82
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Из-под садоводов выдергивают землю

С 1 января 2019 года дачники, садоводы и огородники заживут по-новому: вступит 
в силу закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд…»
Этот документ уже подписан президентом; полтора года дается гражданам на адаптацию к меняющимся (в очередной раз) условиям. Одновременно с курантами перестанет действовать прежний закон о садоводах (66–ФЗ), принятый еще в 1998 году.
Собственно, ни дач, ни дачников с этого момента уже не будет. То есть физически они останутся, но только в обиходе, вне правового поля. Сами понятия — «дача», «дачный дом», «дачный участок» — упраздняются. По умолчанию все дачные участки будут считаться садоводческими. Впрочем, старые документы переделывать (вроде бы) не потребуется. Все дачные и садовые дома (кроме тех, которые в регистрационных документах указаны как «жилые») становятся «зданиями сезонного использования», предназначенными для «временного пребывания граждан». (Эти положения, очевидно, призваны снизить нагрузку на муниципальные бюджеты — чтобы садоводы не предъявляли претензий насчет медицинского обслуживания, пунктов охраны порядка, пожарных и пр.)
Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории», полагает, что закон уберет ненужный дуализм: разница между дачным поселком и садоводством действительно неясна. Разве что название намекает на то, что 
в садоводствах надо бы что-то выращивать, а в дачном поселке — не обязательно.
Основные положения документа — 25 статей из 28 — посвящены проблемам управления: что должно быть в уставе, какие полномочия у правления СНТ 
и председателя, каковы условия принятия в члены товарищества — все очень подробно, вплоть до стоимости изготовления копий документов. Как это все будет работать (если будет), станет понятно только на практике.
За рамками этих детально прописанных пунктов остается главный вопрос: где разрешается размещать садоводства и что в них можно строить.
«Загогулина» первая: капитальные дома в садоводствах строить можно! Но — 
только в тех случаях, «если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты». То есть  только в черте населенных пунктов. Потому что для сельхозземель градрегламенты не принимаются и не применяются. 
«Загогулина» вторая: организовывать садоводства можно и на сельхозземлях. Но при этом — «сельскохозяйственные угодья не могут включаться в границы территории ведения гражданами садоводства, а также использоваться для строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек». (Это 
в самом конце, дополнение к Земельному кодексу.) 
Например, в Ленобласти земли сельхозназначения занимают 1,7 млн га. В том числе угодья — 617,4 тысячи га (36,2%) и 848,5 га причислены к лесным землям (49,8%). Интерактивной карты угодий в открытом доступе нет. (Вроде бы в областном Комитете по сельскому хозяйству создали ГИС, но в каком состоянии эта разработка — неизвестно.) Зато есть волшебный документ: постановление областного правительства №257 от 2011 года с перечнем особо ценных территорий. 
В нем перечислены не все районы, и половина участков — без кадастровых номеров… Открытого реестра сельхозугодий нет.Кроме того, в документе употреблен очень неприятный термин — «не могут использоваться». Если бы в законе написали: «не могут предоставляться», — тогда понятно: речь о новых СНТ. 
А подписанная президентом формула оставляет широкое поле для претензий к уже существующим садоводствам. Случаи, когда Росреестр отказывается регистрировать СНТ и отдельные дома на «сельхозке», уже есть, и суды поддерживают позицию ведомства. (История поселка «Ладожский маяк», садоводства «Терра-Низино», аналогичные сюжеты зафиксированы в Лангерево, 
в Петровском, под Лугой…) В отдельных случаях отменяются ранее принятые решения местных властей об изменении вида разрешенного использования сельхозземель и о создании садоводческих товариществ. 
Новый закон закрепляет эту практику и усиливает позиции судов уже сейчас, до формального вступления закона в силу. (Тем более что с 2016 года запрещается использовать земли в радиусе 30 км от населенных пунктов под цели, не связанные с сельхозпроизводством, ст. 79 Земельного кодекса.)
То есть получается какая-то чепуха. Принят подробный регламент для организаций, которые непонятно где и непонятно зачем будут создаваться. (Если в границах населенного пункта — тогда уж лучше ИЖС…)
Вполне возможно, девелоперы (да и потенциальные лендлорды из числа близких к чиновникам предпринимателей) в ближайшие полтора года, до вступления закона в силу, озаботятся регистрацией новых СНТ и построек в них — про запас, на всякий случай. Причем желательно «задним числом». Юристы будут изучать судебную практику с поправкой на сроки давности. (Насколько велики риски для «давних» садоводств? Не возникнут ли проблемы при перерегистрации, при разделе участков?)
Потому что в 2019 году этот процесс станет совсем непредсказуемым.
 
При осмыслении очередных законодательных новаций гражданин (включая участников рынка и экспертов) проходит три стадии. 
Первая — «Ну, они все же разумные люди, не могут же они принять такую чушь». Выясняется: могут. 
Вторая — «Ладно, что взять с депутатов, но, может быть, суды подойдут более взвешенно?» Выясняется: ни фига. 
В отдельных случаях суд бежит впереди паровоза, повинуясь не закону, а политическому чутью. 
Третья — «До всех ведь не доберутся, всех не накажут, нас слишком много!» И в таком счастливом заблуждении гражданин пребывает ровно до того момента, пока к нему не постучат.

 

comments powered by HyperComments