195
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Хроники спада

Июль — середина лета, глухое время, и на рынке тихо, и в СМИ. 
Однако в этом году не только климат сбился, но и депутаты задержались в Думе, 
спеша порадовать публику новыми запретами, и в недвижимости происходит 
много интересного. Москва озабочена реновацией, регионы наблюдают 
за этим праздником жизни со стороны; всем любопытно, насколько глубоко 
провалился строительный комплекс и не достанет ли нас та же волна.
► 5 июля в петербургском выпуске «Новой газеты» — «Дружно против Южного»: отчет об общественных слушаниях по проекту планировки территории первого кусочка города-спутника Южный в поселке Лесное.
«Пришло около ста человек. Выступали жители Пушкинского района и представители организаций, в пользу проекта ни один не сказал ни слова», — сообщает «НГ». Проект предполагает строительство 220 000 кв.м для 7900 человек (сейчас в Лесном проживают 2500 граждан), деловую застройку, медцентр, школу, два детских сада. Медцентр будет построен на деньги ООО «Город-спутник Южный», 
к возведению жилья привлекут девелоперов, детсады, дороги и легкорельсовый трамвай должен строить город. Жители (естественно) не в восторге от новых кварталов по соседству, местные чиновники резонно подозревают, что на социалку денег в Смольном в ближайшее время не найдется.
 
► Портал 47 news 5 июля публикует статью «Землю упирают уже школами». (Заголовок не самый удачный, но материал основательный.) Это продолжение сериала про махинации с кадастром. 
«На глазах у руководителя Всеволожского района увели 2 га, куда он намеревался воткнуть школу. Земле за просто так позволили вырасти в цене до 150 миллионов. Государство в лице главы Росреестра Лен-области Шелякова советует не лезть…»
Стандартная схема: у муниципальной земли (2 га), на которой собирались разместить школу, внезапно обнаружился собственник. Происхождение надела — сомнительное: в составе земель населенного пункта откуда-то вдруг появилось пятно из бывших совхозных паев…
 
► 11 июля агентство «РИА новости» пишет: «Рынок жилья Подмосковья продолжает уступать Москве часть спроса». Это важно, потому что в петербургском регионе в распределении спроса между мегаполисом и прилегающими районами работают те же закономерности.
Опрошенные «РИА Недвижимость» эксперты отметили резкое обострение конкуренции, а также «перетекание части платежеспособного спроса в старую Москву».
Кстати, средняя цена «квадрата» в подмосковных новостройках — 85 000 рублей 
(в эконом-классе — 74 100 рублей). Уровень цен сдерживается активным выводом новых проектов.
Предложение на рынке Подмосковья по-прежнему превышает спрос. В сегменте новостроек сейчас в продаже находится 59 000 квартир (3,13 млн кв.м). На первичный рынок Московской области приходится 63% продаж всех квартир Московского региона.
В компании «Миэль-Новостройки» отмечают: «На фоне повышения доступности ипотечных кредитов, а также увеличения предложения в “старых” границах Москвы покупателям иногда проще пожертвовать площадью квартиры, но все же выбрать вариант в столице». 
Эксперты также фиксируют снижение платежеспособности населения, жесткую конкуренцию между первичным и вторичным сегментами, а также беспрецедентное число продаж с дисконтом.
 
► На аналитическом портале IRN.ru 12 июля — обзор с мрачным прогнозом: «Более 80% застройщиков загородного жилья Подмосковья могут не дотянуть до следующего года».
«Во втором квартале 2017 года число новых поселков на загородном рынке жилья Подмосковья по сравнению с аналогичным периодом прошлого года уменьшилось на 35%, а количество заключенных сделок — на 23,2%», — говорится 
в сообщении компании «ИНКОМ-Недвижимость». Всего в загородном сегменте Московского региона насчитывается 840 проектов — 65 765 лотов. 64% — это УБП (участки без подряда). Затем следует малоэтажное строительство — 18% предложения. 8% экспозиции относится к таун-хаузам, 7% — коттеджи, 3% — дуплексы.
«Выходящие на рынок проекты можно пересчитать по пальцам, — констатирует специалист “ИНКОМ-Недвижимость” Алексей Сенчук. — В условиях затянувшегося экономического кризиса инвесторы просто не решаются рисковать. Я бы даже сказал, что про категорию инвесторов нам можно пока забыть. То, что все-таки появляется, нередко представляет собой задуманные 4–5 лет назад проекты, которые развиваются из-за того, что заморозить их — значит потерпеть еще большие убытки, чем продолжать строительство».
 
