1623
0
Дмитрий Синочкин

Александр Львович: «Мы уже готовы к кризису»

Как правило, невысокая стоимость квадратного метра прячет в себе высокие риски. Или с землей непорядок, или договор какой-то двусмысленный. Гораздо реже за умеренной ценой стоит продуманная долгосрочная стратегия. Кажется, «Щегловская усадьба», где первые квартиры продавали по 36 000 за1 кв. м, это как раз второй случай. О причудах спроса и предощущении кризиса мы беседуем с генеральным директором СК «Навис» Александром Львовичем.

- В портфеле вашей компании есть и много-, и малоэтажные проекты. Есть какая-то принципиальная разница между, скажем, комплексом «Созвездие» и «Щегловской усадьбой»?

- Это вообще диаметрально противоположные направления в девелопменте. Даже технологии другие. В Щеглово мы решили построить дешевое жилье. И нашли нестандартные варианты конструкции – применили современный газобетон, разработали серию. В Мурино – традиционный кирпично-монолитный дом.

- Практика продаж показывает, что вы угадали…

- В Мурино – метро, и там, чтобы продавать, особого ума не надо. В Щеглово все интереснее. До запуска проекта мы привезли туда консультантов из довольно известной фирмы. Они посмотрели, походили по поселку и сказали: «Даже по 36 000 за метр здесь жилье не продать. Мы вам не советуем».

А мы решили: ну почему мы должны считать, что кто-то умнее нас? И запустили проект. И «попали в рынок».

В чем прелесть таких проектов для бизнеса? Лишь единицы из числа девелоперов работают с конечным покупателем. У нас вообще нет инвесторов! Практически 100% приобретают для себя. И общие неприятности, связанные с перепроизводством жилья, нас коснутся в меньшей степени.

- Это потому что квартиру в Щеглово в аренду никому не сдать?

- В том числе. И неэластичное ценообразование. Цена от котлована к финишу у нас тоже возрастает, но гораздо меньше, чем в типовых многоэтажных проектах. В среднем цена меняется в пределах 10-12%.

Сейчас мы передаем жителям квартиры в двух корпусах. Продано в первой очереди порядка 90% - около 380 квартир. И во второй, где продажи открылись в июне, реализовали порядка 250 квартир. В месяц продаем более ста квартир.

- Рядом с вами – проекты ИСК «Константа». Вы отслеживаете, что у них происходит?

- Трудно сравнивать. Они все-таки работают в другом формате: продают коттеджи и таун-хаузы. Это другие покупатели и другой бюджет покупки. Наши ближайшие конкуренты – «Романовка», «Румболово-Сити».

- Как вы оцениваете состояние рынка?

- Рынок развивается волнами. И следующий виток спада, который обязательно будет или уже начался, нас затронет меньше. Потому что базовая потребность в жилье остается, эти покупатели есть всегда: им нужно поменять, переехать, улучшить.

- Насколько серьезно и глубоко вы включены в проблемы местного сообщества, связанные с развитием территории: с нехваткой социальных, инфраструктурных объектов?

- Так глубоко, что просто волосы дыбом. Фактически мы здесь единственный крупный инвестор. Еще «Константа» участвует: их коттеджам тоже нужна вода. Щеглово было одним из самых бедных МО. Мы взяли на себя обязательства, подписали инвестиционный договор, в августе заканчиваем очистные сооружения для водоподготовки. Первое, что мы сделали – хлоратор поставили: жители пили воду прямо из озера.

Приступаем к реконструкции сооружения для очистки сточных вод. Проектируем перекладку канализационного коллектора. Закончили обследование 11,7 км сетей. Естественно, это не благотворительность, все это мы делаем в счет получения необходимых нам лимитов на воду. Но мы пришли – и поселок начал жить, получил импульс для развития.

Сейчас в поселке примерно 3500 жителей, по ходу реализации нашего проекта прибавится еще столько же. Проектируем детский садик…

- Соглашение с областью не подписывали?

- Пока мы зарегистрированы в городе. Смотрим, что получается по экономике; вполне возможно, будем перерегистрироваться.

- Конфликты между обитателями частного сектора и жителями многоэтажек возможны?

- У нас не будет конфликта, связанного с разным уровнем потребления. «Констата» также ориентирована на средний класс. В старом частном секторе – в основном старики да старушки. В поселковых пятиэтажках – тоже не Ротшильды. Общий уровень жизни поселка поднимется, в этом заинтересованы все обитатели.

- На сколько лет рассчитан ваш проект?

- Сейчас мы застраиваем 11 га из 47. И эту часть проекта завершим до середины 2016-го. Дальнейший ход развития подробно пока не рассматривали, это связано с тем, что на Щеглово ограниченный спрос и массовой застройки здесь быть не может. У нас поначалу были сумасшедшие продажи - из-за низкой цены. Потом первая волна схлынула, сейчас спрос стабилен, и большого количества новых (дополнительных) покупателей ждать неоткуда. Невозможно вывести большой объем! 30 000 кв.м в год – это нормально, больше не нужно. Согласно ППТ, здесь вся новая застройка может составить около 350 000 кв. м: 250 000 - малоэтажка (до четырех этажей) и 100 000 – девятиэтажные дома.

То есть около восьми лет. Мы строим четыре этажа, старые ПЗЗ, выше даже не рассматриваем.

