Петербургские пригороды и Ленобласть бьют рекорды по объему предложения
коттеджных поселков, но демонстрируют очень скромные результаты по спросу.
По данным экспертного бюро «Сперанский», в окрестностях Петербурга на начало июля 2017-го насчитывалось 482 коттеджных поселка, в которых что-то можно было купить: участок, дом или секцию в таун-хаузе. Три года назад их было 399. При этом больше чем в половине проектов практически нет продаж.
КЦ «Петербургская Недвижимость» скромнее в оценках: 307 коттеджных поселков и 35 проектов с таун-хаузами.
В Подмосковье, например, тоже рекорд — 840 загородных проектов, но это вместе с малоэтажкой (18% в объеме предложения), так что сравнение не вполне корректное.
Столичные эксперты отчитались о сокращении спроса за полугодие на 23,2%.
У нас пока очевидного падения нет, хотя тревожные симптомы — налицо.
По данным КЦ «ПН», за полгода покупатели приобрели 2600 участков, домов и секций в загородных поселках. Показатель — чуть лучше прошлогоднего (2500 сделок). Количество свободных вариантов понемногу сокращается (см. таб. 1), но имеющегося объема с избытком хватит на несколько лет. А девелоперы упорно выводят все новые проекты.
Сейчас в организованной застройке девелоперы продают 16 900 участков
и домовладений — на 1000 меньше, чем год назад. В сегменте таун-хаузов — 5200 вариантов, на 700 штук меньше.
И новички стали поосторожнее: за первое полугодие 2017-го появилось 26 новых проектов (2200 лотов). С января по июнь 2016-го — 29 «дебютов», 2500 домовладений.
Есть некоторые нестыковки по общему количеству проектов.
Приглашение на выход
С начала года приостановлены продажи в двух десятках проектов. По разным причинам: иногда застройщики пересматривают концепцию, выжидают более благоприятной конъюнктуры; иногда и вовсе уходят с рынка (группа «АйДаДом»/Luonto).
Перспективы этого сегмента довольно туманны. Отчасти из-за юридических рисков. По-прежнему действует выборочный запрет на изменение вида разрешенного использования (с сельхозпроизводства — под дачное строительство). Могут согласовать — а могут и отказать в регистрации. В конце июля был принят новый закон о дачах и садоводствах, из которого дачи каким-то загадочным образом вообще выпали. Но важнее юридических рисков общее состояние экономики: доходы граждан снижались два с половиной года, падение остановилось только в июне,
и пока неясно, надолго ли.
Организаторы премии «Лучший поселок года» уверены: началось жесткое расслоение рынка. Работает известное «правило Парето»: 20% застройщиков забирают 80% доходов.
Растет значение таких параметров, как уникальная локация, рельеф и пейзаж, чистота документов, собственные вложения девелопера в инфраструктуру.
Столичные специалисты из «ИНКОМ-недвижимость» полагают, что более 80% загородных девелоперов оказались в зоне риска.
Покупатели на грядущий спад реагируют вполне предсказуемо: время выбора увеличивается, требования к инфраструктуре — тоже (не столько к ассортименту, сколько к уровню готовности сетей и дорог). Средний бюджет сделки падает, прежде всего — за счет смещения спроса в сторону участков без подряда. Поселки с таким предложением в петербургском регионе составляют, по данным «ПН», 69%, еще 29% — это смешанная застройка. Дошло до того, что участки без подряда начали предлагать и в дорогих проектах, раньше это было совершенной экзотикой.
Эксперты «ПН» отмечают снижение цен в тех поселках, где продают готовые дома или участки с подрядом: в эконом-классе — минус 6,6% за полгода, средняя стоимость квадратного метра — 32 400 рублей. В комфорт-классе — минус 8,5%, «квадрат» обойдется в 54 700.
Судить об уровне средних цен по единичным продажам не стоит: в немногих успешных проектах большую скидку не дадут, а вкладывать немалые средства в сомнительную затею с неясными перспективами желающих мало. Несколько громких скандалов приучили будущих садоводов к осторожности.
Элита сжимается
В дорогом сегменте ситуация, пожалуй, даже более драматична.
Предложение в классе А за год сократилось на 27%, продажи упали на 40%. Здесь и раньше-то ситуация была далеко не «шоколадной»: за 6 месяцев 2016-го застройщики 18 элитных поселков заключили 15 сделок — меньше чем по одной на брата. Но в 2017-м продавать становится еще труднее: количество поселков уменьшилось до 11, продажи — до 9… Новых проектов высокой ценовой категории не случилось вовсе.
Тем не менее в продуманных проектах — Liikola Club, «Ламбери», «Туокса» — сделки есть, особенно по мере увеличения готовности поселка. «Сегодня мало показывать покупателю готовые дома, надо демонстрировать вложения в инфраструктуру», — говорит Вадим Новиков, руководитель компании freeDom Haus.
В бизнес-классе снижение предложения в штуках составило 43% (в связи с завершением продаж коттеджей из экспозиции выбыли проекты Club и «Прибрежный квартал»), сокращение продаж — 36,5%. По данным компании Knight Frank SPb,
в течение первого полугодия класс В пополнился одним новым проектом — «Golden Park Шувалово», — рассчитанным всего на 8 домовладений…
Если так дальше пойдет, то даже слабое восстановление интереса покупателей к дорогим загородным домам обернется дефицитом: застройщикам просто нечего будет предложить покупателям, серьезный проект за два-три месяца на рынок не выведешь.
«Ограниченное предложение на первичном рынке частично компенсируется вторичным, где ассортимент продолжает пополняться, — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. — За полугодие предложение дорогой “вторички” увеличилось на 2% и насчитывает 345 лотов. Наиболее активны продавцы во Всеволожском районе».
В этой ценовой категории главная проблема — не в уровне доходов: деньги у граждан все еще есть. Нет внятного сценария будущего…
Таб. 1
Динамика объемов предложения (тыс кв.м).
|
|
Дома и участки, всего
|
В продаже
|
Секции в тх, всего
|
В продаже
|
|
II кв. 2013
|
36,49
|
21,84
|
6,46
|
3,95
|
|
II кв. 2014
|
34,93
|
18,68
|
7,04
|
3,58
|
|
II кв. 2015
|
35,45
|
18,48
|
7,24
|
3,34
|
|
II кв. 2016
|
35,6
|
17,9
|
5,9
|
2,3
|
|
II кв. 2017
|
33,1
|
16,9
|
5,2
|
2,2
|
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»
Таб. 2
Динамика спроса: участки, коттеджи, секции (шт.)
|
Период
|
Продажи
|
|
1 полугодие 2012
|
3100
|
|
1 полугодие 2014
|
3380
|
|
1 полугодие 2015
|
3300
|
|
1 полугодие 2016
|
2500
|
|
1 полугодие 2017
|
2600
|
Данные КЦ «Петербургская Недвижимость» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»
Таб. 3
Основные показатели рынка дорогой загородной недвижимости
|
|
Класс А
|
Класс В
|
|
Период
|
1 полугодие 2016
|
1 полугодие 2017
|
1 полугодие 2016
|
1 полугодие 2017
|
|
Количество КП, шт.
|
18
|
11
|
41
|
29
|
|
Предложение коттеджей, шт.
|
270
|
197
|
871
|
498
|
|
Число проданных домов, шт.
|
15
|
9
|
52
|
33
|
|
Средняя стоимость коттеджа, млн руб.
|
70,8
|
58,7
|
22,5
|
23,7
|
Данные Knight Frank St Petersburg
