1442
0
Дмитрий Синочкин

Переезжая, американец не меняет привычки: в новом месте — все то же самое

Александр Романенко — довольно типичный космополит, или, если избегать негативного оттенка, присвоенного этому термину в советское время, — «гражданин мира». Два образования (наше и калифорнийское); двое детей в Штатах, двое — в России; периодически он занимает высокие посты в международных риэлторских организациях. Наверное, это дает ему возможность видеть проблемы пригорода более объемно — как в специальных стереоскопических очках…

– Чем американская субурбия отличается от наших пригородов?

– В Штатах — если, к примеру, говорить о Калифорнии — нет видимых границ между поселками, округами, городами. Одноэтажная Америка — везде, вправо-влево от фривэя — то же самое. Нет такого резкого, как у нас, разделения на город и пригород.

У нас: едешь-едешь, вдоль дороги — леса, потом вдруг раз — Зеленогорск. Потом снова леса, потом — Рощино. У них вдоль трасс один жилой массив сменяет другой. В радиусе 50 миль (90 км) вокруг Лос-Анджелеса все застроено, таких лакун, как у нас, там просто нет. Кроме того, у них застройка вокруг городов распределена более ровно (по престижности, по качеству жизни). У нас — Выборгское направление, Курортный район отличаются, и дифференциация еще довольно сильная. Допустим, и в Лос-Анджелесе ярко выделяются дорогие, престижные места, которые у всех на слуху: Малибу, Беверли Хиллс… Но что касается поселков на всех остальных направлениях — они похожи.

Престижность, архитектура, инфраструктура — все весьма ровно. Либо отдельно стоящие дома, либо дуплексы (дома на две семьи). Кстати, дуплексы становятся все популярнее: земля очень дорогая, и сегодня американцам приходится либо покупать участки поменьше, либо выкладывать несколько миллионов долларов.

Поселки могут быть или закрытыми, или открытыми. Жизнь в закрытом, куда не допускаются посторонние, предполагает дополнительные расходы. Платить надо в Ассоциацию, типа нашего ТСЖ. Обычные траты — это плата за общественный бассейн, за газоны… Это $50–60 в месяц. Если поселок закрытый, если в нем есть охраняемый контур — уже 300–350.

Очень заметны различия в социальной и коммерческой инфраструктуре. Как только появляется новый поселок, туда немедленно приходят торговые сети, сервис, появляются кофейни «Старбак», магазины для дома «Хоум-Дипо»… Сети осваивают новые точки мгновенно, еще и поэтому они все похожи. Когда американец меняет место жительства, это не значит, что ему придется менять привычки: в новом месте — все то же самое. Он переезжает в знакомую среду.

У нас инфраструктура пригорода еще только создается, пока главным образом — на въезде-выезде. Конечно, в США намного больше развито малоэтажное строительство, прочнее укоренилась привычка жить собственным домом…

Когда американцы говорят или пишут о рынке недвижимости, они считают в статистике не квартиры, хотя в городах, конечно, есть жилье, и немало. В Бостоне, Нью-Йорке, Сан-Франциско довольно много квартир, в том числе — в центре. Но рынок жилья для американцев — это именно жилые дома, домовладения.

С точки зрения качества и технологий, как только возникают какие-то новинки — они сразу используются в малоэтажном строительстве. Для среднего класса — все одинаково. Типичный американский домик везде один и тот же, различия могут быть в цвете плитки.

– Почему американцы так легко меняют жилье?

– Для американцев работа первична. Если американец найдет интересную денежную работу, но далеко от дома — он, скорее всего, поменяет место жительства. Пятьдесят миль до работы, если нет трафика — час, если пробки — два — два с половиной часа. С их точки зрения, это совершенно нормально. И если он не может позволить себе дом в ЛА, то вполне может — в Риверсайде...  Многое зависит от дороги. Дом в Ирвайне — это тоже пригород ЛА, но расположен на полчаса ближе — будет стоить вдвое дороже, чем точно такой же, но в Риверсайде. Сейчас мои дети переезжают поближе к Лос-Анджелесу. Мальчики плавают на довольно приличном уровне, знаменитый спортклуб NOVA, в котором они тренируются, расположен как раз в Ирвайне.

Сейчас в Штатах на рынке жилья очень сложная ситуация. Похожее падение было в начале 1990-х. Например, дома в Риверсайде подешевели за год на 15–20% и будут падать в цене еще минимум год. Для американского рынка это очень сильное
падение…

– Что бы стоило взять из американского опыта, а что нам не пригодится?

