153
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Загородная лаборатория

«Строительный трест» уверенно входит в десятку крупнейших городских застройщиков. Сейчас компания реализует два ЖК в городской черте (OSTROV и «Лиственный»), строит комплекс «Пляж» в Сестрорецке, «Капитал» — в Кудрово и «Новоселье» — в поселке Новоселье Аннинского ГП. 
В «загородной линейке» компании — три проекта: «Сад времени» в Петергофе, «Озерный край» в Токсово и «Небо» в поселке Кузьмоловском. 
 
 
C нами беседуют:
 
Аскарбий Хачемизов (А.Х.), 
директор по загородному строительству 
АО «Строительный трест» 
 
Анзор Берсиров (А.Б.), 
руководитель проектов комплексного освоения территорий 
АО «Строительный трест»  
 
Антон Гаринов (А.Г.), 
руководитель группы продаж загородной недвижимости 
компании «Строительный трест» 
 
– Аналитики и ваши коллеги отмечают спад продаж на загородном рынке. Подтверждаете?
А.Б.: 
– Можно сказать так: некоторая неопределенность в экономике, да и внешнеполитической ситуации не дает людям делать покупки на перспективу. Нет уверенности. Потенциальный спрос (да-же с учетом снижения доходов) — выше, чем объем реальных сделок.
 
– Что должно произойти, чтобы покупатель стал увереннее?
А.Г.:
– На продажах в бизнес-классе и более дорогих сегментах сказалось ухудшение экономической ситуации в стране и, как следствие, неуверенность в завтрашнем дне, ведь покупка дома — это серьезное мероприятие, требующее постоянной финансовой подпитки. Кроме того, из-за разницы в курсах валют сильно возросли затраты на внутреннюю отделку. 
 
– Планируете приобретать участки под следующие проекты?
А.Х.:
– Мы все время рассматриваем новые предложения, всегда выбираем, анализируем, строим планы. Например, напротив нашего комплекса «Небо» 
в Кузьмоловском есть участок под коттеджное строительство. Собственник — норвежская компания. Они планировали здесь строить, сделали проект… Но до сих пор думают, прикидывают, проводят юридическую очистку объекта (судятся по поводу наложения границ). Возможно, мы договоримся с ними и выступим партнерами или генподрядчиками.
 
– Какими должны быть характеристики участка, чтобы вы его купили?
А.Х.:
– Минимум на размещение 150 домо-владений. Чтобы затраты на управление были оптимальными. То есть общая площадь — 25–30 га. Назначение — для постоянного места жительства, то есть со статусом ИЖС и недалеко от города. 
В непосредственной близости должны присутствовать коммерческие и социальные объекты: фитнес, детский сад… Размещение должно предусматривать закрытый контур — чтобы дети могли спокойно по поселку гулять. В нашем ЖК «Небо» ребенка не страшно выпустить на улицу, есть закрытая территория, есть охрана… Сейчас лето, каникулы, — это важно.
А.Г.:
– Важна транспортная доступность. Например, на Приозерском направлении после реконструкции шоссе доступность нескольких населенных пунктов резко улучшилась. Но таких трасс немного. На южном направлении планируется обход Красного Села… Это принципиально: в перспективе доступность должна улучшаться, а не ухудшаться (например, со вводом масштабных ЖК).
А.Б.:
– С учетом развития дорожной сети можно рассматривать и более дальние локации. Это вопрос времени. В Москве граница доступности территорий для постоянного проживания отодвигается каждый год на 3–5 км.
 
– Ваш флагманский загородный проект «Небо» завершается. Какие главные уроки вы из него вынесли?
А.Х.:
– Мы поняли и усвоили, что затраты на инженерное обеспечение, на обустройство улично-дорожной сети составляют до 40% в стоимости домовладения. И здесь есть резерв для сокращения себестоимости, причем без снижения качества. Это неочевидно, но очень важно — щепетильно относиться к поставщикам электроэнергии и других ресурсов. В одном из наших предыдущих проектов пришлось еще раз мощности покупать: компания, с которой мы заключили контракт, разорилась и не выполнила условий договора.
 
– Сети — больное место загородного девелопмента. И в квартирном сегменте, и в частных домовладениях. Но что можно с этим сделать? 
А.Х.:
– Недавно мы в очередной раз ездили в Финляндию на ежегодную выставку коттеджей. Стоит посмотреть не только на сами дома, но и на то, как у них все организовано. Выставка каждый год проходит в новом месте. Примерно такая картина: муниципальные районы подают заявки; чиновники в Хельсинки рассматривают, выбирают. Район заранее знает, что через пять лет у них состоится выставка коттеджей, приедут покупатели со всей Финляндии, из России тоже. Муниципалы начинают подготовку: строят улично-дорожную сеть, подключают мощности. И продают участки. Собственник выбирает строителя, архитектора — все под контролем, все в рамках единой концепции. И к моменту выставки коттеджный поселок уже построен. В ходе самой выставки в поселке устраивают шоу: архитекторы, ландшафтные дизайнеры, производители домашней техники и так далее. Дома раскупают, и дальше муниципальные власти могут развивать эту территорию.
У нас все происходит иначе. Продается неподготовленный участок, с мощностями все неясно… У соседей стоит поучиться. Когда налог на имущество станет ощутимой прибавкой в бюджет муниципалитета, возможно, и наши местные власти начнут иначе относиться к подготовке земли для развития.
А.Б.:
– У нас тоже есть интересные проекты, которые стоит тиражировать. На примере поселка Новоселье можно увидеть: когда собственник земли и муниципалы провели серьезную подготовительную работу, девелоперу проще строить. Не возникает споров и конфликтов. Текущие вопросы успешно решаются… 
 
– Новоселье — это все же скорее исключение, чем правило.
А.Б.:
– Да, но чуть ли не на каждом совещании по строительству руководители области Аннинское ГП и Новоселье ставят в пример. Руководитель администрации Дмитрий Рытов понимает, от чего зависит успех строительства, и попутно решает социальные вопросы, дорожные проблемы поселения.
В каждом муниципальном образовании такую команду не сформируешь. Но правительство региона должно поощрять успешные примеры. Не мешать девелоперу, а сотрудничать с ним.
 
