1690
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Аскарбий Хачемизов: «Каждый участок заиграет, если с фантазией подойти»

Есть глобальные компании — они строят быстро, много и везде. Используют массовые технологии, в основном панель. «Строительный трест» — это про другое. Неспешная, основательная работа. Результат — коллекция призов со всех строительных конкурсов и ни одного обманутого дольщика за 24 года.
О том, как идеи компании воплощаются в загородном строительстве, мы беседуем с директором фирмы по малоэтажному строительству Аскарбием Хачемизовым.

– Хотел бы начать с любимой технологии «Строительного треста», то есть с кир-
пича. Остается ли этот приоритет таким же жестким и в загородном домостроительстве? Или все-таки география ограничивает выбор: кирпич для дачи не всегда уместен?
– Мы эту тему недавно как раз обсуждали, и я хотел бы, чтобы «Строительный трест» предлагал не только кирпичные дома. Надеюсь, со временем мы все-таки придем к тому, что надо ассортимент расширять и предлагать частные дома из других материалов. Деревянные, каркасные дома имеют право на жизнь, они востребованы. Это помогло бы нам увеличить поток клиентов.

– У вас ведь сейчас три загородных проекта: «Небо», «Озерный край» и «Сад времени». В Петергофе каменные дома уместны и понятны, а в Токсово?
– Возможно, именно в Токсово мне хотелось бы видеть деревянные дома, они бы там неплохо смотрелись.

– Рассматриваете другие перспективные участки под застройку?
– Мы все время ищем, рассматриваем разные предложения. Пока ни на одном не остановились.

– Цена высокая или спрос непонятен?
– Проект коттеджного поселка предполагает серьезную инфраструктуру. Мы стараемся улично-дорожную сеть сделать, освещение, ливневая и бытовая канализация должны быть. То есть все как
в городе. Торговые точки, детский сад, благоустройство, спортивные площадки — ну, чтобы все-все-все было комфортно и достойно. И это дает серьезную нагрузку на себестоимость. И при покупке участка мы должны будущие затраты учитывать. С другой стороны, мы предпочитаем территории, пригодные для постоянного жительства, в пределах, допустим, 20 километров от города.
Возможны разные варианты. Не обязательно покупать землю, можно вместе ее осваивать. Сейчас делаем два эскизных проекта, считаем затраты. Вероятно, будем участвовать в их реализации
в качестве заказчика, генподрядчика и продавца. Эта схема менее рискованна. Бывает, инвестор и землю купил, и техусловия какие-то согласовал, а что именно строить и кому продавать — не знает.

– У вас есть приоритеты, собственные симпатии? Север, юг — вам что больше нравится?
– На северном направлении рельеф интереснее, такие холмистые участки, более сложные, но из этого можно сделать преимущество. Юг более ровный, спокойный, парковый такой. Везде есть свои плюсы
и минусы. Каждый участок заиграет, если с фантазией подойти. Даже и болотистое, и низкое место — это не приговор, а вызов.
В Токсово, в Кузьмоловском у нас на таких участках есть подпорные стенки; инженерные задачи попутно приходится решать.

– При начале строительства не приходилось сталкиваться
с противодействием местных жителей?
– Такие люди всегда найдутся. В Токсово вдоль озера шла какая-то тропинка: невозможно было ни с коляской, ни с детьми пробраться, да и пожилым людям не пройти. Мы дорожку сделали, чтобы можно было нормально ходить купаться. Ну, граждане в прокуратуру написали, пришлось объясняться. Штраф заплатили за дорожку без согласований. На сегодня дорога сделана, там теперь зона отдыха, где мамы с колясками ходят, пенсионеры, люди на велосипедах...
В Петергофе тоже поначалу были протесты: местные жители решили, что мы проходы к пруду закроем. А сам пруд заросший такой был, невозможно пройти без резиновых сапог. Рассказали, показали, убедили. Выполнили благоустройство, сейчас там тоже зона отдыха. Освещение сделали, дорожки, выходы к пруду.

– Как выбирали формат? Как принимается решение: вот здесь будут частные дома, здесь — таун-хаузы?
– В Токсово у нас нет таун-хаузов, там только индивидуальные дома. А в Кузьмоловском таун-хаузы, там изначально по ПЗЗ, по градплану можно было строить многоквартирные дома, но мы отказались, ушли от многоквартирных домов.

– Почему?
– Наши аналитики подсчитали, что слишком большой разброс будет, слишком пестрый состав населения, если совмещать индивидуальную застройку, таун-хаузы и многоквартирные дома. Первые два типа хорошо уживаются, а вот квартира — это уже другая ценовая аудитория, помоложе, с другими интересами. Мы создавали семейное пространство: у нас вся площадь комплекса в Кузьмоловском огорожена, контур закрыт, есть ограничение скорости движения, и получается, что вся улично-дорожная сеть как бы в распоряжении детей. На велосипедах катаются, на досках, на самокатах, плюс еще мамы с колясками.

– Кузьмоловский никогда не считался престижным, дорогим поселком. В отличие от того же Токсово.
– Я считаю, что сейчас статус этого места поднимается.

– Если обитатель таун-хауза по психологии ближе к покупателю индивидуального дома, скорее всего, на стадии покупки ему хочется что-то менять, планировку корректировать, поправить проект. Возможно ли это?
– В комплексе «Небо» многие делают перепланировку. У некоторых есть подземные гаражи — их закрывают, переоборудуют. Зоны отдыха делают, кто-то — сауну, в одном доме гараж превратили в большую детскую комнату. Когда человек покупает коттедж, он участвует и в проектировании. Таун-
хауз — это все-таки типовое решение, здесь изменения вносятся уже позже.

– Ваш сегмент — это бизнес-класс и выше, 500–600 сделок в год на всех участников рынка. Конкуренция жесткая?
– Конечно, конкуренция есть. Комплекс «Небо», где 130 домовладений, мы реализовали за пять-шесть лет. Хотя планировали за три-четыре года. Там еще несколько таун-хаузов остались в продаже.

– Как изменился покупатель за последние несколько лет?
– Проблема в том, что требования покупателей меняются уже после выбора проекта, после заключения сделки. Проект получили, начали строить. Дом физически возвели, потом появляется дизайнер, вносит корректировку. Потом оказывается, что где-то нужно перенести стену, иначе расположить помещения. Почти все дома подвержены таким серьезным изменениям. Покупатель уже примерно знает, чего хочет, но не знает, как свои потребности расположить в пространстве. Это выясняется в ходе строительства.

– Еще к вопросу о выборе участка, о концепции поселка. Мы знаем несколько случаев, когда в зоне индивидуальной застройки или рядом с ней вдруг возникают многоэтажки, и это резко меняет и статус участка, и престижность направления. В Юкках, например, это происходит. И не только. Вы эти риски учитываете? Можно ли свести их к минимуму?
– Конечно, такое соседство нежелательно. И мы стараемся его избежать. Кузьмоловский комплекс «Небо» находится на окраине поселка, там уже населенный пункт заканчивается. Рядом — овраг
с перепадом высот где-то 20–30 метров, ну физически там уже ничего не построишь. В Токсово комплекс «Озерный край» — это полуостров, вокруг озеро, тоже никто там в ближайшем окружении ничего многоквартирного строить не будет.
В Петергофе на участке, который мы выбрали, ранее была какая-то застройка, но вокруг — парковая зона, серьезные ограничения. Так что неприятного соседства избежать можно.


– Как складывается соотношение собственной и внешней инфраструктуры? Ведь затраты на те объекты, которые относятся к самому поселку, тоже ложатся на себестоимость?
– Да, коммерческие объекты в малоэтажных комплексах быстро не окупаются, арендаторов на частный детский сад или ресторан непросто найти, это же не Невский проспект. А социальные объекты, детские и спортивные площадки так или иначе влияют на себестоимость.
В комплексе «Небо» затраты на содержание фитнес-центра несет арендатор,
а в поселке на 15–20 домовладений фитнес затевать нет смысла: это никогда не окупится. Наполнение инфраструктуры зависит от уровня благосостояния граждан. И, к сожалению, сегодня тех, кто хотел бы и может приобрести индивидуальный жилой дом в коттеджном поселке со всей инфраструктурой для достойной жизни, не много. Но я надеюсь, что все-таки это направление будет развиваться.

– Вы себя относите к среднему классу?
– Ну, да.

– Значит, у вас есть загородный дом?
– Да, я в Кузьмоловском живу, как раз
в комплексе «Небо».

– Это привычная для вас жизнь?
– Я, вообще-то, и родился, и вырос в част-ном доме. Квартирный период в моей жизни — лет шесть-семь, наверное. Частный дом — это больше ответственности, в том числе — за то, что вокруг. Кроме дома есть еще сколько-то соток земли, за которой надо смотреть, ухаживать. Парники, цветники, газон косить — совсем другие обязательства, это не каждому дано и не всякому близко.

– А соответствует ли вот этот образ жизни тем требованиям, которые предъявляет современный бизнес? Информационные технологии, нужно быстро принимать решения, моментально ориентироваться в изменениях. А в загородном доме жизнь такая неспешная, на природном цикле. Весна, лето, зима, все по кругу.
– Я думаю, разумнее всего чередовать. Просто жить за компьютером тяжело. Тем более есть семья, дети, родители, которые тоже требуют и внимания, и времени.

– Ваши загородные проекты находятся в весьма высокой ценовой нише — от бизнес-класса до премиума. Не собираетесь смещаться в более экономичный сегмент?
– На той ступеньке, на которой мы стоим, вопросы качества становятся принципиальными. А приличное качество стоит денег. Опускаться тяжело, не хочется от достигнутого уходить.

– Какие риски в сегодняшнем загородном рынке вы видите, и как их можно свести к минимуму?
– Риски начинаются с выбора участка. Все возможные будущие неприятности надо просчитать.
У нас в этом процессе практически все структуры участвуют, от юристов и маркетологов до инженера-эксплуатационщика, каждый свою зону отрабатывает. Потом эти наработки сводятся в таблицы, сводная информация выносится на суд руководства.

– Но ведь бывает, что на бумаге, например, мощности есть, а по факту их нет.
– Да, и мы сталкивались с такими вещами: получили технические условия, какие-то работы выполнили, потом эта структура, которая должна была электроэнергию или там воду давать, исчезает, банкротится, другой собственник появляется… И уже с ним приходится договариваться как-то. Есть такие моменты.

– А как предсказать экономику, сокращение платежеспособного спроса? У нас доходы населения падают уже полтора года…
– Это, конечно, так, и это все печально. Но мы все-таки живем в пятимиллионном городе. В Москве и Петербурге ситуация немного другая. Желающие строить хорошие загородные дома всегда найдутся. Просто надо привлечь их внимание, за это и нужно бороться.

если понравилась статья - поделитесь: