1445
0
Дмитрий Синочкин

Константин Крюков: «Рискованные спекуляции — не наш профиль»

Нечасто, но встречаются в пестром рыночном ассортименте такие проекты: кризис на дворе или бум, торопятся покупатели или выжидают — а компания не спеша сбывает свой продукт, дом за домом, все под тем же названием. Если рассуждать об узнаваемости марки, то это как раз про «Новое Минулово»: первая очередь коттеджного поселка начала строиться в 2006 году. Сейчас на подходе — седьмая… 

– Седьмая очередь — это все-таки, наверное, последняя?

– В этом проекте — возможно, да. Хотя есть еще один участок по соседству, мы ведем по нему переговоры.

– В чем смысл разделения проекта на семь очередей? Сколько всего домовладений в этом проекте?

– Всего в этом проекте 174 домовладения. Это часть нашей стратегии: приходят покупатели, видят готовый продукт. И тогда они активнее принимают решение о покупке.

– Сейчас на рынок выходят проекты, где сразу заявлено 200–300 домовладений, а то и больше.

– У каждого девелопера — свои планы и возможности. Наша стратегия осечек не давала и позволила нам без потерь пережить кризис.

– Вы приобретали землю у одного собственника, или были разные продавцы?

– Разные.

– И что, владельцы участков не пытались поднимать цену?

– Пытались, конечно.  Этот бизнес нередко носит спекулятивный характер.

– А почему они не строили сами?

– Желающих заниматься реальным бизнесом на самом деле очень немного. Доход от продажи земли сопоставим с доходностью от реализации девелоперского проекта. А продать — проще, чем строить. Мы выбрали иной путь. Мы работаем в комфорт-классе, и рентабельность у нас невысокая, но мы прочно заняли свою нишу. 

– Сейчас у вас минимальное предложение — дом с участком за 3,9 млн. В городе это стоимость «двушки», и не самой лучшей…

– Мы именно это и хотим донести до клиента: чем битый час ехать в центр из своей «единички» в Приморском районе, не лучше ли жить на своей земле, в собственном доме со всеми удобствами,  в получасе езды от центра. А до Всеволожска, где есть хорошая больница, школы, универсамы, спортивные клубы, вообще ехать 5 минут.

– Сколько домовладений уже продано в вашем проекте, сколько домов построено или строится?

– Практически все продано. В первой и второй очередях (43 домовладения) люди уже живут. Осенью вводится в эксплуатацию третья очередь, там полным ходом идет отделка, жильцы встретят Новый год в своих домах. В четвертой очереди, запущенной в период кризиса, мы продали участки; в построенных домах монтируются инженерные сети. 

– Как будет управляться все это хозяйство?

– Сначала мы занимали довольно жесткую позицию: это не наш бизнес, мы управляем только до этапа формирования ТСЖ, а дальше жители уже сами решают, на что им тратить деньги, на чем экономить. Но за полгода существования ТСЖ наша позиция несколько изменилась.

Все-таки непрофессионалам управлять трудно: на эмоциональном уровне жители хотят управлять, но профессионального опыта и знаний у них для этого нет. Как нет и специализированных управляющих компаний в малоэтажном сегменте, нанять некого. Мы внимательно изучаем эту проблему, и не исключено, что возьмем управление поселком на себя.

– Ваши договоры на жилье в седьмой очереди такие же, как в первой, или вы меняете договорную базу, включаете пункты об эксплуатацию?

– С 2006 года «Константа» работает по инвестиционному договору, юридическая основа прежняя. По просьбе клиентов в документы вносятся какие-то усовершенствования.

– С какого момента новоиспеченный домовладелец должен платить за коммуналку?

– С момента, когда он подписывает акт приема-передачи дома под отделку или в эксплуатацию, то есть до того, как получил собственность, с момента, когда начинает хозяйственную деятельность.

– А там, где продавали участки?

– Вот здесь с управлением и общими платежами пока не все ясно. Небольшой опыт по продаже участков под застройку окончательно привел нас к мысли, что это не наш путь. Даже на этих 2,5 га, где уже все раскручено, все коммуникации подключены, все кругом построено, и то начали строиться всего лишь 20%. И я не представляю, как будут жить люди в больших псевдопоселках, где продаются поля в нарезку, как там будут собирать деньги на охрану, на эксплуатацию. Любой покупатель, который не собирается начинать строительство завтра, займет понятную позицию: «А мне ничего не нужно, не охраняйте, не убирайте дороги…» И никак его не заставишь. Жалко покупателей, начавших строительство. Сейчас продавец в таких проектах не спрашивает, будет клиент строиться или нет, не выделяет отдельную улицу для тех, кто планирует это в ближайшее время. Я проезжал такие поселки: один домик на гектаре, через несколько сотен метров — другой, потом третий…

– И вот эти трое платят за охрану…

– Бурьян, долгострой, заброшенные площадки с голодными гастарбайтерами, которые не знают, заплатят им или нет. Это предложение земли без подряда расцвело в кризисные годы, когда люди пришли в краткосрочную эйфорию от дешевой земли. Боюсь, что последствия такой покупки они почувствуют года через три-четыре. Начнут «сбрасывать» участки, ликвидность их будет довольно спорной. Это мина замедленного действия.

– В вашем проекте каждая очередь будет существовать отдельно?

– Очереди сдаются отдельно, но в целом поселок живет как единый организм.Для первой — четвертой очередей будет общее ограждение с единой въездной группой, остальные (условно — пятая — восьмая) — аналогично: общий забор, въездная группа.   

– Не устали от этого проекта? Затеваете что-то новое?

– Это наш бизнес, и он постоянно в развитии... Сейчас в том же населенном пункте, в Щеглово, мы приобретаем в рассрочку с поэтапной выплатой массив площадью около 100 га. Рабочее название проекта — коттеджный поселок «Традиция».

– Вариации на тему «Константы» – тот же мотив стабильности?

– Это основа нашей идеологии: покупка своего дома, своей земли меняет отношение человека к жизни, к собственности.

– Домовладения в проекте «Традиция» будут того же класса, что в «Новом Минулово»?

– Да, будем работать в той же нише комфорт-класса. Но будем строить с применением более совершенных решений и энергоэффективных технологий. Прорабатываем вариант сдачи домов с отделкой. Мы не гонимся за сиюминутной сверхприбылью. Мы могли бы назвать «Новое Минулово» элитным поселком, нарисовать дома по 500 кв.м, пытаться продавать их по 30 млн и посчитать «бумажную» прибыль. Но на бумаге одно, на деле — другое. Мы считаем, что рядом с городом должны формироваться нормальные массивы для среднего класса.

– Сколько у вас продаж в среднем?

– В этом году, если не считать провального мая, мы продаем в месяц пять — семь коттеджей. В целом по рынку это очень хороший уровень.

– Спрос на коттеджи в ваших проектах постоянный или как-то меняется?

– Я бы сказал, что больших колебаний не было. Все довольно ровно.

– У вас нет ощущения, что сейчас на подходе вторая волна кризиса?

– Я не макроэкономист, но, думаю, есть два сценария. Скорее всего, будет избран более щадящий. Есть общая проблема — огромное количество денег, не обеспеченных реальными активами или имуществом. Рано или поздно ее нужно решать, вопрос в том, какое поколение это будет делать. Я полагаю, сейчас активно будет запущен печатный станок, и решение проблемы оттянут еще лет на шесть-семь.

– Ваш товар относится не к инвестиционным продуктам, его покупает конечный пользователь. Экономисты считают, что такие ниши менее подвержены влиянию кризиса. Возможно, очередные финансовые катаклизмы, как уже было, сильнее повлияют на элитку?

– Элитная недвижимость, тем более в нашей стране, — это такая «терра инкогнита». Я ее в принципе не понимаю. Вероятно, пока есть у нас нефтяные деньги, будут и коттеджи за 70 млн покупать. Мы, наверное, с тем миром просто не пересекаемся.

– Кто ваш покупатель?

– Очень разные люди. Менеджеры средних и крупных компаний, владельцы мелких и средних фирм, просто граждане, которым та или иная недвижимость досталась по наследству. Ее продают и приобретают жилье у нас.

Проблема «загородки» в том, что психологически никто и никогда не отказывается от жилья в городе. В основном это второе жилье. Но ситуация меняется: все чаще стали приходить покупатели, для которых загородный дом — это первая покупка.

– Может быть, тех, кто покупает жилье для отдыха, больше? Не планируете уходить в дальние сегменты?

– Мы не видим для себя перспектив на рынке «дальней дачи». Я считаю, что через какое-то время начнется более активное развитие баз отдыха. Знаю по опыту своих знакомых, что на «дальнюю дачу» глава семьи выбирается за лето в лучшем случае раза два-три. А ведь в нее нужно вложиться, ее надо содержать в порядке…

– Качество жизни мегаполиса (дорожные проблемы, трудности с социалкой) влияет на спрос, на настроение покупателя загородной недвижимости?

– Конечно, влияет. Люди едут за город в поисках комфорта, тишины, свежего воздуха и, наконец, безопасности. Коттеджное строительство с точки зрения покупателя надежнее, чем строительство многоквартирных домов. В случае катастрофического развития ситуации у клиента как минимум остается земля. А что делать, если вы купили квартиру на 15-м этаже, а построено только пять? Наши клиенты от подобной ситуации застрахованы. И еще одна проблема. Даже в обычных, неэлитных новостройках, где люди покупают двухкомнатную квартиру за 4 млн рублей, за каждое парковочное место с них хотят получить еще по 1 млн. У нас же за эти деньги вы получаете вместо двухкомнатной — четырех-пятикомнатную, участок и такое количество парковочных мест, которое зависит лишь от того, сколько вы захотите земли отнять у своей травы. Это преимущество тоже необходимо учитывать — оно увеличивает привлекательность загородных проектов.

– Вторая кольцевая будет?

– На всех генпланах она есть, предприимчивые граждане уже скупают участки.

– Вы не участвуете в этом «празднике жизни»?

– Боже упаси, рискованные спекуляции — это совсем не наш профиль. Может, мы что-то и упускаем… Мы строим коттеджи, и делаем это неплохо. Осваивать другой бизнес не планируем и четко представляем свои перспективы на ближайшие несколько лет.

– Кредитные деньги влияют на спрос?

– Даже в городе доля ипотеки на квартирном рынке не превышает 20%. Что уж говорить о загородном рынке? Здесь ипотека начнется, когда появится много однотипных коттеджных поселков. Для банков главное, чтобы оценка была типовой. Пока коттедж — это нечто индивидуальное, а два коттеджа на расстоянии 200 метров могут по цене различаться в несколько раз, банк не может определиться с реальной стоимостью. Пока в пригородах не появятся массовые типовые проекты, банки будут осторожны. Массовое ипотечное кредитование — не ближайшая перспектива.

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2011