66
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Загородный рынок: стабильность или стагнация?

За первое полугодие девелоперам в коттеджных поселках удалось реализовать 2600 лотов (участки, дома, секции). Объем продаж — примерно на уровне прошлого года.

За это же время на рынке появилось 12 новых проектов (2200 лотов). Весь объем нового предложения — участки без подряда. Как отмечают аналитики «ПН», немного выросли продажи в сегменте дорогих участков (300 000 – 500 000 и более 500 000 рублей за сотку).
Во втором квартале застройщики реализовали в организованных поселках 1500 объектов (коттеджи, участки, таунхаусы). Это на 37,2  % больше, чем в первом квартале (1100 лотов).
Начало года получилось традиционно слабым (1100 продаж), но с апреля ситуация выровнялась.
Львиную долю спроса занимают участки без подряда (УБП) — 87,3 %. На готовые коттеджи и участки с подрядом пришлось 5,2 % сделок, на секции в таунхаусах — 7,5 %. Доля УБП понемногу растет (хотя куда уж, казалось бы), доля таунхаусов сокращается.
По итогам года эксперты Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость» ожидают сохранение объема спроса на уровне 4900–5200 — если не будет «резко негативных внешних изменений».
За второй квартал в продажу вышли 12 новых коттеджных поселков (плюс 10 очередей) — всего 1600 лотов. Практически весь объем нового предложения — это участки без обязательного подряда. Всего за первое полугодие на рынок поступило около 2200 новых объектов. Это меньше, чем продано, и на 6 % ниже уровня первого полугодия 2018-го.
Таунхаусы выходят из моды

В сегменте таунхаусов — откровенный застой. Успешные проекты («Новые кварталы Петергофа», «Ломоносовская усадьба» и др.) понемногу распродаются, проблемные («Кивеннапа», «Близкое») судятся с покупателями; неплохой проект «Счастье» практически распродан. Чтобы пересчитать новичков, желающих попробовать себя в этом рискованном формате, калькулятор не понадобится. С января по июнь 2019 года на рынке появились всего три новых проекта с таунхаусами и четыре дополнительные очереди — всего 300 секций.

Баланс

Сейчас на рынке в открытой продаже находятся дома и участки в 350 коттеджных поселках (плюс 56 дополнительных очередей в существующих проектах), а также 28 проектов с таунхаусами (плюс семь очередей).
Относительно аналогичного периода 2018-го коттеджных поселков стало на 34 больше (плюс 11 %), проектов с таунхаусами — на четыре меньше (минус 14 %).
Всего в организованной застройке насчитывается около 40 600 домовладений, в продаже — менее половины, 18 600 лотов. Это соотношение сохраняется последние несколько лет. И хорошо, что нет навеса избыточного предложения, не обеспеченного платежеспособным спросом. На участки без подряда приходится примерно 75 % от общего объема предложения, а с учетом смешанной застройки — 94 % от общего числа нереализованных лотов.

Элита без дебютов

В дорогом сегменте — застой: за шесть месяцев, отмечают аналитики KnightFrank SPb, в продажу не вышло ни одного нового проекта высокого класса. В результате свободное предложение уменьшилось на 2 % в классе А и на 6 % в классе В. И осторожность девелоперов можно понять: продажи за полугодие упали весьма драматично (минус 44 % в классе А и минус 37 % в классе В).
Средняя стоимость домовладения в классе А составила 62,4 млн рублей (минус 8 % к прошлому году). Как объясняют эксперты, это произошло за счет «вымывания» более дорогих лотов. А в классе В, наоборот, в первую очередь раскупают домовладения подешевле, в результате средняя стоимость предложения увеличилась на 5 %.

Подмосковное зеркало

Любопытно сравнить ситуацию в нашем регионе с Подмосковьем. Здесь за полугодие было продано около 5000 домов и участков; всего в организованной застройке — более 800 поселков, объем предложения — свыше 50 000 лотов. То есть в Московской области «затоваривание» даже более серьезное, чем у нас. Доля участков без подряда пока поменьше (примерно 73 %), но тоже растет. Аналитики уверенно говорят о стагнации загородного подмосковного рынка: понты уже не те, а рациональный выбор не всегда стыкуется с амбициями застройщиков или владельцев готовых домов.
В дорогом сегменте — всё как в петербургских пригородах. С начала года на подмосковной «загородке» не появилось ни одного нового проекта, сообщает компания «Метриум». (Фирма учитывает проекты, в которых продают готовые коттеджи или участки с подрядом.) По итогам первого полугодия объем такого предложения сократился на 6,1 %. Средневзвешенная цена квадратного метра снизилась на 9 %. По данным «Метриума», сейчас на рынке загородной недвижимости Московского региона представлено 35 поселков с общим объемом предложения около 720 домовладений.
Средняя площадь подмосковных особнячков — 560,7 кв.м, средний бюджет сделки — 75,5 млн рублей.
В общем, немудрено, что на такой товар покупателей не хватает. И в Подмосковье тон задают девелоперы, продающие участки без подряда, но с приличной инфраструктурой.

Мнение эксперта

Дмитрий Новосельцев,
председатель совета директоров компании
«1-я Академия недвижимости»:

– Небольшое снижение ставки рефинансирования ЦБ РФ должно в целом положительно повлиять на ситуацию в российской экономике. Эта мера вернет к жизни рынок кредитования. Можно рассчитывать на оживление деловой активности, на повышение спроса на банковские займы. Для частного инвестора снижение ставки рефинансирования может означать увеличение притока дешевых денег. Но в текущей ситуации эта дешевизна будет относительной, поскольку вряд ли стоимость заемных средств снизится до докризисных уровней.
По-прежнему крайне негативно влияет на экономику увеличение НДС на 2 %. Да и секторальные законы в отношении ДДУ и эскроу-счетов нельзя назвать позитивными для рынка, так как они напрямую увеличивают затраты девелоперов. В целом в ближайшее время не стоит рассчитывать на рост экономики.
Что касается льготного кредитования на загородном рынке, пока эти меры только заявлены, по факту они еще не работают.
Продление дачной амнистии, скорее, на руку тем, кто уже купил участки и построил дома. На основной сегмент рынка загородной недвижимости — участки без подряда — эта норма не повлияет.
В многоквартирных домах с постепенным переходом застройщиков на эскроу и проектное финансирование цены неизбежно вырастут. На этом фоне стоимость коттеджа с участком недалеко от города может оказаться более привлекательной.
Но одновременно растет и значимость инфраструктуры КП: дорог, сетей и прочего. А это дополнительные затраты.

Святослав Филиппов,
девелопер проектов «Изумрудный город»
и «Иннола парк»:
– Существующий спрос на загородные объекты нельзя назвать системным и стабильным. В основе каждой сделки — индивидуальная ситуация. Кто-то взял кредит и купил «единичку» на вторичном рынке; продавец «единички» приобрел на эти деньги дачу (6–8 соток со старым домом), а продавцы дачи прикупили на вырученные средства участок с коммуникациями в более подходящем месте в надежде наконец-то построить надежный дом, а не то, что досталось от бабушки в садоводстве...
Так что рынок стабилен в том плане, что люди все равно будут продавать, менять, покупать, улучшать условия. Универсальных рецептов здесь нет.
Не думаю, что в городской недвижимости и/или новостройках что-то изменится так динамично, что спрос развернется в сторону участков. Городские девелоперы подстроятся к новой ситуации, предложат клиентам новые варианты.
Что касается инфраструктуры коттеджных поселков, да, она важна, но среди покупателей все равно много таких, кто покупает участки подешевле и надеется потом как-то разобраться с коммуникациями. А риски того, что конкретный проект останется вообще без сетей, могут оценить лишь эксперты, и то далеко не всегда.
Из важных тенденций отмечу лишь то, что спрос на дома, пригодные для постоянного проживания, устойчивее, чем на сезонные дачи. Значит, более надежными будут проекты в ближнем радиусе, с уже проложенными и подключенными коммуникациями.

Средние цены предложения коттеджей/участков с подрядом на конец I полугодия 2019 года

 

 

Класс

Средняя цена 1 кв.м, тыс. руб.

Средняя стоимость домовладения, млн руб.

II кв. 2018

II кв. 2019

Динамика,%

II кв. 2018

II кв. 2019

Динамика,%

Эконом

35,3

37,1

+5,2

4,4

4,7

+6,7

Комфорт

50,6

51,3

+1,4

8,6

8,9

+3,2

Бизнес

86,2

83,4

-3,2

20,2

19,8

-2,2

Элита*

157,8

162,3

+2,8

50,7

61,0

+20,3

 

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

 

Средние цены 100 кв.м земли по районам — лидерам предложения на конец I полугодия 2019-го, тыс. руб./сотка

 

Район Для постоянного проживания (ИЖС) Условно постоянное проживание (ДНП, СНТ) Сезонное проживание
II кв. 2018 II кв. 2019 Динамика,% II кв. 2018 II кв. 2019 Динамика,% II кв. 2018 II кв. 2019 Динамика,%
Всеволожский 287,5 270 -6 182 166 -9 - - -
Выборгский 485,1 483 -0 361 432 20 187 165 -12
Ломоносовский 143,2 139 -3 89 94 -5 65 70 8,9

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

 

Показатели рынка дорогих домовладений

 

Показатель

Класс А

Класс В

Число поселков

15

-

31

-

Число коттеджей

198

- 2%

631

- 6%

Число проданных домов

5

- 44%

40

- 37%

Средняя цена коттеджа, млн руб.

62,4

- 8%

26,2

+ 5%

Данные KnightFrank SPb

 

 

comments powered by HyperComments