– Как развивается ипотека на Северо-Западе, в частности — кредитование пригородных объектов?

– Объем выданных ипотечных кредитов по Северо-Западу (преимущественно это Петербург и Ленобласть) в первом полугодии 2007-го — вдвое больше, чем за тот же период прошлого года, причем речь идет прежде всего о приобретении индивидуальных жилых домов в организованных поселках и развитой инфраструктурой.

Основная доля загородных сделок приходится на Всеволожский, Гатчинский районы, меньше займов выдается под объекты в Курортном и Пушкинском. Увеличивается доля ипотеки в Приозерском, Ломоносовском и Тосненском районах, на кингисеппском направлении.

– А почему мало в Курортном — ведь такой популярный и раскрученный?

– Во-первых, там намного больше массовое предложение, а во-вторых довольно высокие цены на землю и дорогие объекты. Во многих банках действует ограничение по размеру кредита — не более $0,5 или $1 млн. А приличный дом с участком в Курортном районе стоит от $0,7–1 млн и выше, коттедж бизнес-класса — от $1–1,5 млн. Заем же выдается, как правило, до 70% суммы… Кроме того, необходимо подтвердить кредитору (в том или ином виде) значительный и стабильный доход. Таких покупателей пока немного.

Становится заметным некоторое расслоение по группам клиентов: ориентированных на массовый продукт и на бизнес-класс. Первая группа — те, кто приобретает объекты стоимостью до $300 000. Хотя деление условное, и общепринятых критериев пока нет.

Более того, некоторые поселки позиционируются с точки зрения инфраструктуры, материала постройки и цены как элитные или даже категории luxury, а дорога к ним — мимо свинофермы или, извините, кладбища. Либо лесополоса или водоем в десятке километров. Еще момент — для получения кредита важно, чтобы участок был в собственности. Это требование заложено в большинстве банковских программ, предусматривающих кредитование загородных объектов. Долгосрочная аренда обычно даже не рассматривается: возникают дополнительные риски, связанные с изменением условий аренды, возникновением ограничения прав на объект.

Вот категория — не так важна: это могут быть земли ИЖС или сельхозназначения, или, порой, дачное партнерство. Главное — чтобы разрешение на строительство было оформлено надлежащим образом.

– А можно ли получить ссуду для строительства дома?

– Банки рассматривают возможность кредитования под залог приобретаемого объекта, как правило, когда дом подведен под крышу и в нем заполнены дверные и оконные проемы. Недострой вызывает недоверие у страховых компаний с точки зрения классификации страхового случая и качества конструктива. А без страхового полиса банк кредит не выдаст. Банки чаще всего избегают кредитовать объекты в стадии строительства (под залог объектов, незавершенных строительством) и еще по одной причине: могут быть проблемы не только с ликвидностью, но и с риском нарушения сроков, и с оформлением собственности на объект.

С весны этого года становится все более популярной услуга по кредитованию загородных покупок под залог квартиры в городе. Заложив квартиру, можно приобрести участок и построить на нем дом.
Люди все-таки стараются покупать коттеджи в поселках на стадии строительства: есть возможность сразу зафиксировать цену, перепланировать под собственный вкус, место выбрать. Объем таких займов (под залог имеющейся недвижимости) вырос до 15–20% от общего объема ипотеки.
Еще одна важная тенденция: появился спрос на крупные суммы, на дорогие объекты. Еще полгода назад это была экзотика, сейчас такие заявки поступают регулярно.

Потребители понимают: выгоднее занять, чем вытаскивать деньги из бизнеса. Ставки по кредитам на загородном рынке практически сравнялись с квартирными. Еще год назад они были на 1,5–2% выше. Сейчас разница или составляет не более 0,5%, или вовсе отсутствует.

За последний год увеличился объем предложения, выросло число участников программ, все более схожи условия привлечения ресурса.

– А земля?

– Земельная ипотека — отдельная тема. Ее развитие тормозят несколько факторов. Во-первых, фондирование. Квартирная ипотека позволяет сформировать пул стандартных кредитов и либо выпустить под них ценные бумаги (секьюритизация), либо передать другому инвестору (рефинансирование). Стоимость денег, привлеченных путем секьюритизации, ниже. Но с учетом последних событий не исключены временные сложности с ликвидностью облигаций. Привлекать средства под кредиты, выданные под залог земли, — это самое трудное. Инвесторы не готовы их рефинансировать. Значит, эти займы остаются на балансе банка, оказывают влияние на показатели достаточности капитала (условно: на 1 рубль капитала можно выдать 10 рублей кредитов).

Вторая проблема — оценка. Квартиры можно оценивать, подбирая аналогичные сделки. Дома — с использованием затратного метода (сколько стоит построить такой же). А вот по участкам можно получить разброс оценок в 30–40% стоимости.

Третье — вопросы, связанные с законодательным регулированием. В соответствии с действующим законодательством залог земель сельхозназначения возможен только вместе со строениями. И только по договору залога (ипотека на общих основаниях). То есть на сегодня существует некая коллизия норм права при залоге такого рода объектов.О совершенствовании нормативной базы говорится много, но законы о земельной ипотеке и о потребительском кредитовании будут рассмот­рены не раньше осени, и хорошо если вообще в этом году.

Для нас очевидно, что будут пользоваться спросом Ломоносовский район (направление в сторону Стрельны и за Стрельной), участки вблизи Гатчины, Тосно, Вырицы. Эти территории можно считать недооцененными, они будут активно развиваться. И такие объекты банки принимают более охотно: если залог будет расти в цене — значит, и риски ниже, и клиент фактически покроет выплаты за счет увеличения цены залога.

– Возможно ли системное кредитование объектов в коттеджных поселках?

– Наш банк ведет такую работу в Московской области. В ближайшее время начнем работать с поселками и под Петербургом. Здесь необходимо понимать и учитывать риски, связанные с застройщиком: будет ли проект завершен в срок, вовремя ли будут зарегистрированы права покупателей. Кроме того, земли в коттеджных поселках далеко не всегда оформлены должным образом.

Здесь пригодна схема, о которой я уже говорил: кредитование под залог другой недвижимости. Пока ипотека в коттеджных поселках применяется в двух вариантах. Например, если банк входит в группу компаний, одна из которых реализует проект. По этой схеме кредитуются коттеджи в Янино-2 (Национальный резервный банк), в комплексе «БельВиль» («Еврофинанс», Моснарбанк). Во втором случае банк аккредитует застройщика и считает приемлемым уровень рисков. По этой схеме с некоторыми застройщиками работают Сбербанк, банк «Санкт-Петербург»…

Основной интерес покупателей сегодня связан именно с коттеджами в поселках. Отдельный дом на опушке мало кому интересен. Но оформить в залог, пока поселок строится, нечего. Не все банки готовы вешать на баланс кредиты, обеспеченные правом требования. Когда появятся готовые коттеджные поселки — возникнет вторичный рынок (года через два-три)… Общий прогноз: рынок ипотеки по итогам года вырастет вдвое, доля загородной ипотеки будет увеличиваться вровень с рынком.

– Повлияют ли на российский рынок ипотеки финансовые проблемы глобального уровня?

– Кризис ликвидности на внешних рынках осложняет привлечение ресурсов. В этой ситуации банки, скорее, будут корректировать требования к заемщикам, и только во вторую — менять линейку объектов залога (например, ограничивая кредитование загородных домов). Но, я полагаю, уже в этом году ситуация выправится.

– А у вас есть загородный дом?

– Нет. Мы или ездим отдыхать к друзьям, или снимаем коттедж.

Люди часто покупают дом, чтобы вложить деньги. Но его содержание тоже стоит немало. А получается — две недели летом и два-три раза на лыжах зимой.

Кстати, в Москве уже проявилась эта тенденция: люди начинают перебираться обратно в город. (Не в том смысле, что продают дома за городом, просто будни проводят в городской квартире.) Главным образом из-за транспортного коллапса. Всегда будут те, кто покупает жилье за городом. Либо это стремление к другому качеству жизни (семейные ценности, ощущение земли), либо — вложение средств… Но сейчас растущая, экономически активная часть населения — в динамике рынка, у них просто нет времени ехать за город, на «собственное хозяйство».

Встречается, впрочем, и такой мотив — «а чтобы было». У меня есть знакомые, домовладельцы. Они в загородный дом приезжают раз в полгода. Там живет прислуга, присматривает. Еще проблема — ограниченность выбора при кажущемся разнообразии. Другие знакомые решили купить дом — две недели ездили по Подмосковью, смотрели поселки. Штук 20 пересмотрели, всего один понравился. Еще одна семья, купив объект в «элитном» поселке, через год начала наблюдать строительство рядом развлекательного комплекса и базы отдыха... Ну, какая тут «элита», пришлось продавать. Или поле вокруг и до леса — километр, или водоем цветет-зарастает, трасса рядом — шумно. А у нас еще интересно бывает: рекламируют элитный поселок за 100–120 км. Ехать до райцентра, а потом еще два дня на оленях.

Для кого-то дом — часть имиджа, возможность пригласить деловых партнеров на барбекю.
Хотя в планах и у меня, конечно, это есть — свой загородный дом, и только в пригородах Петербурга. Мне необходимы водоем и лес. Дому и земле нужно внимание, они ведь тоже «живые», а нам пока не до этого.

К сведению:

Игорь Жигунов
Родился в 1976-м, имеет два высших образования (экономическое и юридическое), кандидат экономических наук. В сфере ипотечного кредитования — более 10 лет. Работал в кредитной дирекции ПСБ, возглавлял Северо-западный филиал АИЖК, два года руководил представительством банка «ДельтаКредит» в Петербурге.

В 2004 году возглавил петербургский офис Городского ипотечного банка, с ноября 2005-го входит в состав правления ГИБ. Руководит рабочей группой по ипотечному кредитованию и жилищному финансированию Ассоциации банков Северо-Запада. Увлекается беговыми лыжами, плаванием. Пока холост.

Беседовал Дмитрий СИНОЧКИН