► На АСН-инфо 17 июля размещен обзор «В замедленном падении».
«Рынок новостроек Петербурга балансирует между стагнацией и кризисом», — констатирует автор. Этот вывод опирается на данные «Петербургской Недвижимости» и Knight Frank St. Petersburg. 
По данным «ПН», объем продаж в строящихся объектах Петербурга и пригородной зоны Ленобласти по итогам первого полугодия 2017 года снизился на 
200 000 кв.м по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил 1,8 млн кв.м. 
По сведениям Knight Frank St. Petersburg за первое полугодие 2017-го на «первичке» было продано 1,5 млн кв.м жилья. При этом пригороды показывают больший спад, чем городские локации: в городе спрос с начала года снизился на 5%, а в пригородах — на 20%.
Аналитики указывают на затоваривание рынка периферийных районов жильем эконом-класса. Предложение в этом сегменте продолжает расти, несмотря на низкую динамику спроса. С января по июнь в продажу было выведено около 
2 млн кв.м нового предложения, это почти 50 000 квартир.
По данным риелторской компании «Экотон», в целом объемы продаж у девелоперов с начала текущего года упали на 20%. 
«Покупатель делает выбор медленнее: средний срок решения увеличился 
в три раза — с одного месяца до трех, — говорится в обзоре. — Средний возраст покупателя снизился до 35–45 лет. Клиент стал более информированным: он собирает данные из массы различных источников — от консалтинговых агентств до соцсетей».
 
► Но все же «не рынком единым»… «Огонек» (№ 28 от 17 июля) публикует репортажик «Блошиное царство» — о знаменитом «блошином рынке» у станции «Удельная».
«Говорят, Уделка входит в десятку лучших блошиных рынков мира. Сюда приезжают серьезные коллекционеры в поисках сокровищ. Приходят гастарбайтеры и пенсионеры, чтобы дешево приодеться. Хипстеры ищут винтаж. Туристы хотят ощутить дух и поглазеть. А я попробую себя в роли продавца — чтобы узнать жизнь этого блошиного царства изнутри и чуть-чуть подзаработать…» — пишет Любовь Румянцева.
Насчет «десятки» — это, конечно, преувеличение. Найти здесь что-нибудь стоящее довольно сложно. Но в целом материал сделан с большой симпатией.
 
► «Продажи жилья в Москве существенно выросли с начала года», — сообщает «Коммерсант-daily» от 17 июля (материал «Строители пришли на выручку»). По информации издания, за первую половину 2017 года столичные застройщики увеличили до 2,5 раза выручку от продаж жилья. 
Эта странная цифра нуждается в пояснениях. Некоторый рост числа зарегистрированных ДДУ имеет место: 23 900 договоров в первом полугодии 2017-го против 18 988 в январе — июне 2016-го. Но это плюс 26%, а никак не «в 2,5 раза». 
О существенном росте выручки отчиталась ГК «ПИК». Возможно, впрочем, что девелоперы учли деньги, полученные от АИЖК за апартаменты: агентство потратило около 14 млрд рублей, чтобы приобрести апартаменты у ВТБ, компаний «Интеко» и «Донстрой». Как бы для развития рынка доступной аренды…
Аналитики «Ъ», видимо, чувствуют нестыковки и сообщают: «Рост произошел за счет наращивания [количества] проектов: за этот период на рынок вышло 
в шесть раз больше квартир, чем за первое полугодие докризисного 2014 года…» Объем предложения в первом полугодии увеличился на 3800 квартир в 18 жилых комплексах. Сейчас в Москве продается 3,3 млн кв.м жилья.
Столичным застройщикам (да и журналистам) не позавидуешь: им изо всех сил приходится «держать лицо» и излучать оптимизм. Хотя оснований для этого маловато.
 
