190
0
Дмитрий Синочкин

От элиты осталось меньше половины

Продажи дорогих коттеджей под Петербургом за первое полугодие сократились в 2,7 раза. Тем не менее рынок жив, сделки проходят.

 

Всего за шесть месяцев девелоперы реализовали 43 дома класса А и В, сообщают эксперты компании Knight Frank SPb. За тот же период 2019-го — 117. В первом полугодии 2020-го — 86 продаж…

Дорогой сегмент загородного рынка вернулся к допандемийному уровню. Вот в первом полугодии 2019-го как раз и было реализовано 43 дорогих коттеджа. Интерес к комфортной загородной жизни, обусловленный пандемией, продержался полтора года. Но теперь перестал конвертироваться в сделки.

Состоятельные покупатели взяли паузу. «Сделки по объектам, которыми покупатели активно интересовались до февраля, вели предварительные переговоры, сейчас приостановлены, — комментирует Александр Царев, генеральный директор Росса Ракенне СПб (дистрибьютор домов HONKA). — И клиенты вернутся не раньше, чем во внешнем мире наступит какая-то определенность».

Однако по нечастым продажам аналитики Knight Frank SPb отмечают существенное — на 36% — повышение бюджета сделки. В прошлом году дорогой загородный особняк стоил (в среднем) 65,8 млн рублей, сейчас — 89,6 млн. Люди не спешат покупать, но и не слишком склонны экономить.

Девелоперы (разумеется) тоже не спешат выводить на рынок новые проекты в дорогом сегменте. С начала года в продажу вышел один поселок бизнес-класса во Всеволожском районе — CORNER KALTINO.

Сейчас в продаже находится 266 лотов в 13 поселках класса А (предложение немного увеличилось за счет дополнительных очередей в поселках MillCreek и «Ламбери») и 470 объектов в поселках категории В.

На вторичном рынке дорогих домов ситуация более динамичная: кому-то надо срочно продать, а кто-то спешит вложить деньги. В сегменте домов стоимостью от 50 млн предложение увеличилось на 27%, сейчас представлены более 600 вариантов. Здесь свои проблемы: считать цену в долларах или рублях, как и куда переводить деньги…

Застройщикам в дорогом сегменте придется решать две задачи. Первая — искать пугливого покупателя и убеждать его, что все так или иначе наладится. Вторая — вести долгие переговоры с местными производителями, готовыми выпускать хотя бы сопоставимые с западными аналогами материалы и комплектующие. По оценкам девелоперов, налаживание отечественного производства может занять несколько лет. И дело не только в технологиях, но и в оборудовании — мы его тоже не выпускаем.

Тем не менее, полагает Александр Царев, на рынке копится определенный объем отложенного спроса. В том числе — из-за трудностей с отдыхом в Европе, визовых проблем и финансовых санкций. Но этот «денежный навес» начнет конвертироваться в сделки не ранее конца года.

В Knight Frank SPb прогнозируют, что показатели по итогам 2022 года будут (в лучшем случае) на уровне 2019-го: около 120130 сделок с загородными объектами высокой ценовой категории.

В июле в коттеджном поселке «Ламбери» продан особняк, построенный по проекту Rochester. Подробности сделки не разглашаются. По информации «Пригорода», покупатель — предприниматель с Дальнего Востока. По данным открытых источников, дом такого «калибра» и в данной локации стоит около 70 млн рублей. Дом к моменту продажи был уже построен, сейчас в нем начались отделочные работы; новый владелец рассчитывает переехать с семьей в течение года.

Площадь особняка Rochester — 518 кв.м. Дом на четыре спальни, каждая — с собственной ванной комнатой. Разумеется, кухня, столовая, гостиная с камином. В цокольном этаже находятся СПА-комплекс, постирочная с подсобными помещениями и просторный гараж на два авто.

По словам девелопера проекта «Ламбери» Алексея Потапова, покупка происходила в три этапа: «Первый визит — осмотр в рамках тура по коттеджным поселкам региона; второй — целенаправленный приезд в Ламбери и выбор дома; на третий раз приехала вся семья и мы подписали контракт. Вся сделка заняла полтора месяца».

Алексей Потапов отмечает рост интереса к Петербургу среди покупателей из регионов.

