80
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Сергей Балуев: «Опыт загородной жизни еще только копится»

На рынке — спад спроса; при этом аналитики отчитываются о максимальном объеме предложения. В регионе в продаже более 400 коттеджных поселков, шутка ли! Кто все это будет покупать? На таком тревожном фоне интересно поговорить с представителем фирмы, которая как раз сейчас собирается вывести на рынок еще два новых проекта.
О причудах конъюнктуры мы беседуем с директором по продажам ГК «ФАКТ.» Сергеем Балуевым.
– Как вы оцениваете состояние рынка? Спад, стагнация? 
– У нас реализация идет в рамках плановых показателей. Я бы не стал утверждать, что спрос провалился. В среднем каждый месяц в каждом из наших поселков заключается от трех до семи сделок в зависимости от формата и стадии готовности.
 
– Высокая готовность — это дороги, сети?
– И еще кадастровые документы, конечно. У нас несколько проектов в высокой стадии готовности, и в начале года это сработало в плюс, способствовало спросу. Впрочем, я считаю, что год с годом сравнивать не вполне корректно. И сезонность сказывается по-разному.
 
– Как меняются настроения покупателей?
– Изменения, конечно, заметны. Сейчас клиентам доступен большой объем информации, есть что почитать, посмо-треть, сравнить. Клиент сейчас предпочитает не торопиться с покупкой, выбрать тщательно. Из общих закономерностей отмечу предпочтение проектов на высокой стадии готовности.
 
– По сведениям аналитиков, больше 40% сделок — до миллиона рублей, еще 37% — от одного до двух миллионов. Это отражает снижение доходов, или просто граждане не хотят рисковать более крупными суммами?
– Трудно разделить влияние факторов: вот тут снижение из-за мировой экономики, а вот здесь — небольшой подъем из-за готовности дорог. Но в целом снижение бюджета сделки ощущается. Покупатели склонны рассматривать участки меньшей площади, обычно — до 12 соток. Они все чаще выбирают недорогие проекты. И пользуются ипотекой и рассрочками. В целом это простая закономерность — большая часть спроса приходится на «эконом» уже несколько лет: появлялось много предложений до 
1 млн рублей, и поэтому «эконом» вырос, потеснив другие проекты. Сейчас же, наоборот, тенденция последних полутора лет — уменьшение числа сверхдешевых сделок. Сегмент «суперэконом» наиболее подвержен влиянию экономической ситуации и просел сильнее остальных, работающие в этой нише девелоперы активно разоряются.  
 
– В многоквартирных новостройках 
в первом полугодии отмечают существенное — от 16 до 38% — 
снижение числа сделок. Сокращение площади квартир (и уменьшение бюджета) там происходит уже года три…
– Долевка на финансовые проблемы 
у покупателей реагирует быстрее. Коттеджные поселки не решают массовой жилищной проблемы. Для большинства загородный дом не заменяет квартиру 
в городе. Поэтому прямой корреляции 
с падением спроса в бюджетных новостройках нет. В каком-то смысле загородный рынок сейчас живет своей жизнью. Хотя и есть те, кто так и говорит: «У нас выбор: либо квартира, либо загородный дом». 
(В этих случаях, конечно, имеется в виду ИЖС.) Иногда речь идет о вложении денег, о покупке на перспективу. При этом нечасто у покупателя есть готовый жесткий сценарий. Обычно это выбор из нескольких возможностей.
В первый период — возможно, два-три года — дом в пригороде чаще используется для сезонного проживания. А вот потом могут случиться перемены, и семья начинает все меньше времени проводить 
в городской квартире, и все больше — за городом. У нас есть продукт и для первого, и для второго варианта…
 
– Как соотносятся в ваших проектах участки ИЖС и дачные?
– Всего именно в продаже у нас примерно 500 участков. ИЖС — около 200…
У людей нет принципиальной убежденности: только ИЖС или только садоводство. По ситуации. Пока — дача, потом, может быть, родители переедут…
Много покупателей из других регионов (Мурманска, Архангельска, Урала): дети учатся, родители заканчивают трудиться, выходят на пенсию… Они нередко тяготеют к домовладениям. Они выросли в частном доме. Им квартирная жизнь не близка.
 