► Сайт Zagorod.ru 20 июля размещает обзор «Тихое лето на загородном рынке». 
«Загородный рынок продолжает жить своей, далекой от городских проблем жизнью. Если в мегаполисе то и дело предрекают то дефицит новостроек, то затоваривание рынка, на “загородке” речь идет о выживании проектов, о поисках новых форматов привлечения спроса. 
“В активном поиске” — такой статус могли бы поставить себе все девелоперы в социальных сетях». Оценка точная.
За первое полугодие вышли 14 новых проектов, семь из них — во Всеволожском районе, четыре — в Ломоносовском.
По данным экспертного бюро «Сперанский», число коттеджных поселков, реализуемых в окрестностях Петербурга, на начало июля составило 482. При этом больше половины проектов остаются «холодными», то есть почти не имеют продаж.
На сайте также размещен рейтинг ДНП эконом- и комфорт-класса Всеволожского района, составленный независимыми экспертами рынка. 
 
► На сайте РБК 20 июля — «Аналитики назвали самые дорогие дома в России». Рейтинг составили эксперты ЦИАН.
Самая дорогая загородная резиденция России оценивается в 6,8 млрд рублей. Это особняк площадью 1700 кв.м на участке в два гектара в элитном подмосковном поселке «Жуковка 21» на Рублево-Успенском шоссе. Второе место — дом за 2,9 млрд на участке 1,2 га в Серебряном Бору. Замыкает тройку петербургский лот — 970-метровая резиденция в английском стиле с участком 83 сотки и собственным теннисным кортом в Выборгском районе. Все удовольствие — за миллиард.
В десятку самых дорогих домов России также вошли резиденции в Краснодаре (292 млн рублей), Тольятти (200 млн), Нижнем Новгороде (160 млн), Ростове-на-Дону (160 млн), Переславле-Залесском (121,8 млн), Новосибирске (120 млн) и Казани (120 млн рублей).
 
► На 47news от 26 июля — развитие все той же кадастровой темы: «Хочешь украсть дорогу — читай, как».
Очередной казус с координатами. Проезд к будущей «Ленте», по данным сайта, оформлен в собственность на основании несуществующего распоряжения администрации (от 1997 года).
Опять произошло волшебное перемещение земли в пространстве: из деревни Кальтино участок переехал во Всеволожск. Интересно, правоохранителям и чиновникам когда-нибудь надоедят регулярные скандалы? Или махинации 
с землей, которые легко списать на «ошибки кадастровых инженеров», слишком прибыльны? Или полиция тоже в доле?
 
► «Ведомости» 27 июля сообщают: «Россияне перестали покупать жилье». Вот уже и на федеральном уровне заметили: квартир покупают все меньше, но их предложение постоянно растет.
На этот раз речь идет о показателях ввода жилья. «За первое полугодие 2017-го ввод жилья в Москве рухнул на 39,2% — до 827 500 кв.м».
Все дело в снижении спроса, комментирует руководитель irn.ru Олег Репченко. Остаются нераспроданными квартиры в домах, построенных в предыдущие годы. К ним добавляется новое жилье. В итоге предложение в Москве достигло рекордных показателей, указывает гендиректор компании «Миэль-новостройки» Наталья Шаталина. По данным аналитического центра «Инком-недвижимости», сейчас предложение на первичном рынке Московского региона в 5,5 раза превышает спрос.
Покупательская активность снизилась настолько, что средневзвешенная цена на новостройки опустилась в столице до минимальных показателей за три года — до 192 700 руб. за 1 кв.м, говорит Шаталина. В последние два года цены постепенно ползут вниз — примерно на 10% в год, подтверждает Репченко. 
В целом по России за полугодие ввод жилья снизился на 11% — до 28 млн кв.м.
 
► Петербургский «Коммерсант» 27 июля публикует материал «ЛЭП остаются в подвешенном состоянии».
У «Ленэнерго» осталось 5,8 млрд рублей федеральных средств после ликвидации просроченных обязательств по техприсоединению. Чиновники Смольного предлагают потратить их на перенос под землю воздушных линий электропередачи (ЛЭП), чтобы высвободить территории под застройку. 
Однако правительство Ленобласти, по данным «Ъ», не вернуло «Ленэнерго» около 16 млрд по программе тарифного регулирования. Так что денег на инвестиционные планы может и не хватить. Энергетики обратились в суд… 
comments powered by HyperComments