1280
0
Голубева Екатерина

Зонное равновесие

Расчет рентабельности и востребованности объектов инфраструктуры - одна из самых сложных задач для девелопера. Инфраструктура требует дополнительных начальных инвестиций, а удастся ли повысить за ее счет доходную часть проекта - сказать сложно. Кроме того, созданная инфраструктура постоянно требует дополнительных дотаций и забот.

В 1990-х годах на загородном рынке преобладал самострой, и о создании централизованной инфраструктуры девелоперы попросту не задумывались. С началом нового века началась эпоха строительства организованных коттеджных поселков, в которых инфраструктура должна была подчеркнуть иное качество жизни. "Существующие поселки - довольно маленькие, поэтому вся общественная зона в них - это шлагбаум, дороги и зеленые насаждения,- говорит Наталья Хмельницкая, руководитель Департамента загородной недвижимости агентства "Бекар".- Проекты коттеджных поселков подразумевают наличие общественной зоны, однако говорить о том, какую долю в общем составе поселка она займет, можно будет только после их реализации". Действительно, в последнее время практически каждый застройщик, возводящий поселок по единой концепции, заявляет о развитой инфраструктуре. Чаще всего это комплекс, включающий в себя кафе, фитнес-центр, магазин, плюс так называемые парковые зоны. По расчетам экспертов, на создание объектов социальной инфраструктуры уходит, как правило, от 3 до 20% от общего объема инвестиций - в зависимости от проекта и категории недвижимости. Сооружая поселки эконом-класса, застройщики не стремятся к разнообразию сервисных служб, поскольку это удорожит проект в целом, и практически всю территорию отводят под жилую застройку. В элитном же сегменте поселки обрастают разнообразными объектами инфраструктуры - как следствие, увеличивается и площадь, которую приходится выделять под общественную зону.

К сведению:

Согласно результатам исследования рынка коттеджных поселков Подмосковья от аналитического центра www.irn.ru стоимость квадратного метра домов в поселках с развитой инфраструктурой в среднем оказывается на $200 выше, чем в поселках с минимальной инфрастуктурой. Примерно на 30% дорожает последующая эксплуатация всего поселка. По пригородам Петербурга подобных данных пока нет.

Ты скажи, че те надо...

В середине этого года специалисты "Бекара" провели среди экспертов рынка и покупателей опрос, касающийся набора необходимой инфраструктуры в коттеджных поселках.

К базовым элементам, которые необходимы в любом случае, все эксперты без исключения отнесли только здание администрации, где размещаются службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Именно они - основа организованного коттеджного поселка. Особо востребованной оказалась охрана: эту услугу называют самой первой и без подсказки все респонденты. Уборка территории по важности для клиентов стоит почти на одном уровне с охраной. Приобретая дом в коттеджном поселке, они по умолчанию предполагают, что уборка входит в обязательный перечень услуг. Однако особых требований, кроме видимой чистоты летом и регулярной чистки территории от снега, не предъявляют. Исключением являются те поселки, которые анонсируют организацию пляжа для жителей. В этом случае клиенты требуют особой чистоты территории отдыха, песка, места входа в воду. Востребован также магазин в самом поселке или в непосредственной близости от него. Причем это должен быть магазин товаров постоянного спроса - включая медицинские препараты. Он может располагаться по пути к поселку - в составе автозаправочной станции.

Из анкет:

"Магазин - это очень хорошо, особенно, если 24 часа. Нередко возникает необходимость в срочных покупках".
"Если дома закончилась соль или валидол, не идти же к соседу просить или не ехать в город. В любом садоводстве такие есть, почему нельзя организовать их и в поселке?"

Прачечная или химчистка обитателям вроде бы не нужны, хотя мысль о возможной договоренности управляющей компании поселка с поставщиками этих услуг была встречена с воодушевлением. Сами застройщики к такой мысли относятся скептически, считая, что этот вариант маловыгоден обеим сторонам: "С одной стороны, химчистке/прачечной невыгодно обслуживать 20-30 клиентов. С другой - стоимость таких услуг будет выше, чем в городе, а значит, по факту останется не 20-30 клиентов, а пять".

Спорт и дети - для богатых

Если в поселках эконом-класса жители чаще всего пользуются школами и детскими учреждениями, находящимися в близлежащих населенных пунктах, то "элита" все чаще предполагает наличие детского "центра творчества" или даже школы. Так, один из крупных застройщиков проанонсировал открытие в своем поселке филиала знаменитой "Петершуле". Впрочем, повысит ли это статус поселка - большой вопрос: респонденты "Бекара" уверены, что детям хорошее образование можно дать только в городе. "Учить ребенка надо в хорошей школе, в поселке априори такой не будет. Да и все хотят разного: кому-то нужна математическая школа, кому-то с иностранными языками, поэтому никакого смысла в этом нет".

Потребности в детском садике нет, однако если в коттеджном поселке есть несколько семей с маленькими детьми, то будут востребованы услуги временной няни на несколько детей или развивающего детского центра. Иметь спортивный комплекс или, по меньшей мере, спортивную площадку, по мнению всех потребителей, "было бы очень хорошо". Спортивный комплекс в данном случае представляет собой относительно небольшое помещение и включает в себя бассейн или теннисный корт, иногда бильярдную, тренажерный зал. Довольно высоким спросом пользуется детская игровая площадка. Представители застройщиков отмечают, что покупатели часто интересуются, "где же будут гулять и играть дети". Однако сами не торопятся этот спрос удовлетворить в силу того, что "он временный, дети быстро растут" и "нерационально строить общую детскую площадку в поселке, где менее 50 домов". Некоторые все же предусматривают возможность оборудования детской игровой комнаты в административном здании. Но, как отмечают эксперты, в поселках бизнес-класса спортивный зал с тренажерами, фитнес-центр, детская площадка, кафе уже не просто "желательны", а требуются. В качестве дополнительных "фишек" могут выступать конно-спортивный клуб, яхт-клуб, парк с прогулочными дорожками или водоем с прокатом лодок. Все это требует места - по самым скромным подсчетам, не меньше 20% территории.

К сведению:

Все опрошенные респонденты отдают себе отчет, что за дополнительные услуги необходимо платить. Те, кто покупает дом до $200 000, готовы тратить не более $100 ежемесячно. В поселках бизнес-класса (дома стоимостью $200 000 - 400 000) - $200-300 в месяц. "Элита" (от $500 000) оценить сумму, которую она готова выделить "на общественные расходы", не смогла.

Екатерина ГОЛУБЕВА


Экспертный курултай

Александр Мельников, начальник бюро ГИПов проектно-производственной фирмы "А.Лен":

- Различия в соотношении жилой и общественной зон определяются не столько классом поселка, сколько размерами застройки. Если позволяет площадь, вероятность появления общественного парка, водоема, мест для массового отдыха и развлечений есть при строительстве и поселка для среднего класса, и элитного клубного поселка. Отличия будут в качестве. В элитной коттеджной застройке на территории имеются охрана, магазин повседневного спроса, ресторан, кафе, спортивные сооружения. Например, реализованную по нашему проекту "Консульскую деревню" можно отнести к "элите" по нескольким показателям - в том числе и потому, что на территории, кроме необходимого "стандартного набора", есть спортивный комплекс: тренажерный зал, зал для игры в сквош, бильярд, на втором этаже - 25-метровый бассейн, детский аквапарк, сауна, русская и турецкие бани, зал для отдыха с камином. А вот поселок "Жемчужина разлива" (тоже наш проект), который также расположен в Курортном районе, заказчик не относит к элитным, и задание на проектирование было соответственное. Необходимая инфраструктура есть, но без излишеств.

Марина Агеева, менеджер по связям с общественностью компании PUL Express:

- В проекте поселка сразу закладывается определенная площадь под общественную зону. В "Борисово", например, под нее отвели около 10% территории. Туда входят магазин, кафе, спортивная и детская площадки, административный корпус и благоустроенный пляж. На общей территории будет находиться и зона для отдыха. Второй наш проект - "Зеркальный" Там из 61 га под рекреационную зону отведено 18 га. Составляющие инфраструктуры те же, но сам поселок состоит из более крупных участков, дома более просторные (на 43 га в "Зеркальном" всего 178 участков, а в Борисово на 48 га - 273 участка). Как следствие, пропорционально увеличилась и территория общественной зоны.

Михаил Голубев, генеральный директор ЗАО "Северо-Западная строительная корпорация":

- Существуют принятые на государственном уровне нормы, которые регулируют наличие объектов социальной инфраструктуры, а также баланс жилой застройки и социальной инфраструктуры в микрорайоне. Все эти правила утверждены, но, конечно, корректируются по мере надобности. В частности, корректировки вносят по ходу строительства сами девелоперы. Например, при реализации маленьких проектов большую роль играет инфраструктура окружающих районов - нет смысла создавать ее заново. Мы в "Никитинской усадьбе" используем насыщенную инфраструктуру Коломяг. В самом поселке образуются только небольшие объекты: салоны красоты, локальные детские площадки. В ближайшее время намереваемся благоустроить парк вокруг пруда.

Кирилл Иванов, коммерческий директор компании СКС "Падамс":

- Общественная зона формируется в зависимости от планируемой инфраструктуры, которая, в свою очередь, зависит от класса поселка. В некоторых поселках предполагаются детские сады и школы - как правило, там, где кроме коттеджей присутствуют таун-хаузы и малоэтажная квартирная застройка, и даже крупные магазины. Но "лишней" инфраструктуры при параноидальной экономии на строительстве и проектировании, мне кажется, быть просто не может. Если только это не ошибка бизнес-идеи: детский сад построим, а детей нет.

Анна Добрякова, руководитель отдела продаж "Невской Домостроительной Компании":

- Наши поселки сами по себе маленькие - 8, 11 и 27 домов, поэтому в них нет собственной инфраструктуры. В самом крупном поселке предусмотрена небольшая зона для отдыха со спортивной и детской площадками, площадь которой составляет около 16% от территории застройки. Но она располагается за границей поселка, ближе к въезду. Благодаря тому, что все наши объекты строятся в непосредственной близи к населенным пунктам с развитой инфраструктурой и даже со спортивными центрами загородного отдыха, нет необходимости создавать внутреннюю инфраструктуру.

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2006