– С отказами Росреестра не приходилось сталкиваться?
– В нашей практике таких случаев не было. Хотя, конечно, реформа Росреестра и постоянные поправки в законодательство вносят много путаницы. В старом свидетельстве написано одно, в старой выписке — другое, в новой — третье…
– Спрос будет расти или падать? 
– Всплеска спроса не ожидается. Но 
и массового спада мы пока не видим. Сейчас все зависит от девелопера. Покупатели стали более требовательны: им важно качество продукта не только на данный момент, но и на перспективу. Что будет, какая инфраструктура; как живут другие поселки. 
 
– В советские времена требования к даче были минимальны: шесть соток, на них какой-нибудь домик, куда можно свезти ненужное в городе барахло. Сейчас требования к комфорту совсем другие. На даче зимой должно быть тепло, там хорошо бы иметь приличную мебель, холодильник, стиральную машину, посудомойку… Фактически у человека получается два полноценных жилья? И двойные затраты: две квитанции за коммунальные услуги, два налога на недвижимость. Что за феномен жизни на два дома?
– Дача или загородный дом — это, конечно, не предмет первой необходимости. Это, скорее, элемент роскоши, вопрос статуса.
 
– Это у нас такая роскошь — половина сделок жестко до миллиона?
– Тут уж все зависит от возможностей человека. Смотрите: серьезный спрос на загородную недвижимость в организованных коттеджных поселках начался году в 2012–2013-м. Эти дома относительно недавно построены, образ жизни еще не сложился. Этот опыт еще только копится.
 
– Москва и Подмосковье пару лет назад столкнулись с обратным явлением: граждане вдруг начали продавать загородные дома и возвращаться в мегаполис. Нам это еще предстоит?
– Это зависит опять-таки от многих факторов. Один из первостепенных — транспортная доступность, время на дорогу до дома. У нас с этим не все ладно, но в Москве — 
в разы хуже. Важно учитывать причины, по которым человек меняет квартиру на дом: нужна большая площадь, негде выгуливать домашних питомцев и т.д. Кроме того, важно, как складывается образ жизни. У меня есть знакомые, в том числе и в Москве, которые зиму живут 
в городе, лето — в загородном доме. Но обратный поток так или иначе был всегда и в Москве, и в Петербурге. Некоторые люди, попробовав, решили, что все-таки загородная жизнь не для них. Так будет всегда. Постепенно сложится поколение людей, которые выросли в загородном доме, и они будут более осознанно выбирать место жительства. 
 
– Потянет ли средний класс двойную нагрузку, в том числе затраты на эксплуатацию? За деньги, которые люди тратят на дом, можно до конца жизни ездить на разные базы отдыха! Причем в разных местах.
– Здесь мы уходим в область иррационального. Дом — это свое. Пространство, обустроенное по своему вкусу.
 
– Давайте упростим вопрос: дом — это актив или пассив?
– Участок, купленный в проекте на ранней стадии, когда еще и дорог нет, — это, скорее, актив. Его можно будет продать дороже. Дом в готовом поселке с хорошим обслуживанием — это затраты, это деньги, которыми вы оплачиваете свой комфорт и свои удовольствия.
Отдаленные последствия такой сделки просчитать сложно, ощущение комфорта зависит от многих обстоятельств. Люди выбирают и рационально, и интуитивно, выстраивая образ будущего.
Это как с автомобилями: один человек покупает микроавтобус, другой — двухместное купе. Седан или внедорожник… Загородный дом — это стремление 
к следующему уровню. Экология, природа — мотивы, которые привносятся потом, чтобы «задним числом» рационально обосновать выбор. 
У каждого свой сценарий. Семейные люди с детьми или без них — это разные клиенты. С родителями или без… Статистику по тем, кто спустя какое-то время после покупки отказывается от жизни за городом, по тем, у кого меняются планы, мы не ведем. 
 
– Если действительно впереди некоторый спад, в лучшем случае — стагнация, тогда преимущества получат проекты с более сильной эмоциональной составляющей, например с уникальными природными характеристиками?
– Да, и мы как раз готовимся вывести на рынок два проекта. Один — на Пионерском озере, «Сосновый пляж». Берег, песок и камни, сосновый лес. Потрясающее место. Там будет около 150 домовладений, большие участки — 30–40 соток. Это ближе к бизнес-классу. Опыт похожих проектов показывает, что участки на первой линии покупают в первую очередь.
 
– На эмоциях?
– Конечно. Кто-то воплощает свою мечту, кто-то — мечту родителей. Жесткий регламент не будем прописывать, но единую концепцию постараемся выдержать. 
В конце августа откроем продажи, сейчас идет завершающая стадия подготовки 
к выводу проекта в продажу.
Второй проект — КП «Кавголовские высоты» — в Кавголово, поворот на Осельки, недалеко от Кавголовского озера. Земля в составе населенного пункта, назначение — дачное строительство.
Место легендарное, и спрос на него очень высокий. Довольно много звонков: люди интересуются именно этим местом.
Вот такие два варианта: вариант под постоянное место жительства с шикарным природным окружением и дальняя дача, условно говоря.
Сейчас идет тщательная проверка, нет ли наложения границ в кадастре, все ли в порядке с бумагами. Потому что воплощение мечты должно быть очень хорошо 
и надежно подкреплено документами. 
 
– У вас девелоперская компания. Имеет ли значение для продаж то, как люди живут в уже сданных поселках?
– Это очень важно. Мы приводим клиентов в сданные поселки: посмотрите, вот так все устроено. Наша цель — превратить управление поселком из обычного для загородной жизни недостатка в преимущество. В том числе — через организацию общих праздников, чтобы люди имели возможность неформально познакомиться друг с другом… «Сарафанное радио» работает отлично, причем в обе стороны: если в поселке какие-то серьезные недостатки или конфликт, этого не скроешь. Поэтому управлению уделяем много внимания и времени. 
 
– У вас, кстати, недавно прошел турнир по футболу. Кто победил?
– Местные жители. Обитатели поселка «Кокосы»… Там все очень серьезно было, 
в команду полупрофессиональных игроков набрали, из друзей и знакомых, такие страсти! Команда администрации еще в полуфинале вылетела, без шансов.
В наших поселках каждые выходные проводятся мастер-классы, секции, график сформирован до конца года. Чтобы организовать досуг жителей.
И как показатель качественной работы нашей управляющей компании ГК «ФАКТ.», каждый пятый клиент приходит по рекомендации. Это очень приятная цифра.
Конечно, развитое «коммьюнити», какие-то специальные мероприятия возможны только в больших проектах. В маленьких это не настолько востребовано.
 
– У вас ведь в составе группы есть управляющая компания?
– Да, УК «Гринлайн». Это наше преимущество, ведь грамотное управление косвенно поддерживает продажи, через обеспечение лояльности. И наоборот, нерешенные проблемы формируются в «снежный ком» — этого лучше избегать на ранних стадиях.
 
– На рынке много проблемных проектов, случаются скандалы — примеры с фирмой «АйДаДом», с «Кивеннапой», у всех на слуху. Негативные сюжеты влияют на рынок в целом? 
– Это опыт, на чужих ошибках учатся. У покупателей возникает настороженность: люди дольше проверяют, тратят больше времени на выбор. Не клюют на демпинг. Это нам на руку, это оздоравливает рынок. 
comments powered by HyperComments