1215
0
Дмитрий Синочкин

Инвестиции: пригородная альтернатива

Город

В апреле 2005 года вступил в силу федеральный закон 214-ФЗ "О долевом строительстве", призванный защитить дольщиков от действий недобросовестных застройщиков. Новые требования, предъявляемые к застройщикам, оказались настолько жесткими, что после вступления закона в силу выдача новых разрешений на строительство практически прекратилась. Большинство ведущихся сейчас строек - это завершения проектов, начатых еще до принятия закона.

Кроме того, по 214-му закону банки, кредитующие строительные компании, должны были нести с ними солидарную ответственность перед дольщиками. Не желая принимать на себя риски строителей, банки отказались давать им деньги. Продолжить деятельность в прежнем объеме смогли только крупные застройщики.

С апреля 2005 года в городе резко сократились объемы нового строительства, в то время как спрос на жилую недвижимость продолжал увеличиваться.

Поправки к 214-ФЗ (приняты в июле 2006-го, вступят в силу с 1 января 2007-го) помогут разрешить сложившуюся ситуацию. Однако поскольку жилой дом в среднем возводится 1,5-2 года, то на увеличении объемов ввода это сможет отразиться не ранее чем в начале 2009-го. Поэтому в ближайшие 1,5-2 года спрос все больше и больше будет превосходить предложение. Одним из дополнительных факторов повышения цен будет рост инвестиционного спроса на жилую недвижимость Петербурга со стороны как иностранных, так и российских инвесторов.

Петербургская экономика растет быстрее российской. Начиная с 2002 года темпы роста ВРП Петербурга превышают темпы роста ВВП России (рис.1).

Принимая во внимание прогнозы Минфина относительно динамики ВВП России и планы международных корпораций, связанные с открытием в Петербурге их производственных подразделений, можно сделать вывод, что подобная ситуация сохранится и в ближайшее время.
Это обстоятельство будет способствовать увеличению спроса.

За 2005 год цены на жилую недвижимость в Москве выросли на 30-35%, в то время как в Петербурге - всего на 5-7%. Тем самым было нарушено исторически сложившееся соотношение цен на рынках двух столиц.

Впервые средняя стоимость квадратного метра в Московской области превысила стоимость "квадрата" в Петербурге. Это также свидетельствует о том, что цены на петербургском рынке жилья имеют потенциал роста.

Еще один фактор, работающий на повышение, - правительственные планы перемещения части государственных органов РФ в Петербург. Во-первых, повысится статус города, что подтолкнет динамику цен, а во-вторых, увеличится спрос на объекты недвижимости со стороны представителей госорганов.

Кроме того, несколько крупнейших российских корпораций планируют перерегистрироваться в Петербурге ("Совкомфлот", Внешторгбанк, дочерние предприятия "Газпрома" и "Сибнефти"). Дополнительный объем налоговых поступлений в конечном счете положительно скажется на благосостоянии населения Петербурга и также позитивно повлияет на динамику цен на рынке недвижимости.

Доходность инвестиций в петербургское жилье (изменение индекса цен) - в предыдущие годы и прогнозная - представлена на графике (рис. 2).

Согласно макроэкономическим моделям, разработанным в компании "Арсагера", к лету 2007 года средняя стоимость метра в Петербурге достигнет $2025-2100. К лету 2008-го, по нашим оценкам, она достигнет $2400-2500.

В целом с учетом роста стоимости недвижимости, связанным с повышением строительной готовности (примерно 12%), в 2007 году на инвестициях в строящуюся жилую недвижимость, по нашим оценкам, можно будет заработать 25-30%.

Пригород

Долгое время рынок загородной недвижимости Петербурга развивался стихийно. Строительство первых коттеджных поселков началось только 1,5-2 года назад, что открыло людям, вкладывающим средства в недвижимость, новые инвестиционные возможности.

В Ленинградской области в 2004 году цены выросли на 30%, в 2005-м - на 20%, прогнозируемый рост в 2006-м и 2007 годах - по 30-40%.

В настоящее время существует несколько основных вариантов инвестирования в загородную жилую недвижимость.

