построить локальные очистные сооружения на весь поселок и ими пользоваться. Поселки обычно запускают очередями, нет необходимости стопроцентной загрузки и соответственно запуска очистных станций на всю мощность. Кроме того, это позволяет снизить издержки по эксплуатации в дальнейшем для жильцов.

Марина Агеева, координатор программы «Свой дом»:

– Затраты на инженерную подготовку складываются из стоимости подводящих и внутриплощадочных сетей. Цена внутрипоселковых коммуникаций может в разы превысить стоимость участка в таком проекте. Если покупатель заплатит 150 000–300 000 рублей за участок площадью 6–8 соток, то дополнительно за электромощность хотя бы в 5 кВт нужно будет выложить 150 000–250 000 руб. с надела. Кроме того, строительство электросетей в поселке — 1,5–2 млн руб. за 1 км, 4–5 млн за 1 км водопровода плюс несколько миллионов за скважины (минимум две на поселок). Строительство гравийных дорог — около 10 млн руб. за 1 км. А еще инженерные изыскания, проектирование сетей и т.д. Таким образом, к бюджетной цене участка за минимум бытовых удобств придется добавить не менее 500 000 руб. При наличии технической возможности и желания собственников земли можно газифицировать поселок из расчета 200 000 – 250 000 руб. с участка.

Еще столько же придется доплатить за строительство газопровода по территории индивидуального надела и разводку по дому. То есть общая стоимость газификации составит примерно 500 000 руб. с дома. Возникает во-прос: готовы ли собственники участков стоимостью в среднем 200 000 рублей к дополнительным платежам в 500 000– 1 000 000 рублей за инженерную инфраструктуру?

Вопрос из зала:

– Что сегодня должно быть в договоре? На что необходимо обращать внимание потребителю? Какие моменты вызывают наибольшие риски?

Дмитрий Щегельский, президент Санкт-Петербургской 
палаты недвижимости:

– В загородном домостроении договорная база разделилась на три части: непосредственно договор приобретения собственности на землю,  договор подряда на строительство дома и третья часть — на подключение коммуникаций. Последний должен представлять собой индивидуальный хозяйственный договор с застройщиком о том, что он обязуется в определенные сроки подвести коммуникации непосредственно к дому.

Сергей Щерба:

– Возникает множество нюансов в технических вопросах при подключении к сетям, в них бывает трудно разобраться даже профессионалу. Чтобы положительно оценить проект, необходимо просмотреть множество бумаг. Можно посоветовать всегда обращаться к профессионалам и покупать объект на максимальной стадии готовности и подключения.

Дмитрий Щегельский:

– Как правило, когда люди уже приобрели землю де-юре, де-факто подключение каких-либо коммуникаций оказывается обманом. Не зря так распространена фраза в договоре: «У вас есть возможность подключиться». Если вопрос с водой, с канализацией можно решить локально (средняя цена скважины: за 1 м — 3500 руб.), то покупать мазутную станцию намного дороже, чем подключаться к существующим сетям. В некоторых дачных поселках, где нет электричества, используют ветровую энергию, которой хватает на чайник и телевизор, но не более того. Подключение электричества остается проблемой номер один и в городе, и в области.

Дмитрий Синочкин:

– С какого момента начинается альтернативная энергетика? При каком уровне затрат уже имеет смысл думать о солнечных батареях, ветряках и пр.?

Сергей Щерба:

– Когда возникает проблема с энергообеспечением в удаленных местах, мы анализируем возможность использования альтернативных источников. Практика показывает, что фактическая стоимость альтернативной энергетики окупается десятилетиями. И здесь встает вопрос о ресурсе альтернативного прибора. Пока ты пытаешься вернуть вложенные средства, выходит из строя компрессор теплового насоса, который стоит огромных денег. Почему на Западе поддерживают эту тему? В Германии, например, правительство дотирует до 25% стоимости системы отопления при покупке пилетного котла. Просто государство готово тратить деньги на экологию. В нашей стране экология «бесплатная», и нас, к сожалению, эти вопросы не заботят.

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2011