- По данным компании «Новоселье», среди покупателей жилья за Кольцевой относительно мало семей с детьми школьного возраста…

- В Щеглово – приличная школа, поэтому семейных покупателей у нас много. Например, в Мурино мы строили много небольших квартир, в том числе – студии. В «Щегловской усадьбе» вообще нет студий! Мы в одном доме сделали четыре студии и продавали со скрипом. У нас просторные квартиры: «единички» - до 40 кв. м, двухкомнатные – до 60 метров; 30-40% наших покупателей – это молодые семьи. Есть и люди без машин, рассчитывающие только на общественный транспорт. Это видно, например, по работе шоу-рума: как только пришла электричка – сразу поток посетителей. Дорога от Ладожского вокзала – сорок минут. Если на автомобиле – 20 минут до Кольцевой.

У нас ведь одно из самых дешевых предложений на рынке. В июне средняя цена продажи – 44 000. Многие приезжают даже не чтобы у нас что-то купить, а в принципе посмотреть, что за такие деньги предлагают.

- Допустим, через 10 лет, когда вы построите запланированные 350 000 кв. м и все вокруг будет красиво и удобно, приедет другой застройщик, с другими консультантами. Что они ему скажут?

- Я уверен, что статус Щеглово к тому времени серьезно изменится. Давно идут разговоры о присоединении МО «Поселок Щеглово» к Всеволожску. Девятиэтажные дома, также предусмотренные в генплане, это другая себестоимость, их дешево строить и продавать не получится. Так что мы тоже заинтересованы в изменении уровня и статуса.

Когда заселим первые кварталы, их обитатели будут предъявлять свои требования к магазинам, набору бытовых услуг.

В центре поселка как раз есть подходящий участок, и мы готовы – опять-таки в рамках инвестиционного контракта – построить там многофункциональный центр. И в нем разместить социальные объекты начиная от опорного центра милиции, которого сейчас просто нет. Там будут и помещения для администрации, туда же можно перевести  музыкальную школу, сейчас она в ветхом здании ютится. Плюс мы уже рассматриваем предложения от наших дольщиков-пайщиков, какие коммерческие функции надо развивать в первую очередь. Людям нужны отделение Сбербанка, спортивный зал, все те функции, которые создают ощущение нормальной жизни. В Петербурге мы этого не замечаем, все и так под рукой.

Сейчас в наших домах – только жилье, но в следующих очередях на первых этажах будут и коммерческие помещения.

Всего на 350 000 запланированы три детских сада и одна школа. Один детский сад мы проектируем, к концу года выйдем на экспертизу. Действующий садик уже заполнен, новым жителям в любом случае понадобятся дополнительные места.

- Мощностей, которые на сегодня есть, достаточно для нужд будущего жилого комплекса?

- Конечно, нет. Сейчас мы привлекли науку: серьезные специалисты обсчитывают, сколько и чего нам понадобится в ближайшие годы. Кстати, благодаря комплексному подходу тоже удается экономить: у нас запускается итальянская модульная система очистки воды, и при увеличении потребностей в водоподготовке можно просто добавлять дополнительные модули. И это казалось дешевле, чем проектирование и строительство по старинке.

- Сколько «весят» инфраструктурные затраты в стоимости жилья?

- Около 15%. Это расходы на создание благоприятной среды обитания. Плюс мы строим подъездные дороги. Сейчас задумались: на повороте с Дороги Жизни к нашему комплексу очень неудобный перекресток. Его надо бы расширить, светофор поставить.

В генплане есть еще объездная Щегловская дорога. Возможно, нам тоже придется строить ее за свой счет.

- Опыт, который вы накапливаете в рамках этого проекта, будете тиражировать в других местах?

- Нам пока хватает. Это тяжелее, чем высотное строительство. И более хлопотно. Хотя тоже приносит прибыль. Проект растет, как снежный ком. Первые дома мы строили в ноль. Дальше пойдет легче. Но с нуля развивать такие проекты, конечно, сложнее, чем возводить очередную многоэтажку.

- «Щеглово» – нейтральный термин в отличие от Юкков или, тем более, Репино. Хотя и без негатива, присущего, например, Шушарам. Есть ли позитивные сдвиги в восприятии?

- Первые покупатели про Щеглово вообще не слышали. Они приходили на цену. Теперь уже все чаще появляются запросы: «квартира в Щеглово». То есть два года мы отработали не зря. На форумах, где обсуждаются разные скандальные ситуации, связанные со строительством, люди уже понимают: Щеглово – это в стороне, это не про захват лесопарка. И про панельные высотки - тоже не к нам. Мы строим в поле, строим прилично, у нас своя ниша.

Маркетинг места отчасти происходит сам собой. Чем больше строим – тем больше обсуждают, тем больше мы на слуху, в том числе и в социальных сетях. «Сарафанное радио» работает не только на негатив, позитивные новости тоже расходятся.

- Естественные ограничения по спросу вас не смущают? Или в преддверии кризиса как раз осторожность не помешает?

- «Кризис-кризис-кризис», – говорят уже несколько лет. А он никогда не приходит, если все его ждут.

Чем хороша малоэтажка: быстро возводится и недорого стоит. До готовности можем довести за несколько месяцев. А в кризис спрос сразу смещается в сторону готового жилья. Если у тебя 24 этажа, и ты забил сваи – все, будешь сидеть и улыбаться.

Мы играем на опережение: делаем фундаменты, выходим из земли, еще не открывая продажи, за свой счет. Можно считать, что мы так готовимся к кризису. Раньше мы делали корпуса по 5000 кв.м, сейчас – по 3000 кв.м. Вывести их под крышу – это два-три месяца.

Поэтому проблем с общим падением спроса не боимся. Наоборот, возможно, пора слегка почистить рынок…  

 
 

если понравилась статья - поделитесь:

август 2014

Дома и люди
Обустройство