В августе рост цен на рынке городской недвижимости несколько приостановился: последние значения индекса - "всего" 3,7-3,8% в неделю. По сравнению с пиковыми 4,8%, случившимися в июле, - безусловное снижение темпов, но для покупателей жилья проблему никак не решающее. За ценником по-прежнему не успеть, дефицит предложения квартир сохраняется, и пригородный рынок начал выполнять функцию замещения.

На пригородное массовое (многоквартирное) жилье покупатели обращают внимание как раз в такие периоды - когда в городе провести сделку оказывается практически невозможно. В обычное время о них вспоминают лишь в связи с архитектурными достоинствами "Малого Золотого кольца" или курортными преимуществами Сестрорецка и его окрестностей. Часто ли горожанин заезжает, например, в Колпино, и какое он имеет представление о Красном Селе? Большинство имеет общее (нередко - предвзятое) представление о "конце географии", о непонятном районе на пути в Ивангород или пупышевские садоводства. Таксисты, знающие город вдоль и поперек, на ночь глядя в Павловск с Московского проспекта не поедут, а на Гражданку - с удовольствием. До Павловска ближе, но это другие деньги.

Обычно спрос на жилье в пригородах формируют две категории граждан, примерно равные по численности. Первая - местные жители, улучшающие жилищные условия. Они обеспечивают пусть небольшой, но стабильный спрос на строящееся там жилье. Это так называемый локальный спрос. Вторая категория - жители мегаполиса, переезжающие в пригород "на ПМЖ". Причины могут быть самые разные, но чаще всего это "расселенцы" из не самых удачных коммуналок, те, которым не хватает денег на жилье в городских спальных районах.

Первая часть практически неизменна, а вот активность второй сильно зависит от рыночной ситуации. Если рынок стабилен и велико предложение квартир по адекватной цене, то горожане не очень интересуются удаленными районами. Интерес появляется, когда на городскую квартиру уже не хватает. Так было в 2003 году, во время предыдущего ажиотажа, так происходит сейчас. Цены растут рекордными темпами, а у покупателя денег больше не становится. И если приобретение квартиры - насущная необходимость, то выход один: купить дешевле в пригороде или ближних районах области.
В такой ситуации спрос на пригородное жилье вырастает в разы. В 2005 году, по данным телефонной справочной службы "Квартирный вопрос", только 5% покупателей интересовались квартирами за привычной городской чертой, в первой половине августа этого года - около 20%. Эта доля увеличилась как раз из-за сокращения платежеспособного спроса на типовое жилье в спальных районах.

Пригородный рынок вступает в ценовую гонку, которая в городской черте уже захлебнулась. Тогда как дешевые квартиры в городе практически догнали по цене метра комфортное жилье, квартиры в пригородах до сих пор сохраняют 10-15%-ю дистанцию. При том, что дефицит здесь ощущается не столь сильно, какой-никакой выбор на вторичном рынке сохраняется, ничего удивительного в возобновившемся интересе к этому жилью нет.

Удивительно может быть другое: малое предложение строящегося жилья в пригородах. Строго говоря, оно ограничено Всеволожском, Колпино и Пушкиным. В последнее время несколько активизировалось строительство в Сестрорецке. В остальных районах есть в лучшем случае единичные объекты, а чаще всего предложение вообще отсутствует. Причем - во вполне перспективных места вроде Мурино, Левашово, Лахты и практически всего Петродворцового района. Реальный же выбор покупателю предоставляет только Пушкинский район, в котором находится около половины предлагающегося пригородного жилья. Здесь представлены объекты всех сегментов от дешевых вариантов до проектов бизнес-класса. В остальных районах большинство предлагаемого жилья - недорогой эконом-класс. Всего в предложении на рынке сейчас представлено менее 40 проектов.

Речь не идет о малоэтажном строительстве: это абсолютно отличный от многоквартирного рынок, практически с ним не конкурирующий. У пригородных много- и малоэтажных объектов - разный покупатель: пока в районах коттеджной и прочей малоэтажной застройки нет развитой социальной инфраструктуры (в первую очередь бюджетной), такое загородное жилье для большинства владельцев остается лишь местом временного или сезонного проживания. Для постоянной жизни у них обычно есть городская квартира. Напротив, многоквартирным, "массовым" жильем интересуются главным образом для постоянного проживания.

Другая причина "расслоения" рынков - в деньгах. Это разные (по бюджету покупки) ценовые сегменты. До сих пор строительство коттеджей в области остается чаще всего в ценовом диапазоне от $250 000, а большинство многоквартирных домов относится к эконом-классу. Практически ни один из крупных игроков строительного рынка Петербурга, кроме компании РОССТРО, до сих пор не заинтересовался развитием "дешевой малоэтажки". Хотя уже понятно, что это один из весьма перспективных сегментов рынка, особенно при таком росте цен на городское жилье. И если еще 5-7 лет назад строительство коттеджей и таун-хаузов эконом-класса действительно было малорентабельным, то теперь реализация больших проектов застройки, в которых цена дома с участком будет сравнима с ценой двухкомнатной квартиры в городе, вполне экономически оправданна. Более того, владельцы невероятно подорожавшего городского жилья с отвратительными потребительскими характеристиками уже сейчас начали обращаться к загородному предложению индивидуальной или малоэтажной застройки. Действительно, переехать из "хрущевки" за городскую черту, но зато в собственный дом - такая перспектива вполне привлекательной. Однако для ее реализации слишком мало возможностей.
В ближайшее время на развитие пригородного рынка жилья могут сильно повлиять проекты массового строительства. Во-первых, их появление - мощный толчок к развитию инженерной и социальной инфраструктуры, которой катастрофически не хватает всему этому рынку. Во-вторых, новые проекты привлекают внимание горожан к пригородным территориям как таковым, выводя эти районы из тени покупательского интереса.

Первым таким проектом вполне может стать жилой комплекс "Славянка" в Пушкинском районе. Уже в следующем году планируется начать строительство 1,4 млн кв.м жилья. Вполне возможно появление и других проектов. Нехватка и дороговизна пятен под строительство в городской черте подтолкнет застройщиков к освоению территорий в ближайших пригородах.

Динамика цен на жилье в пригородах*, $/кв.м

Данные Сергея Бобашева
*Сведения приводятся по многоквартирным домам

Доля спроса на строящееся жилье в области и пригородах (по отношению к объему городского спроса)

Сергей БОБАШЕВ