1548
0
Дмитрий Синочкин

Рынок в пределах нормы

Первое полугодие обошлось без драматических неожиданностей. Граждане вполне исправно покупали дома и участки (чаще все-таки участки), девелоперы вытаскивали из загашников новые проекты.

Объем предложения практически не изменился. По состоянию на конец первого полугодия на загородном рынке Петербургского региона в организованной застройке насчитывалось 340 коттеджных поселков и 45 очередей существующих проектов, в сумме - около 34 900 домовладений и участков. В конце прошлого года этот показатель был выше: порядка 36 000 объектов. Все-таки «заморозка» сказывается: часть проектов ушла с рынка до лучших времен.

Разумная умеренность

Как отмечают аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость», несколько уменьшилось количество проектов с обязательным подрядом и со смешанной застройкой; увеличилось предложение участков без подряда: на 5% от общего числа поселков и на 3% - от проектов. Тенденция понятная: девелоперы не хотят рисковать, вкладываясь не только в сети и дороги, но еще и в фундамент, стены и крышу. Вместе с тем эксперты компании «АРИН» отмечают рост спроса на готовые дома. И это тоже понятно, покупатели также не желают понапрасну нервничать и хотят увидеть свою будущую дачу «в натуре», а не только на красивой картинке в отделе продаж.

В результате в структуре предложения с огромным преимуществом преобладают участки без подряда: 59% - в чистом виде и еще 31% - смешанная застройка.

На данный момент в продаже находится 51 проект с  таун-хаузами плюс 12 очередей. Колебания в рамках погрешности: проектов стало на 2% больше, объектов на 2% меньше. «В зоне постоянного проживания (около 30 км от города) находится  100 коттеджных поселков и 15 очередей уже существующих на рынке проектов,- отмечает руководитель КЦ “Петербургская Недвижимость” Ольга Трошева.- Это около 8600 домовладений и участков».

За второй квартал в продажу вышло 19 новых коттеджных поселков и пять очередей – всего около 2000 объектов. Также застройщики вывели четыре проекта с таун-хаузами; в уже известных проектах открылась одна дополнительная очередь, всего – примерно 200 секций.

Во втором квартале, отмечают аналитики, вдвое сократился вывод на рынок готовых домов и наделов с подрядом, также вдвое меньше вывели таун-хаузов.

География стабильна: почти треть проектов (32%) находится во Всеволожском районе, второе место уверенно занимает Ломоносовский (23%), пришлось потесниться Выборгскому (10%).

В основном количестве коттеджных поселков представлены участки без подряда (59% от всех объектов в продаже), при этом еще 31%  (также от числа объектов) – предложение участков  как  с подрядом, так и без него (смешанная застройка), т.е. в совокупности 90% объектов – предложение надела без подряда. На поселки, где предлагают готовые или строящиеся коттеджи (участки с обязательным подрядом) приходится 10%.

Бегство от рубля – в землю

Застройщиков спрос, конечно, порадовал. С начала года граждане, напуганные колебаниями валютного курса и внешнеполитическими приключениями, активно вкладывали средства в недвижимость. Основные барыши, понятно, достались городским девелоперам, но и загородным кое-что перепало.

«Первый квартал был в среднем на 30% результативнее аналогичного периода 2013-го. Основной фактор – “бегство от денег”: стремительная девальвация рубля вынуждала покупателей переводить денежные сбережения в недвижимость, в том числе и загородную», - комментирует Елена Карасева, директор по маркетингу компании «ПетроСиль», эксперт Коллегии профессиональных девелоперов.

Если угодно – парадокс: нормальный уровень спроса обусловлен исключительно ненормальным состоянием экономики.

По данным «Петербургской Недвижимости», и второй квартал показал положительный прирост: +31% к предшествующему периоду. С января по март было реализовано около 1400 объектов, с апреля по июнь – порядка 2000. Нормальный результат, на уровне прошлых лет. Пока, по крайней мере, о серьезном спаде говорить не приходится.

Структура сделок практически не меняется: на участки без подряда приходится  75%.  Таун-хаузы снова вошли в моду, обеспечив 17% сделок (плюс 27% к аналогичному периоду прошлого года). Труднее всего оказалось продавать готовые дома: спрос-то есть, но не по той цене, за которую с ними готовы расстаться застройщики.

Основной объем продаж пришелся на зону постоянного и условно-постоянного проживания: в радиусе 30-40 км от границ Петербурга реализовано порядка 67% от общего количества сделок.

Цены: легкий спад

По сравнению с зимне-весенним периодом средняя цена квадратного метра незначительно уменьшилась во всех классах, кроме элитного.

В категории «эконом» снижение за второй квартал составило 2,2% (средняя цена – 30 800 за «квадрат», считая вместе с участком), в комфорт классе - 1,3% (актуальная цена – 46 500 руб./кв. м.). В классе «бизнес» цена уменьшилась на 1,7% (69 500 руб./кв. м).

В элитном сегменте – бурный рост, но специалисты считают, что это не серьезная тенденция, а «статистическое возмущение», вызванной выводом на рынок пары дорогих проектов.

Цена таун-хауза в Петербурге составляет 99 600 рублей за «квадрат», а в Ленинградской области – 41 300 рублей за метр. Диапазон весьма значительный: секция в таун-хаузе может обойтись и в 18 200 рублей за1 кв. м, и в 280 000.

Так что с представлением о том, что таун-хауз – это «приличное жилье для среднего класса», видимо, придется расстаться.

О подорожании никто не заговаривает, напротив, лето стало периодом весьма существенных и разнообразных скидок (см. дайджест).

Прогноз

В сложившейся к середине лета ситуации делать прогнозы – занятие абсолютно неблагодарное. Даже лучшие аналитики говорят о будущем рынка, аккуратно прижав ушки и кося глазом куда-то в сторону. Их можно понять.

«Макроэкономическая ситуация и значительные колебания курса рубля приводят к подорожанию импортных товаров, что, в свою очередь, ведет к увеличению доли доходов, которые тратятся на поддержание привычного уровня жизни,- отмечают эксперты АРИН. - Это приводит к тому, что на инвестирование (в частности, на покупку загородной недвижимости) приходится все меньшая доля доходов населения».

Добавим от себя: доходы в реальном выражении падают (минус 3,5% к прошлому году), а правительство упоенно обсуждает новые налоги на бизнес и на доходы граждан (см. дайджест). В июле Центробанк повысил ставку… Это тоже не добавляет оптимизма.

На самом деле все просто. Конъюнктура в осенне-зимний период будет полностью зависеть от того, скольким гражданам (включая высшее начальство) удастся сохранить здравый смысл.

Динамика рынка коттеджных поселков и таун-хаузов (предложение)

Объект 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
КП 90 114 170 235 298 353 380 340
ТХ 39 66 58 47 50 58 60 51

Данные КЦ «Петербургская Недвижимость»

 

Структура рынка

Объект Предложение (доля в новых проектах), % Спрос (доля от числа приобретённых объектов), %
Участки, смешанная застройка 74 75
Таунхаусы 17 18
Коттеджи 9 7

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость

 

Средние цены предложения  на конец I кв. 2014 г.

Класс

 

 

Средняя цена 1 кв. м по классам, тыс. руб.

Средняя стоимость коттеджа по классам, млн руб. 

II кв. 2013

II кв. 2014

Изм., %

II кв. 2013

II кв. 2014

Изм., %

Эконом 31,5 30,8 - 2,2 4,3 4,1 - 4,7
Комфорт 47,1 46,5 - 1,3 8,0 8,2 2,5
Бизнес 70,7 69,5 - 1,7 15,6 17,0 9,0
Элита 124,2 147,2 + 18,5 45,4 52,2 + 15,0

Данные ООО «Консалтинговый центр «Петербургская Недвижимость»

 

Средняя цена загородных домовладений по районам (коттеджи, участки с подрядом), тыс. руб./кв. м

Район

Цена

Курортный СПБ 97 000
Приморский СПБ 89 000
Выборгский СПБ 70 700
Петродворцовый СПБ 66 800
Красносельский СПБ 65 700
Пушкинский СПБ 60 200
Всеволожский ЛО 49 900
Выборгский ЛО 47 900
Приозерский ЛО 45 400
Гатчинский ЛО 44 400
Ломоносовский ЛО 41 300
Тосненский ЛО 33 600
Кировский ЛО 31 000
Лужский ЛО 28 800
Волосовский ЛО 25 700
Кингисеппский ЛО 25 300
Волховский ЛО 23 200

Данные АРИН

если понравилась статья - поделитесь:

август 2014

Дома и люди
Обустройство