213
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Загородный рынок: виртуальное изобилие

Петербургские пригороды и Ленобласть бьют рекорды по объему предложения 
коттеджных поселков, но демонстрируют очень скромные результаты по спросу.
По данным экспертного бюро «Сперанский», в окрестностях Петербурга на начало июля 2017-го насчитывалось 482 коттеджных поселка, в которых что-то можно было купить: участок, дом или секцию в таун-хаузе. Три года назад их было 399. При этом больше чем в половине проектов практически нет продаж. 
КЦ «Петербургская Недвижимость» скромнее в оценках: 307 коттеджных поселков и 35 проектов с таун-хаузами. 
В Подмосковье, например, тоже рекорд — 840 загородных проектов, но это вместе с малоэтажкой (18% в объеме предложения), так что сравнение не вполне корректное.
Столичные эксперты отчитались о сокращении спроса за полугодие на 23,2%. 
У нас пока очевидного падения нет, хотя тревожные симптомы — налицо.
По данным КЦ «ПН», за полгода покупатели приобрели 2600 участков, домов и секций в загородных поселках. Показатель — чуть лучше прошлогоднего (2500 сделок). Количество свободных вариантов понемногу сокращается (см. таб. 1), но имеющегося объема с избытком хватит на несколько лет. А девелоперы упорно выводят все новые проекты.
Сейчас в организованной застройке девелоперы продают 16 900 участков 
и домовладений — на 1000 меньше, чем год назад. В сегменте таун-хаузов — 5200 вариантов, на 700 штук меньше. 
И новички стали поосторожнее: за первое полугодие 2017-го появилось 26 новых проектов (2200 лотов). С января по июнь 2016-го — 29 «дебютов», 2500 домовладений.
Есть некоторые нестыковки по общему количеству проектов. 
 
Приглашение на выход
 
С начала года приостановлены продажи в двух десятках проектов. По разным причинам: иногда застройщики пересматривают концепцию, выжидают более благоприятной конъюнктуры; иногда и вовсе уходят с рынка (группа «АйДаДом»/Luonto).
Перспективы этого сегмента довольно туманны. Отчасти из-за юридических рисков. По-прежнему действует выборочный запрет на изменение вида разрешенного использования (с сельхозпроизводства — под дачное строительство). Могут согласовать — а могут и отказать в регистрации. В конце июля был принят новый закон о дачах и садоводствах, из которого дачи каким-то загадочным образом вообще выпали. Но важнее юридических рисков общее состояние экономики: доходы граждан снижались два с половиной года, падение остановилось только в июне, 
и пока неясно, надолго ли.
Организаторы премии «Лучший поселок года» уверены: началось жесткое расслоение рынка. Работает известное «правило Парето»: 20% застройщиков забирают 80% доходов.
Растет значение таких параметров, как уникальная локация, рельеф и пейзаж, чистота документов, собственные вложения девелопера в инфраструктуру.
Столичные специалисты из «ИНКОМ-недвижимость» полагают, что более 80% загородных девелоперов оказались в зоне риска.
Покупатели на грядущий спад реагируют вполне предсказуемо: время выбора увеличивается, требования к инфраструктуре — тоже (не столько к ассортименту, сколько к уровню готовности сетей и дорог). Средний бюджет сделки падает,  прежде всего — за счет смещения спроса в сторону участков без подряда. Поселки с таким предложением в петербургском регионе составляют, по данным «ПН», 69%, еще 29% — это смешанная застройка. Дошло до того, что участки без подряда начали предлагать и в дорогих проектах, раньше это было совершенной экзотикой.
Эксперты «ПН» отмечают снижение цен в тех поселках, где продают готовые дома или участки с подрядом: в эконом-классе — минус 6,6% за полгода, средняя стоимость квадратного метра — 32 400 рублей. В комфорт-классе — минус 8,5%, «квадрат» обойдется в 54 700.
Судить об уровне средних цен по единичным продажам не стоит: в немногих успешных проектах большую скидку не дадут, а вкладывать немалые средства в сомнительную затею с неясными перспективами желающих мало. Несколько громких скандалов приучили будущих садоводов к осторожности.
 
Элита сжимается
 
В дорогом сегменте ситуация, пожалуй, даже более драматична.
Предложение в классе А за год сократилось на 27%, продажи упали на 40%. Здесь и раньше-то ситуация была далеко не «шоколадной»: за 6 месяцев 2016-го застройщики 18 элитных поселков заключили 15 сделок — меньше чем по одной на брата. Но в 2017-м продавать становится еще труднее: количество поселков уменьшилось до 11, продажи — до 9… Новых проектов высокой ценовой категории не случилось вовсе.
Тем не менее в продуманных проектах — Liikola Club, «Ламбери», «Туокса» — сделки есть, особенно по мере увеличения готовности поселка. «Сегодня мало показывать покупателю готовые дома, надо демонстрировать вложения в инфраструктуру», — говорит Вадим Новиков, руководитель компании freeDom Haus. 
В бизнес-классе снижение предложения в штуках составило 43% (в связи с завершением продаж коттеджей из экспозиции выбыли проекты Club и «Прибрежный квартал»), сокращение продаж — 36,5%. По данным компании Knight Frank SPb, 
в течение первого полугодия класс В пополнился одним новым проектом — «Golden Park Шувалово», — рассчитанным всего на 8 домовладений…
Если так дальше пойдет, то даже слабое восстановление интереса покупателей к дорогим загородным домам обернется дефицитом: застройщикам просто нечего будет предложить покупателям, серьезный проект за два-три месяца на рынок не выведешь. 
«Ограниченное предложение на первичном рынке частично компенсируется вторичным, где ассортимент продолжает пополняться, — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. — За полугодие предложение дорогой “вторички” увеличилось на 2% и насчитывает 345 лотов. Наиболее активны продавцы во Всеволожском районе».
В этой ценовой категории главная проблема — не в уровне доходов: деньги у граждан все еще есть. Нет внятного сценария будущего…
 
 

Таб. 1

Динамика объемов предложения (тыс кв.м).

 

 

Дома и участки, всего

В продаже

Секции в тх, всего

В продаже

II кв. 2013

36,49

21,84

6,46

3,95

II кв. 2014

34,93

18,68

7,04

3,58

II кв. 2015

35,45

18,48

7,24

3,34

II кв. 2016

35,6

17,9

5,9

2,3

II кв. 2017

33,1

16,9

5,2

2,2

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Таб. 2

Динамика спроса: участки, коттеджи, секции (шт.)

 

Период

Продажи

1 полугодие 2012

3100

1 полугодие 2014

3380

1 полугодие 2015

3300

1 полугодие 2016

2500

1 полугодие 2017

2600

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

 

Таб. 3

Основные показатели рынка дорогой загородной недвижимости

 

Класс А

Класс В

Период

1 полугодие 2016

1 полугодие 2017

1 полугодие 2016

1 полугодие 2017

Количество КП, шт.

18

11

41

29

Предложение коттеджей, шт.

270

197

871

498

Число проданных домов, шт.

15

9

52

33

Средняя стоимость коттеджа, млн руб.

70,8

58,7

22,5

23,7

Данные Knight Frank St Petersburg

 

 

 

 

comments powered by HyperComments