1950
0
Дмитрий Синочкин

Рынок готовится к неприятностям

На загородном рынке региона все-таки появляются новые проекты: количество дебютов по сравнению с прошлым годом выросло в полтора раза. Но сами проекты стали гораздо скромнее и сдержаннее.

Дача никогда не была «предметом первой необходимости». Ни в советские времена, ни сейчас. Исторически дачные поселки вокруг мегаполисов вообще возникли на случай срочной эвакуации при угрозе ядерного нападения. В позднесоветские времена на дачников возложили функции по восполнению продовольственного дефицита. А теперь – если отвлечься от воздуха, зелени и прочих природных радостей – загородные домовладения играют роль аккумулятора альтернативных инвестиций. Рубли тают; к долларам и евро – не подступишься; квартиры в Москве дешевеют. А деньги, вложенные в землю, вроде бы все-таки не пропали.

«Надо еще понимать, что житье в доме гораздо дороже, чем в квартире,- говорит петербургские девелопер Игорь Водопьянов, руководитель холдинга «Теорема». - Это постоянный убыток. Дом надо отапливать, убирать снег, чинить. Там все время что-то будет ломаться, дом – сложный механизм. Его еще и охранять надо. В общем, сейчас я бы, конечно, не стал строить себе дом. Это не окупается, просто такая игрушка».

Но продавать свой дом на Карельском перешейке (кстати, спроектированный Сергеем Чобаном) Водопьянов не собирается: «За те деньги, которые я на него потратил, его не купит никто. Это такой своеобразный баланс: удовольствия от собственного дома ты получаешь вроде бы меньше, если мерять в деньгах, которые потратил когда-то. Но больше, чем сможешь получить, продав сейчас. Поэтому так и остаешься с этим домом и ездишь туда, хорошо если раз-другой в месяц…»

В Подмосковье сейчас более тысячи проектов, в которых застройщики предлагают участки без подряда. Корректных данных по спросу в открытых источниках нет; риэлторы утверждают, что объем сделок держится «не уровне прошлых лет». Средние цены, однако, отстают от инфляции: плюс 2,7% - в 30-километровой зоне, плюс 10,2 – на удалении от 30 до 60 км, минус 1,5-2% - на расстоянии 60 км и далее. Средняя стоимость держатся в диапазоне 150-300 тысяч рублей за сотку (Калужское и Киевское направления – существенно по дороже).  Масштабные скидки (25-30%) также свидетельствуют об ограниченном спросе. По данным Villagio Estate, доля сделок с участками без подряда в общей структуре продажи за первое полугодие 2015-го сократилась на 11,3%.

В дорогом сегменте подмосковные девелоперы морально готовы предоставлять покупателям скидки в 20-30%; покупатели хотят – 50%; элитный рынок практически полностью перешел на рубли.

В петербургском регионе ситуация более прозрачная.

Здесь не было резкого подъема, обусловленного валютными скачками и  массовым бегством от рубля. Нет и существенного падения.

«В целом уровень спроса – как в прошлом году,- говорит руководитель ГК «СТИНКОМ» Сергей Феденко.- Ни подъем, ни спад до нас не долетели».

Но стабильность (хотя и с отчетливо негативным прогнозом) распределена по рынку неравномерно.

В элитном сегменте – все ровно. За первые шесть месяцев, как подсчитали аналитики

Knight Frank SPb, петербургские девелоперы сумели продать 14 домов в элитных коттеджных поселках. (Для сравнения: за первые шесть месяцев 2012-го застройщики реализовали 11 дорогих коттеджей, в первом полугодии 2013-го – 15, за тот же период 2014-го – столько же). При этом объем предложения сокращается; эксперты говорят о «дефиците премиального загородного жилья». Застройщики в это не верят, рисковать не хотят и выводят на рынок только один поселок за полугодие. Как замечает генеральный директор «Русь-НТ», в элитном сегменте девелоперы конкурируют не столько между собой, сколько со своими же предыдущими проектами. Каждый следующий должен быть интереснее…

В бизнес-классе ситуация посложнее, внимание покупателей весьма неравномерно распределяется по различным проектам и локациям. Как отмечает генеральный директор УК «ПулЭкспресс» Андрей Бочков, «в экономически сложный период устойчивы два сегмента рынка: самый дорогой и самый дешевый. А средний класс постоянно попадает под удар».

Всего за первое полугодие в петербургском регионе появилось 47 новых коттеджных проектов. Количество дебютов, по сравнению с первым полугодием 2014-го, выросло в полтора раза. Но количество объектов в них существенно меньше, площади домовладений - скромнее: запускать поселки в 500-700 домов сейчас никто не рискует.

В эконом-сегменте в первом квартале аналитики АН «Итака» зафиксировали снижение количества коттеджных проектов на 3,5%.

Сейчас на загородном рынке региона покупатели могут выбирать объект в одном из 343 поселков. Преобладают участки без подряда (322 поселка).

Всего в коттеджных поселках, присутствующих на рынке, насчитывается 35 500 домовладений (домов и участков). Это больше, чем в прошлом году, но меньше, чем в 2013-м. Доля непроданных объектов, по сведениям Консалтингового центра «Петербургская недвижимость», составляет 52%: 18 500 домовладений.

В 52 проектах таун-хаузов - 7200 секций, непроданных - 3300.

Спрос на участки несколько снизился, но не сильно: 2590 продаж против 3020 в первом полугодии 2014-го. (на квартирном рынке сокращение спроса оценивается в 30-40%). А вот в сегменте готовых домов и участков с подрядом падение более заметное. По данным Бюро аналитики по рынку недвижимости (БАРН) за шесть месяцев застройщики продали 295 домов и участков с подрядом (годом ранее – 430).

По мнению коммерческого директора ГК «АйДаДом» Алексея Баринова, перспективные ниши все же есть. Например, проект с готовыми домовладениями, в котором будут сочетаться невысокая цена и приличное качество, может «выстрелить» как раз на фоне спада.

По мнению экспертов «Петербургской недвижимости», сокращение спроса составило 27,1%: за первое полугодие 2015-го продано 2600 домов, участков и секций.

В прогнозах на второе полугодие застройщики очень осторожны. Хуже, по-видимому, пока не будет, а лучше – не с чего.

 

Дачная амнистия (регистрация прав в упрощенном порядке), динамика

Тип объекта

1 пол. 2013

1 пол. 2014

1 пол. 2015

Участки, предоставленные до введения ЗК РФ для ведения ЛПХ, для дач, огородов и садоводства, под гаражи или ИЖС

3 883

3 185

2 956

Объекты, для строительства или реконструкции которых не требуется выдача разрешения на строительство

3 651

3 089

3 757

Дома ИЖС в границах населенных пунктов

819

1 272

1 454

Данные управления Росреестра ЛО

 

Регистрация прав на жилые помещения (квартиры, дома ИЖС), динамика

Вид договора

1 пол. 2013

1 пол. 2014

1 пол. 2015

договоры передачи жилья в собственность граждан

10 874

4 775

7 648

договоры купли-продажи (мены)

18 545

21 406

21 787

Данные управления Росреестра ЛО

 

Динамика объемов предложения

Период

Дома и участки

Секции в таун-хаузах

Всего на рынке, тыс. штук

В продаже, тыс. штук

Доля непроданного, %

Всего на рынке, тыс. штук

В продаже, тыс. штук

Доля непроданного, %

II кв. 2013

36,49

21,84

60

6,46

3,95

61

II кв. 2014

34,93

18,68

53

7,04

3,58

51

II кв. 2015

35,45

18,48

52

7,24

3,34

46

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Средние цены предложения  коттеджей/участков с подрядом (на конец II квартала 2015)

Класс

Средняя цена 1 кв.м по классам, тыс.руб.

Средняя стоимость коттеджа по классам, млн руб.

I кв. 2015

II кв. 2015

Изм., %

I кв. 2015

II кв. 2015

Изм., %

Эконом

33,8

34,0

0,6

4,4

4,4

0,0

Средний

54,2

54,3

0,2

9,4

9,5

1,1

Бизнес

69,9

70,5

0,9

16,9

17,3

2,4

Элита

166,9

157,1

-5,9

60,2

58,9

-2,2


Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Основные показатели рынка дорогих загородных домов

Показатель

2013

2014

2015 (1 полугодие)

Класс А

Класс В

Класс А

Класс В

Класс А

Класс В

Число коттеджных поселков, шт.

16

34

15

37

15

33

Общее число домов в продаже, шт.

244

858

199

1068

215

909

Продано, шт.

35

164

38

181

14

60

Ср. стоимость коттеджа, млн руб.

65,5

19,9

74,8

20,8

71,2

21.8

Данные Knight Frank St. Petersburg Research, 2015

если понравилась статья - поделитесь:

август 2015