51
0
беседовал Головина Ольга

Ханс-Оке Уггла: «Изменился закон — адаптируйся!»

Шведский инвестор в Ленобласти — птица редкая. Тем более если речь идет не о бесчисленных «соглашениях о намерениях» (такие ни к чему не обязывающие бумаги в изобилии подписывают, например, на ПМЭФ), а о реально вложенных — на протяжении нескольких лет — миллиардах.
Мы с удовольствием (и с некоторой завистью) публикуем сокращенный вариант интервью, которое владелец концерна Merx Team AB Ханс-Оке Уггла, инвестор проекта Gatchina Gardens, дал популярному сайту «Новый проспект».
Полный текст можно посмотреть здесь:
https://newprospect.ru/hans-akke-ugla-vy-rossii-zhivete-ochen-kuchno.

– Законодательные нормы в России все время меняются. Подстраиваться непросто?
– Это правда. Но если вы сравните российское и шведское законодательство, то увидите, что они сближаются. Российские законы идут в сторону легализации. Так, как это происходит во всех цивилизованных странах. Если ваша компания имеет прозрачную и честную документацию, вам несложно адаптироваться под любое изменение закона.
Последний пример — с эскроу-счетами. Мы не стали юлить, бороться с этой новеллой или искать обход. Мы изменили всю документацию, перестроили все бизнес-модели, адаптировав их под эскроу-счета.
Это потребовало много времени и усилий, но мы понимали, с какой целью проводится реформа в строительной отрасли. И готовились заранее. В итоге мы оказались в лучшей позиции по сравнению с теми, кто искал обходной путь. Изме­нил­ся зако­н — адаптируйся.

– Как развивается проект Gatchina Gardens, и как удалось получить проектное финансирование от Сбербанка?
– Сейчас, спустя 12 лет после выхода с проектом в Ленобласть, мы приступили к строительству. Самое главное, что у нас все готово и уже есть проектное финансирование на 1,9 млрд рублей. Мы готовили под него документы по нормативам крупнейших международных банков. Первое, что мы соблюдали, — легитимность. Это постановка на учет, кадастрирование, получение разрешений, градостроительной документации, а также репутация, в том числе банковская, каждого топ-менеджера компании. Рассчитывать на проектное финансирование можно, только если у проекта хорошая экономика.

– И не было никаких трудностей в переговорах со Сбербанком?
– Трудностей не было, было много работы, с которой наша команда справилась. По сути, это путь интеграции в экосистему Сбербанка, которая только формируется, но в будущем именно она станет драйвером устойчивого развития экономики в России. В структуре сделки участвуют множество объектов: вся инженерная составляющая, объекты жилого фонда, курортная и социальная инфраструктура. Это не просто жилой квартал, это инвестиционная платформа. Именно инфраструктура позволит успешно развиваться экономике туристической отрасли на территории Гатчины после ввода в эксплуатацию города-курорта Gatchina Gardens. Важно создать драйвер развития. Наша задача как инвестиционного девелопера — получение прибыли в проекте после его ввода в эксплуатацию. Именно по этой причине мы делаем долгосрочные инвестиции.

– Зачем понадобилась лицензия на артезианскую питьевую воду?
– В проекте мы сразу уделили внимание чистой воде, это наш приоритет. В Швеции все пьют воду из-под крана. В России ситуация с чистой водой сложнее, потому что все инженерные системы находятся в ветхом состоянии. И если для водоотведения мы без особых трудностей можем применять наши шведские технологии очистки воды, то водоподготовка оказалась вызовом. Чтобы из-под крана шла питьевая вода, ее надо было где-то взять. Поэтому мы ударились в поиски, получили лицензию до 2043 года на артезианскую питьевую воду в объеме 2170 кубометров в сутки, необходимую для водоснабжения первого инвестиционного этапа площадью 100 га. По сложности это сравнимо с оформлением лицензии на нефтедобычу. Зато теперь воду из-под крана в нашем проекте можно будет пить. Понимаете, если бы мы отошли от этого стандарта, мы могли бы себе позволить отойти и от другого, и третьего, — рынок это позволяет, но тогда и проект бы получился классом ниже. Мы придерживаемся шведского стандарта, даже если его трудно реализовывать.

– Сколько на сегодня вложено в развитие Gatchina Gardens?
– Мы уже вложили 1,3–1,4 млрд рублей для первой очереди строительства. Всего в первый инвестиционный этап будет вложено 18 млрд. Цифры большие, но и проект масштабный. Это не спальный район, а город-спутник, курорт для комфортной семейной жизни, работы и отдыха.
У нас очень неплохо идут продажи — по индивидуальным SPA-виллам они на 15 % выше, чем планировалось. Сейчас дооформляем проектные декларации на малоэтажные многоквартирные дома, так что мы на пороге начала продаж уже по новым правилам. Соглашение по эскроу подписано, банк уже получает заявки на ипотечное кредитование.

– Как изменился проект за эти годы? Каковы его итоговые параметры?
– Мы добавили парки, водоемы, велодорожки в парках. Снизили этажность и плотность проекта.
На 1 га у нас получается 2000–4000 кв.м. Высотность три-четыре этажа — это природный максимум, и он зафиксирован на всей территории проекта. Предусмотрены коммерческие и деловые зоны: важно грамотно их продумывать, чтобы не навредить месту, не снизить его статус. Как произошло, например, с Крестовским островом, когда на нем появился стадион.

– Как складываются ваши отношения с ОАО «РЖД»?
– Железнодорожное сообщение на Гатчинском направлении активно развивается. Уже запустили восемь «Ласточек» в день, в следующем году их будет 12. Но это происходит без нашего участия, скорее, из-за перспективы переезда правительства Ленобласти в Гатчину. Наше участие касается развития направления Петербург — Вырица. Мы ведем переговоры о запуске «Ласточки» в Вырицу с остановкой на нашей территории. На втором этапе проекта нам будет очень важна эта логистика. Наш проект подразумевает современный вокзал с отелем. Он уже запроектирован, выходит в зону аквапарка — будет нужна хорошая связь с городом. Надеюсь, что в РЖД пойдут нам навстречу, по крайней мере, они планируют запуск «Ласточки» в Вырицу, ведь это популярное курортное направление.

– Когда вы выходили на рынок Ленинградской области, c какими проблемами столкнулись?
– Проблем было гораздо больше, чем шансов на успех. Это и отсутствие технологического подключения, и очень плохая логистика. Концепция, которую мы видели 12 лет назад, практически не отличается от сегодняшней. Но сейчас произошли глобальные изменения: к нам пришла инфраструктура. Все — от газа до дорог, энергетики, аэропортов. Расширили трассу А–120, появилось прекрасное сообщение с городом по Киевскому шоссе, с «Экспофорумом» — по новой скоростной московской магистрали. Это логистика, о которой мы могли только мечтать. Я был искренне удивлен скоростью развития Киевского шоссе, не верилось, что строители уложатся в такие сроки.

– Как складываются ваши отношения с местными властями?
– Опыт взаимодействия показал, что регион заинтересован в инвесторах, что власти готовы предоставлять им условия для работы.
Конечно, когда наш проект только начинался, завоевать доверие было непросто. Каждый этап сопровождался фразой: «Это невозможно сделать. Никто никогда не проходил госэкспертизу с проектом на 100 га. Вы никогда не получите техусловия в таких объемах, мощностей нет, газа нет, нет опыта получения проектного финансирования для таких проектов…» Со временем мы прошли барьеры — их было много, но результат того стоил. Сейчас у нас прекрасные доверительные отношения с властями региона.

– Есть ли у компании планы расширить присутствие в Петербурге, в других городах России?
– У нас заказывают концепции и стандарты другие страны и регионы. Мы делаем все, чтобы люди поняли преимущества комфортной жизни. Уверен, наша концепция будет востребована, мы станем расширять присутствие в России и интегрировать наш стандарт в любой регион, который захочет его применять.
Сейчас больше всего нас привлекает Ленобласть. Мы здесь очень хорошо себя чувствуем, нам комфортно работать в области, у нее огромный потенциал к развитию. В Петербурге, честно говоря, мы для себя не видим свободной ниши. Мы ориентируемся на комфортное жилье за границами мегаполиса.
Любой европейский город имеет комфортный пригород. Это наша ниша, и мы в ней — лучшие. И объемов земли для таких проектов, как у нас, в Петербурге нет. В создании городских спальных районов есть свои лидеры.

– Какие форматы недвижимости сегодня востребованы в Европе и в России?
– Большинство европейских стран уже полностью застроены, все потребности удовлетворены. А вот в России просто необходимо наращивать жилищное строительство. Вы живете очень кучно, нужно больше пространства для каждого человека. У вас очень высокая плотность застройки. При этом неосвоенными остаются огромные наделы. Это то, во что должен уйти российский девелопмент. Ему нужно перестроиться, работать с учетом комфортного жизненного пространства человека, вокруг комфортной городской среды.

К сведению

Ханс-Оке Уггла родился в Швеции в 1951 году. В 1984-м основал производственную компанию Merx Team, которая является крупнейшим производителем фарфора, кухонной утвари и сувениров
в Швеции. С 1995 года Меrx Team работает в России. Ханс владеет девелоперской компанией Merx Fastigheter, является соучредителем строительной компании CastorX, работающей в РФ.
С 2010-го компания реализует проект Gatchina Gardens — города-курорта в Ленинградской области на 620 га. Правительство региона включило его в схему территориального планирования. Инвестиции оцениваются в 210 млрд рублей.
В 2018 году под проект было основано дочернее предприятие ООО «Меркс Констракшн.ру».
В 2016-м оборот бизнесов предпринимателя оценивался в 260 млн шведских крон.
Ханс-Оке Уггла женат. Воспитывает пятерых детей.

comments powered by HyperComments