1345
0
Дмитрий Синочкин

Летние заморозки

За прошлый год застройщики реализовали покупателям объекты в 20 коттеджных поселках. В первом квартале 2008-го были закрыты продажи еще в пяти жилых комплексах. Однако в летние месяцы продажи домов и участков несколько притормозились. Пока неясно: это сезонный спад или — не исключено — начало серьезных проблем на загородном рынке?

На рынке организован-ного загородного домо-строения в петербургских пригородах и Ленобласти продаются объекты в 110– 120 коттеджных поселках. (Не все заявленные в рекламе проекты продаются на самом деле; кроме того, иногда неясно, считать ли следующую очередь проекта новым поселком. Оттого — расхождение в цифрах.)

За год — с I квартала 2007-го по I квартал 2008-го, по данным аналитиков агентства «Итака», число коттеджных поселков увеличилось на 31%.0 Территория застройки выросла на 33% — до 1680 га. Суммарное количество объектов (домов и незастроенных участков, причем дома составляют 80–85% предложения) в I квартале составляло около 8500 — рост на 60%.0 И наконец, объем жилой застройки вырос заметнее всего — на 81%, до 1 311 000 кв.м. Эти цифры позволяют сделать несколько выводов. Во-первых, очевидно, что сами поселки становятся все крупнее: просторнее по площади, с бо?льшим количеством домовладений. Тенденция понятная: застройщики начали внимательно считать издержки, масштабные проекты позволяют предложить насыщенную инфраструктуру с меньшими затратами. Во-вторых — и это важно — по данным статистики получается, что площадь домов растет быстрее, чем территория придомовых участков.

То есть застройщики, чтобы увеличить рентабельность проектов, пытаются предложить потенциальным клиентам коттеджи все большей площади на небольших наделах. Между тем покупатели — и это подтверждают данные опросов за последние три года — предпочитают более скромные дома на участках 15–25 соток. Исключением можно считать проект «Новая Ижора», но его вообще следует рассматривать отдельно — как городской квартал. Несоответствие параметров предложения и спроса может привести к «зависанию» части проектов, особенно — неудачно спланированных, с не самым выигрышным местоположением. Следует также учитывать, что каждый проданный загородный дом добавляет к пригородному автомобильному трафику еще одну-две машины. Дорожная проблема усугубляется с каждым месяцем, и прорывов на этом направлении не видно: ремонт Дороги жизни и затянувшаяся реконструкция Приозерского шоссе лишь отчасти могут исправить ситуацию, но не компенсируют растущей напряженности. Заметному росту рынка загородного жилья в 2006–2007 году предшествовал рост цен на городские квартиры. Часть покупателей, столкнувшись с несоответствием предложения предполагаемому бюджету, переключилась на пригородный рынок, где цены поднимались с отставанием на три-пять месяцев. Последний существенный всплеск городских цен случился как раз в первом квартале: цены поднялись на 30–35%.0 Однако на этот раз продавцы жилья в ближайших пригородных районах отреагировали быстрее. Например, в Московском (самом дорогом) районе жилье с начала года подорожало на 32,67%, а в Колпинском — на 45,6%, во Всеволожском — на 44,49%, в Кронштадте — на 42,17%.0 Интересно, что в изначально «заряженном» Курортном районе стоимость квартир поднялась меньше, чем в среднем по городу: всего на 28,15%.0 В целом по области ценовой индекс вырос на 35,2% — примерно как в Петербурге. То есть об отставании и «ценовом перекосе» речь уже не идет, и рассчитывать на переключение части неудовлетворенного спроса пригородные застройщики вряд ли могут. Объем предложения тем временем неуклонно растет.

По данным Ольги Трошевой, руководителя загородного отдела консалтингового центра «Петербургской Недвижимости», с января по июль текущего года открыты продажи в 58 новых коттеджных поселках, а также началась реализация семи дополнительных очередей проектов, которые уже были заявлены в продаже (например, «Новое Минулово» — 3-я очередь, «Солнечный берег» — 2-я очередь и т.д. ). Еще более 80 проектов — в стадии проектирования или согласования документов. Лидерами по количеству предлагаемых объектов остаются Всеволожский, Выборгский и Приозерский районы, вместе они занимают 70%.0 Средняя стоимость предложения квадратного метра коттеджа с участком, по данным «Петербургской Недвижимости», за первое полугодие 2008 года повысилась (в зависимости от класса) — на 13–26%.0 То есть рост получился меньше, чем на квартирном рынке. Стоимость основного объема предлагаемых к продаже коттеджей находится в диапазоне 7,5–18 млн рублей за объект. Наиболее популярная (у застройщиков) цена «квадрата» — от 50 000 до 90 000 рублей (с учетом стоимости земли). К тройке районов-лидеров довольно быстро подтягиваются южные территории: в Ломоносовском, Гатчинском и Тосненском районах реализуются 17 коттеджных поселков и еще 19 находятся на стадии проекта. Южное направление занимает уже 24% в общем объеме предложения. Девелоперы рассматривают крупные участки в Федоровском, территории около Павловска и Пушкина. Аналитики отмечают появление в пределах городской черты (в Колпинском и Пушкинском районах) предложения домов эконом-класса средней стоимостью 6 млн руб. за объект. (Год назад такого еще не было.) Минимальная стоимость коттеджа в Волосовском районе — 5,6 млн рублей, цена 1 кв.м с землей — 32 900 рублей.

Рост средней цены предложения на северном направлении зависит от района и от параметров конкретного проекта. Рост индекса обычно не показывает удорожание объектов по мере продаж, а свидетельствует о том, что на рынок вышли более дорогие коттеджи. Наименьший рост средней цены предложения был заметен в Выборгском (8%) и Приозерском (4%) районах, максимальный рост показали Курортный (67%) и Кировский (76%) районы, где в продажу как раз вышли существенно более дорогие проекты. Умеренный рост произошел во Всеволожском (17%), Петродворцовом (25%) и Гатчинском (21%) районах. Снижение средней стоимости 1 кв.м коттеджа зафиксировано в Волосовском (21%) и Тосненском (17%) районах. В Тосненском это связано с увеличением количества коттеджных поселков: здесь на рынок вышли такие проекты, как «Павловское», «Павловоград», «Береста», ранее же был только комплекс бизнес- класса «Павловский малоэтажный ансамбль» («БельВиль»). Участки без подряда сегодня можно приобрести в 21% коттеджных поселков. Максимальные средние цены — в Курортном, Всеволожском и Тосненском районах — 300 000 – 500 000 рублей за сотку, 200 000 — 250 000 рублей — предложение в Выборгском, Ломоносовском и Приозерском районах. Наиболее доступные цены в Гатчинском, Волховском и Кировском районах — 50 000 – 135 000 рублей за сотку. Общие тенденции: в первом полугодии растет число проектов, на рынок приходят новые игроки, заметен интерес со стороны инвесторов из других отраслей. Наиболее острая конкуренция — в сегменте бизнес-класса. Основные риски инвесторов связаны с изменениями законодательства, а также с неопределенностью и неустойчивостью спроса.

Дмитрий Синочкин

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2008

Домашний круг
Спорт: адреналин