1. Приобретение сельхозземли и перевод ее в другую категорию. Этот вариант приносит наибольшую прибыль, поскольку стоимость участка вырастает в среднем на 50-100%. Однако чтобы на этом зарабатывать, необходимо иметь мощный административный ресурс, в противном случае процесс согласования может затянуться на длительное время и не факт, что вопрос будет решен положительно.

2. Приобретение недвижимости в коттеджном поселке. Ввиду постоянно увеличивающегося предложения объектов в таких поселках такие инвестиции являются наиболее очевидными. При этом можно купить как уже готовый дом с участком, так и землю с подрядом на строительство.
В первом случае не стоит рассчитывать на большую прибыль (если только данное направление не станет в одночасье модным и спрос на недвижимость резко не увеличится): темп роста стоимости вложений будет производной от индекса стоимости земли (в среднем +25% в год) и индекса стоимости загородных домов конкретного типа (в среднем +15% в год).

Во втором варианте инвестор получит дополнительный доход, поскольку за время строительства дома (1,5 года) цена объекта (дома вместе с участком) вырастает от 30 до 100% в зависимости от особенностей проекта (локация, потребительские качества объекта недвижимости). В среднем прирост стоимости инвестиций за время постройки дома составляет 50-60% (31-37% годовых). В ближайшие два года ожидается увеличение темпов роста стоимости земли в Ленинградской области до 30-40% в год. Если предположить, что рентабельность строительства загородных домов в этот же период снизится, инвестор все равно может рассчитывать на прежнюю норму прибыли.

3. Приобретение участка земли вне коттеджного поселка. К преимуществам данного вида инвестирования следует отнести более высокую потенциальную доходность по сравнению с предыдущими вариантами. Так, только в результате девелопмента земли (подведения дороги, электричества, канализации и т. д.), который обычно занимает один-два года, участок может подорожать втрое и больше. Однако и риск подобных вложений выше, чем при покупке земли в коттеджном поселке. Спрос на недвижимость в поселке выше, чем вне его, и со временем будет только увеличиваться (по словам участников рынка, уже сейчас прирост спроса опережает прирост предложения на 3-7% в месяц).

Основной риск при приобретении участка вне поселка заключается в том, что инвестор может "не угадать" с местоположением земли. На практике такое случается довольно часто: в одних местах земля дорожает за год в разы (таких мест немного), в других цена даже не догоняет индекс (что случается чаще).

Приобретением "голых" участков и их девелопментом чаще занимаются крупные инвесторы - для создания коттеджного поселка.

Возможность заметно снизить риск появляется у мелкого инвестора, если он покупает участок недалеко от города. Но доходность таких операций будет ниже, поскольку продавец земли прекрасно понимает, для каких целей она приобретается.

Справедливости ради стоит отметить, что отдачу от инвестиций в покупку земли вне поселка, ее девелопмент и строительство на ней дома спрогнозировать крайне сложно. Это признают и сами девелоперы. Здесь можно получить как отрицательную доходность, так и сотни процентов прибыли. Средних цифр по доходности в этом сегменте привести практически невозможно (особенно по операциям мелких частных инвесторов).

Выводы

Сравнивая доходность инвестиций в загородную и городскую жилую недвижимость, стоит отметить, что такие показатели, как средняя доходность инвестиций и индекс цен, для городской недвижимости являются более репрезентативными, чем для загородной. Жилые объекты в городе более однородны; в пригороде на стоимость участка и дома влияет множество специфических факторов (вплоть до таких трудно прогнозируемых, как престижность).

Рынок загородной жилой недвижимости сейчас находится в самом начале становления. Спрос растет, но пока еще носит точечный характер. В связи с этим основным риском инвестирования в загородную недвижимость является риск недостаточной ликвидности. Кроме того, к загородной недвижимости предъявляется гораздо больше индивидуальных требований (планировка дома, дизайн, наличие водоема и т.д.). Поэтому инвестиции в загородную недвижимость более рискованные (менее предсказуемые), чем в городскую.

Прогнозируемая средняя доходность инвестиций в строительство загородной недвижимости на период 2006-2007 годов составляет 31-37%, в строительство городской жилой недвижимости - 85-90 и 25-30% в 2006-м и 2007 годах соответственно.

Сергей ТИШИН, аналитик УК "Арсагера"

если понравилась статья - поделитесь:

сентябрь 2006