– У вас есть проекты и на севере, и на юге. Как идут продажи, есть ли разница в подходе, различаются ли покупатели?
А.Г.:
– Проект «Небо» — на завершающей стадии, осталось всего четыре лота из 140: участок с домом и три таун-хауза. 
В проекте «Сад времени», который строится в Петергофе, уже реализовано 40% домовладений. В этом году ощущается большой спрос на готовые дома. Хотя, если выбирать участок и один из 12 наших проектов, дом «под ключ» можно построить за 6–12 месяцев, в зависимости от сезона.
Особых различий между покупателями северного и южного направлений мы не заметили. Ценовая категория примерно одна и та же, что в Петергофе, что в Кузьмолово. Конечно, на выбор влияют привычки и предпочтения, заложенные с детства. Человек родился в северной части города, привык к Карельскому перешейку…Северное направление — более курортное, более зеленое, традиционно здесь покупают второе жилье. Петергоф — дворцовый пригород, место для основного дома.
 
– Как идут продажи в Токсово?
А.Г.:
– В «Озерном крае» мы реализовали половину домовладений — семь из 14. Еще по двум объектам сейчас ведем переговоры. 
А.Х.:
– Вы спрашивали про уроки «Неба»: в «Озерном крае» дороги и сети были выполнены к началу продаж. Часть домов передана по акту, сейчас люди обживаются. Одна семья уже живет практически постоянно, остальные не спеша ведут отделку, реализуют дизайнерские проекты…
А.Б.:
– Именно так: мы поняли, что начинать надо не с домов, а с инфраструктуры. В «Озерном крае» реализован именно такой подход.
 
– И кто содержит сейчас все это хозяйство, кто оплачивает эксплуатацию? Велики ли затраты?
А.Х.:
– Затраты распределяются между жителями и застройщиком; в непроданной части расходы несет компания. Зарегистрировано ТСЖ — как в многоквартирном доме. Товарищество заботится о содержании общего имущества через управляющую компанию.
Затраты (если считать без ресурсов): в ЖК «Небо» — 8000 рублей в месяц в таун-хаузах, 10 000 — для домовладений; в Петергофе — тоже 10 000. В Токсово — около 20 000 рублей, потому что комплекс очень небольшой (всего 14 домовладений).
 
– В Токсово идут ожесточенные споры вокруг генплана, новых проектов застройки. Вас они не затрагивают?
А.Б.:
– У нас поселок на полуострове, с трех сторон вода, все документы в порядке — не о чем спорить…
 
– Насколько активно покупатели участвуют в управлении? 
А.Х.:
– Делают предложения, участвуют. Например, в ЖК «Небо» мы поставили знаки, ограничили скорость на территории: не больше 20 км в час. Жители попросили дополнительно установить «лежачих полицейских» на каждом перекрестке. Ну, им виднее…
 
– Если им разонравится управляющая компания, смогут поменять?
А.Х.:
– Да, у собственников есть на это право. Но мы долго изучали, как работают разные УК, все-таки 25 лет строим многоэтажные дома. В итоге остановились на двух фирмах и с ними стараемся работать. Одна из них — УК «Наш дом» — 
обслуживает и поселки. Может, им это и не так выгодно, как управлять многоквартирным домом, но долгосрочное сотрудничество важнее. 
 
– Дома покупают главным образом люди за 40. Есть гипотеза, что новое поколение иначе относится к собственности: для них не так важен дом, они свободно перемещаются по миру и т.д. Нет опасения, что в новом поколении покупателей будет меньше?
А.Б.:
– В многоквартирных домах это уже может быть заметно: не все продается конечным пользователям, во многих комплексах часть жилья сразу покупают для сдачи в аренду. Возможно, эта доля будет расти. Но индивидуальный жилой дом — совсем другое дело. Я к собственному дому вообще иначе отношусь. Вероятно, это особенность воспитания. Это не актив, не пассив, не затраты — это просто должно быть. 
Я нормально смотрю на арендное жилье, в развитых странах его доля доходит до 80%. И это делает экономику более гибкой, повышает мобильность граждан, обостряет конкуренцию. Девелоперы соревнуются в сервисе, знании конъюнктуры.
Но для меня лично дом — это семейный актив, не финансовый. Место, где может собираться семья. Я человек хозяйственный, мне интересно.
 
– Какой уровень продаж вы считаете достаточным, чтобы пережить трудное время? 
А.Х.:
– В предыдущие годы мы продавали три-четыре дома в месяц, но продажи 
и одного-двух домовладений за этот срок нас устраивают. «Сад времени» и «Небо» — это бизнес-класс, «Озерный край» мы все же относим к элитному сегменту. Полагаю, что в ближайшие месяцы ситуация стабилизируется.
comments powered by HyperComments