 

Комментарии экспертов

 

Александр Царев, генеральный директор «РОССА РАКЕННЕ СПб» — эксклюзивного дистрибьютора компании HONKA в России, Республиках Казахстан и Беларусь:

‒ Любой рынок регулируется спросом и предложением. В идеале между ними должен быть баланс. На протяжении последних двух лет мы наблюдали на загородном рынке повышенный спрос при постоянно сокращающемся объеме предложения.

Особенно это было характерно для высокого ценового сегмента. Продажи домов премиум-класса выросли за 2021 год на 69%. По данным Knight Frank SPb, в элитных коттеджных поселках за 2019 год было продано 35 домов класса А, в 2020 году — 73, а в 2021-м — 83 элитных дома.

В первую очередь с рынка вымывались качественные дома в премиальных локациях: в Курортном и во Всеволожском районах.

Состоятельные покупатели стремились приобрести готовые коттеджи или начать строительство в поселках с высоким уровнем готовности. В текущем году рынок загородной недвижимости пережил новый всплеск продаж: в апреле и мае.

Отчасти это были ажиотажные покупки, вызванные стремлением сохранить сбережения. Сейчас на рынке уже нет панических настроений, люди взвешенно подходят к выбору объектов.

Оценить, избыточное ли это предложение: 249 дорогих домов, или недостаточное, можно будет лишь в конце года. Темпы реализации таких объектов зависят от множества факторов: от их характеристик, от инвестиционной привлекательности, экономической и политической ситуации в стране и в мире.

В любом случае рынок все отрегулирует. Всегда будут люди, стремящиеся купить недвижимость, и будут желающие ее продать. Причины у всех разные: решение финансовых или семейных вопросов, переезд в другой регион или страну, необходимость приобрести новый объект (другой площади, в другой локации). Ничего нового…

 

Вадим Новиков, девелопер, владелец компании freeDom Haus:

‒ Рынок частных домов категории «100 млн плюс» — это «вещь в себе». По крайней мере, в нашем регионе. В этом ценовом сегменте проходят единичные сделки — может, десять-пятнадцать продаж за год. Ни давно анонсированный переезд в Петербург крупных компаний-монополистов, ни «национализация элиты» (сокращение возможностей для комфортной жизни в Европе) на этот процесс пока никак не повлияли. Происходят отдельные покупки.

Человек, который может себе позволить такие затраты — более 100 млн рублей, — это изначально не массовый покупатель. Люди с финансовыми возможностями такого уровня весьма избирательны и требовательны. Они покупают продукт именно под себя.

А продавец строил его под свои потребности и представления. Совпадения бывают, но редко. Или в случае сильного демпинга, что тоже не часто.

К тому же у нас еще нет сложившейся культуры загородной жизни, продуманности в подробностях. Хотя уже появилась некоторая «насмотренность»: как это организовано и устроено в Европе.

Поэтому на данном этапе развития дорогого сегмента все более важную роль начинает играть практичность, в том числе — в плане затрат на эксплуатацию и содержание, в плане безопасности. Загородный дом — это уже не роскошь, а образ жизни. А престижность уходит в списке критериев куда-то во второй ряд.

По совокупности этих причин 9 сделок из 10 в дорогом сегменте — это покупка участка под строительство по собственному проекту, с учетом собственных потребностей.

Впрочем, сейчас, в силу глобальной неопределенности, многие из тех, кто собирался в этом году строить дома соответствующей ценовой категории, отложили планы на следующий год. Когда ситуация хотя бы немного прояснится.

 

 

Табл. 1. Показатели загородного рынка (дорогой сегмент)

 

 

Класс А

Класс В

1 пол. 20

1 пол. 21

1 пол. 22

1 пол. 20

1 пол. 21

1 пол. 22

Колич. котт. поселков, шт.

17

14

13

27

19

19

Предложение коттеджей, шт.

307

239

266

433

367

470

Колич. проданных домов, шт.

29

49

28

57

68

15

Ср. стоимость коттеджа, млн руб.

66,1

65,8

89,6

22,7

26,4

27,1

 

 

Табл. 2. Распределение предложения дорогих домов по удаленности, шт.

 

 

Первичный рынок

Вторичный рынок

Внутри КАД

 

88

До 10 км

48

68

10-20 км

142

271

20-30 км

27

10

Свыше 30 км

49

170

Всего

266

607

Данные Knight Frank St. Petersburg Research

 

 

 

 

если понравилась статья - поделитесь: