182
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Загородный рынок: пауза или спад?

 

По итогам июля получается, что граждане купили на 10% меньше участков, чем в июне. И домов на участках ИЖС построили и сдали меньше: 1195 против 1220. В коттеджных поселках продажи во втором квартале сократились на треть. Ситуацию на загородном рынке комментирует Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом».

 

– Спрос действительно сокращается. На наш взгляд, это не новый кризис, какие у нас с завидной периодичностью случаются, а простая коррекция: стабилизация рынка после эмоционального (панического) пандемийного спроса 20202021 годов. Рынок ищет новое комфортное равновесие.

За последние два года взрывного роста «загородки» случился небольшой, но все-таки сдвиг в представлениях обывателей в сторону осознания жизни за городом как более комфортной. И в сторону загородного жилья (эконом- и комфорт-класса) как, по крайней мере, не менее доступного, чем городская квартира. Пока что спрос осторожно приближается (возвращается) к допандемийным параметрам. Но где именно будет найдено равновесное значение, пока говорить рано. Именно тот факт, что рынок не рушится, а медленно нащупывает свое новое место, и вселяет оптимизм относительно его будущего.

У девелоперов, как и у всей массы населения, доходы уж точно не растут, просто застройщики находятся с другой стороны рыночного процесса. И они тоже ищут баланс собственных интересов с интересами потребителей «загородки» как рыночного продукта. Раз спрос сокращается и денег народ несет меньше, то и девелоперы начинают выводить на рынок меньше объектов. Простая логика. Участники этой стороны загородного рынка уже стали (плюс-минус) более профессиональными, они начинают быстрее и острее ощущать риски возможных колебаний спроса, иногда даже предвосхищая еще не возникший нисходящий тренд.

Сокращение выхода новых проектов в сочетании с инерцией эмоционального спроса и должны были привести к стабилизации, ведь невозможно долго расти по 20‒25% в год. Из этого вывод: продавцы наращивали предложение в пик ажиотажного спроса, но не могли одновременно набирать большие портфели новых проектов, опасаясь остаться с начатыми объектами в период возможного начала коррекции.

Важно понять, с какими форматами девелоперы будут в новых условиях выходить на рынок. Оптимально предоставлять выбор ассортимента покупателю. То есть не небольшое количество лотов с набором принудительных дорогостоящих опций (в виде обязательного подряда, к примеру), но и не огромные пустые территории, которые будут застраиваться десятилетиями. В тренде проекты с максимально разнообразным ассортиментом, с необязательными, но приятными для покупателя «фишками» и с возможностью дополнить свое видение будущего домовладения при помощи девелопера.

Логичным будет выводить не мегаформаты (но и не «хутора» на несколько домовладений), а среднего масштаба проекты эконом- и комфорт-класса. Они в любые времена ликвидны.

Клиент все еще (по инерции) избалован правилами «рынка покупателя», который у нас был до пандемии. И он не будет обращать внимание ни на «минималистские» проекты, где ему, кроме земли, не достанется даже готовой инженерии, ни на проекты, где все придумано и построено за него и где не оставлено места для его творчества и фантазии. Ведь большинство приобретает загородный дом для себя и навсегда, чтобы их дети там растили своих детей, а не как квартиры до следующего пополнения семейства.

Так вырисовывается логичный, доступный по цене и оставляющий поле для самореализации приобретателя «загородки» формат: земля + готовые дороги + подведенная инженерия. Но обязательно в популярной локации. Для застройщиков такой формат тоже удобен и по временным, и по финансовым затратам. Для большей наглядности неплохо показать возможным покупателям будущее в виде нескольких инвестиционных шоу-домов, уже построенных к началу экспозиции проекта за счет девелопера.

 

если понравилась статья - поделитесь: