Объем предложения практически не изменился. По состоянию на конец первого полугодия на загородном рынке Петербургского региона в организованной застройке насчитывалось 340 коттеджных поселков и 45 очередей существующих проектов, в сумме - около 34 900 домовладений и участков. В конце прошлого года этот показатель был выше: порядка 36 000 объектов. Все-таки «заморозка» сказывается: часть проектов ушла с рынка до лучших времен.

Разумная умеренность

Как отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», несколько уменьшилось количество проектов с обязательным подрядом и со смешанной застройкой; увеличилось предложение участков без подряда: на 5% от общего числа поселков и на 3% - от проектов. Тенденция понятная: девелоперы не хотят рисковать, вкладываясь не только в сети и дороги, но еще и в фундамент, стены и крышу. Вместе с тем эксперты компании «АРИН» отмечают рост спроса на готовые дома. И это тоже понятно, покупатели также не желают понапрасну нервничать и хотят увидеть свою будущую дачу «в натуре», а не только на красивой картинке в отделе продаж.

В результате в структуре предложения с огромным преимуществом преобладают участки без подряда: 59% - в чистом виде и еще 31% - смешанная застройка.

На данный момент в продаже находится 51 проект с  таун-хаузами плюс 12 очередей. Колебания в рамках погрешности: проектов стало на 2% больше, объектов на 2% меньше. «В зоне постоянного проживания (около 30 км от города) находится  100 коттеджных поселков и 15 очередей уже существующих на рынке проектов,- отмечает руководитель КЦ “Петербургская Недвижимость” Ольга Трошева.- Это около 8600 домовладений и участков».

За второй квартал в продажу вышло 19 новых коттеджных поселков и пять очередей – всего около 2000 объектов. Также застройщики вывели четыре проекта с таун-хаузами; в уже известных проектах открылась одна дополнительная очередь, всего – примерно 200 секций.

Во втором квартале, отмечают аналитики, вдвое сократился вывод на рынок готовых домов и наделов с подрядом, также вдвое меньше вывели таун-хаузов.

География стабильна: почти треть проектов (32%) находится во Всеволожском районе, второе место уверенно занимает Ломоносовский (23%), пришлось потесниться Выборгскому (10%).

В основном количестве коттеджных поселков представлены участки без подряда (59% от всех объектов в продаже), при этом еще 31%  (также от числа объектов) – предложение участков  как  с подрядом, так и без него (смешанная застройка), т.е. в совокупности 90% объектов – предложение надела без подряда. На поселки, где предлагают готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом) приходится 10%.

Бегство от рубля – в землю

Застройщиков спрос, конечно, порадовал. С начала года граждане, напуганные колебаниями валютного курса и внешнеполитическими приключениями, активно вкладывали средства в недвижимость. Основные барыши, понятно, достались городским девелоперам, но и загородным кое-что перепало.

«Первый квартал был в среднем на 30% результативнее аналогичного периода 2013-го. Основной фактор – “бегство от денег”: стремительная девальвация рубля вынуждала покупателей переводить денежные сбережения в недвижимость, в том числе и загородную», - комментирует Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСиль», эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.

Если угодно – парадокс: нормальный уровень спроса обусловлен исключительно ненормальным состоянием экономики.

По данным «Петербургской Недвижимости», и второй квартал показал положительный прирост: +31% к предшествующему периоду. С января по март было реализовано около 1400 объектов, с апреля по июнь – порядка 2000. Нормальный результат, на уровне прошлых лет. Пока, по крайней мере, о серьезном спаде говорить не приходится.

Структура сделок практически не меняется: на участки без подряда приходится  75%.  Таун-хаузы снова вошли в моду, обеспечив 17% сделок (плюс 27% к аналогичному периоду прошлого года). Труднее всего оказалось продавать готовые дома: спрос-то есть, но не по той цене, за которую с ними готовы расстаться застройщики.

Основной объем продаж пришелся на зону постоянного и условно-постоянного проживания: в радиусе 30-40 км от границ Петербурга реализовано порядка 67% от общего количества сделок.

Цены: легкий спад

По сравнению с зимне-весенним периодом средняя цена квадратного метра незначительно уменьшилась во всех классах, кроме элитного.

В категории «эконом» снижение за второй квартал составило 2,2% (средняя цена – 30 800 за «квадрат», считая вместе с участком), в комфорт классе - 1,3% (актуальная цена – 46 500 руб./кв. м.). В классе «бизнес» цена уменьшилась на 1,7% (69 500 руб./кв. м).

В элитном сегменте – бурный рост, но специалисты считают, что это не серьезная тенденция, а «статистическое возмущение», вызванной выводом на рынок пары дорогих проектов.

Цена таун-хауза в Петербурге составляет 99 600 рублей за «квадрат», а в Ленинградской области – 41 300 рублей за метр. Диапазон весьма значительный: секция в таун-хаузе может обойтись и в 18 200 рублей за1 кв. м, и в 280 000.

Так что с представлением о том, что таун-хауз – это «приличное жилье для среднего класса», видимо, придется расстаться.

О подорожании никто не заговаривает, напротив, лето стало периодом весьма существенных и разнообразных скидок (см. дайджест).

Прогноз

В сложившейся к середине лета ситуации делать прогнозы – занятие абсолютно неблагодарное. Даже лучшие аналитики говорят о будущем рынка, аккуратно прижав ушки и кося глазом куда-то в сторону. Их можно понять.

«Макроэкономическая ситуация и значительные колебания курса рубля приводят к подорожанию импортных товаров, что, в свою очередь, ведет к увеличению доли доходов, которые тратятся на поддержание привычного уровня жизни,- отмечают эксперты АРИН. - Это приводит к тому, что на инвестирование (в частности, на покупку загородной недвижимости) приходится все меньшая доля доходов населения».

Добавим от себя: доходы в реальном выражении падают (минус 3,5% к прошлому году), а правительство упоенно обсуждает новые налоги на бизнес и на доходы граждан (см. дайджест). В июле Центробанк повысил ставку… Это тоже не добавляет оптимизма.

На самом деле все просто. Конъюнктура в осенне-зимний период будет полностью зависеть от того, скольким гражданам (включая высшее начальство) удастся сохранить здравый смысл.

Динамика рынка коттеджных поселков и таун-хаузов (предложение)

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

Структура рынка

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость

Средние цены предложения  на конец I кв. 2014 г.

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

Средняя цена загородных домовладений по районам (коттеджи, участки с подрядом), тыс. руб./кв. м

Данные АРИН