– Американцы уже много лет идут по пути продажи готового жилья. Они строят модель, определяют с заказчиком дизайн, потом продают. Можно прийти, потрогать, заказать отделку — потому что все остальное уже есть. Можно выбрать цвет отделки, покрытие — паркет или ковролин. Внесли первый взнос — и через полгода можно въезжать. В принципе, мы тоже движемся в этом направлении. И практически всегда в сделках используются кредитные средства. Еще одна важная особенность: всей инженерией занимается застройщик. В свое время, лет двадцать назад, был принят специальный закон, которым вводится дополнительный налог на собственность. Платежи растягиваются на 15–20 лет, но они позволяют окупить затраты на инженерную инфраструктуру (если ее оплачивает государство).

Этот налог распространяется на пригородные дома, построенные после 1990-го. В старых домах, построенных до принятия закона, такого налога нет.

Еще одна особенность. Сообщество соседей может вводить различные правила и ограничения. Могут, например, запретить ставить машину на тротуар или укладывать искусственный газон.

– Что сдерживает развитие российской субурбии?

– Многое зависит от администрации, от федеральной и местной власти. Главное — земля. Нужны недорогие участки под малоэтажное строительство.

Кто-то должен перевести земли сельхозиспользования в земли поселений. Местные власти сами могли бы проложить сети, покрывая затраты из бюджетных средств.

А затем законодательно обязать собственников выплачивать, примерно как в Америке.
Имея дешевую землю и готовую инженерную инфраструктуру — кто же откажется строить? Любой застройщик будет только рад. Важный вопрос — дороги.

В США после войны миллиарды долларов из федерального бюджета шли на строительство дорог. Вроде бы и у нас бюджет начинает выделять средства — по крайней мере, об этом много говорят и пишут. Деньги есть, их бы с умом использовать. И тогда люди будут покупать. А если все затраты: на перевод земли в другую категорию, на межевание, на инфраструктуру, на дороги — разом повесить на конечного покупателя, то и получатся те самые $2000 и более за 1 кв.м, и человеку с нормальными средними доходами такой дом не купить.

– А какой дом у вас?

– Я живу в Вартемягах. Купил три года назад участок с подрядом, год строился, уже год живу. Дом — около 180 кв.м, каркасная финская технология. Участок — 25 соток, никаких излишеств, только навес для машины. Очень нравится, что поселок расположен прямо в лесу и небольшой — всего 55 домов.
Дома всего трех типов, запрет на заборы. Едешь по лесу, как в какой-нибудь Швейцарии. Статус земли — ИЖС, это постоянное жилье, с регистрацией. Эксплуатация обходится недешево: на круг около 8500 рублей в месяц. Это включая плату за свет, охрану, уборку мусора. Отдельной жизнью в целом доволен. Единственное, что напрягает, — невозможно добираться вечером в пятницу. Все остальное нормально. Я мало знаю своих соседей. Все приличные люди, никто ни к кому не лезет. Это не «новые русские», здесь нет показной крутизны. Но я был в одном-двух домах — видно, что владельцы в отделку и начинку вложили не меньше, чем в покупку самого дома. Под навесом — «мерседес» или «лексус». Ничего так живет средний класс…

К сведению:

Александр Романенко

Родился в 1956-м, в Ленинграде. Окончил английскую спецшколу, затем — Институт физической культуры им. П.Ф.Лесгафта, бегал на средние дистанции (мастер спорта), работал тренером по легкой атлетике, тренировал сборную профсоюзов СССР. Первый кооператив организовал в 1988 году.
Уехал в Калифорнию, закончил Институт менеджмента Калифорнийского университета. Сертифицированный брокер штата Калифорния, член Национальной ассоциации риэлторов США. В 1993 создал корпорацию «Адвекс». Возглавлял петербургскую Ассоциацию риэлторов, CEREAN (Объединение ассоциаций риэлторов Центральной и Восточной Европы) и FIABCI-Russia (российское подразделение Международной федерации риэлторов).

Сертифицированный управляющий недвижимостью с 2003 года.

С 2006 года — президент Российской гильдии риэлторов. Женат, у него есть дочь и три сына. Увлекается триатлоном

К сведению:

В США насчитывается около 44 млн домовладений; доля малоэтажных домов составляет примерно 85%.0 На одного американца приходится около 70 кв.м жилой площади. Годовой объем продаж в 2005 году составил 7,057 млн домовладений, в 2006-м — 6,480 млн. По данным Национальной Ассоциации Риэлторов (National Association of Realtors), в августе 2006 года средняя цена жилого дома в США составляла $230 000.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2007

Домашний круг