1526
0
Дмитрий Синочкин

Снизу еще постучат?

Падение спроса на загородном рынке, кажется, прекратилось. («Кажется» - потому что данные аналитиков расходятся, а мнения девелоперов неоднозначны.) Проще всего предположить, что рынок достиг дна, и теперь у него одна дорога – вверх.

По данным КЦ «Петербургская Недвижимость», в конце первого полугодия на загородном рынке Петербурга и Ленинградской области в продаже находится 367 коттеджных поселков и 35 очередей уже существующих проектов. Всего - 36 500 домовладений и участков; доля непроданных объектов составляет около 60% (21 900 домовладений и еще более 4500 таун-хаузов).

Разнобой

По расчетам консультантов «Петербургской Недвижимости», спрос за второй квартал вырос на 16% (реализовано порядка 2000 объектов). Основной спрос по-прежнему приходится на участки без подряда (около 78% сделок), средняя сумма сделки -1,2-1,3 млн руб., 50-60% сделок проходит в диапазоне до 1 млн рублей. 11% сделок приходится на коттеджи и 14% - на таун-хаузы.

Иной точки зрения придерживаются в БАРН (Бюро аналитики по рынку недвижимости).

«Рынок сжимается, и пока отрицательная динамика сохраняется», - говорит руководитель БАРН Дмитрий Сперанский.

По данным БАРН, показатели второго квартала по числу продаж и выручке чуть ли не вдвое уступают прошлогодним. За это время участники программы информационного обмена (примерно треть присутствующих на рынке компаний) закрыли 483 сделки: 295 участков, 39 коттеджей и 149 секций в таун-хаузах. В 2012 году за тот же период было оформлено 742 сделки: 363 участка, 61 коттедж и 276 секций. Причем информацией тогда делились на 15 компаний меньше.

Объем предложения продолжает увеличиваться: за второй квартал в продажу вышло 40 новых коттеджных поселков и семь новых очередей уже существующих проектов (около 4200 объектов), а также шесть новых проектов с таун-хаузами (порядка 180 секций) .

Для сравнения: в Подмосковье, по данным портала Irn.ru, в первом полугодии на рынок вышло 93 коттеджных поселка. (Напрямую сравнивать трудно: москвичи учитывают только проекты с электричеством и газом.) Это рекордный прирост за последние три с половиной года. Сегодня подмосковный рынок загородных поселков насчитывает около 400 проектов, при этом средние цены снижались весь прошлый год, а в 2013-м упали еще на 1,3%.

Давление мегаполиса

По-прежнему одним из важнейших факторов, определяющих ситуацию на загородном рынке, остается активность городских застройщиков.

Во-первых, три квартала подряд девелоперы выводят на рынок в Петербурге и пригородной зоне более 1 млн кв.м жилья в многоквартирных домах. Это рекордные показатели. По данным экспертов КЦ «Петербургская Недвижимость», прежний исторический максимум (за всю историю рынка) приключился перед самым кризисом: в IV квартале 2008-го строители выставили в продажу 988 500 кв.м. И вот теперь под стенания об ухудшении конъюнктуры рекорды штампуют ежеквартально: IV квартал 2012-го – 1 193 490 кв.м (26 410 квартир); I квартал 2013-го – около 1 млн кв.м (примерно 21 000 квартир); II квартал 2013-го – 1 230 000 кв.м новых объектов (24 140 квартир).

При этом доля пригорода в общем объеме рынка жилой недвижимости за год выросла с 16,5 до 25,7%.

Последствия очевидны. Усиливается антропогенная нагрузка на «зеленый пояс»; обостряется конкуренция (особенно ясно это ощущают девелоперы, возводящие коттеджи и малоэтажку в зоне постоянного проживания); наличие обширной «квартирной» альтернативы тормозит цены (а то и заставляет их снижать – см. рекламу «Кивенаппы»).

Активность «больших» девелоперов деформирует рынок в зоне постоянного проживания. По данным КЦ «ПН», в 30 км от города находится 115 коттеджных поселков и 11 очередей уже существующих на рынке проектов – это около 9400 домовладений и участков.

Надежды на осень

Сдержанность девелоперов и осторожность покупателей характеризуется сохраняющимся преобладанием доли участков в структуре рынка. 45% проектов в конце II квартала 2013 года предлагают только участки. Еще в 39% поселков покупатель может выбирать (смешанная застройка). Таким образом, в совокупности в 84% поселков можно приобрести надел без подряда. Ван Линань, президент ГК «Хуа Жэнь» (компания реализует проект «Мариинская усадьба») рассчитывает, что осенью, во второй половине сентября – октябре, будет небольшой сезонный рост продаж. Однако он будет менее выраженным, чем в прошлом году. По мнению г-на Линаня, годовой пик продаж придется на декабрь: «В это время покупатель обычно готов к приобретениям и ждет особых бонусов и преференций. Зимний скачок зависит от предприимчивости и гибкости застройщиков». Компания «БТК девелопмент» не стала дожидаться декабря и поспешила отчитаться об успехах уже летом. За полгода фирма заработала около 200 млн рублей, продав пять таун-хаузов в комплексе Ollila (средняя цена сделки – 17 млн рублей) и 13 участков в «Балтийской Ривьере» (средний бюджет покупки - чуть больше 8 млн рублей).

Насколько нам известно, стабильно идут продажи в «Охтинском парке» (УК «ПулЭкспресс»), несколько лотов осталось в проекте «Альпино», не жалуется на спрос группа «Сплав» («Охтинское раздолье»).

Пару лет назад мы предполагали, что рынок будет подчиняться «правилу Парето»: 20% компаний собирают 80% выручки. Похоже, не слишком промахнулись.

Элита особняком

Сегмент дорогого загородного жилья, как и ранее, не спешит подчиняться общим закономерностям. Аналитики Knight Frank SPb отмечают, что в первом полугодии продолжало расти предложение и одновременно активизировался спрос. Сегодня в элитном сегменте насчитывается 19проектов, в бизнес-классе – 37. За шесть месяцев открыты продажи в двух элитных коттеджных поселках и в пяти проектах бизнес-класса. Вернулся на рынок поселок «Кюмлено» (застройщик – ЮИТ).

Средние цены выросли: за полгода на 12% подорожали элитные домовладения, 8% прибавил бизнес-класс. В среднем за квартал застройщики продают семь – девять объектов класса А и 18-20 домов категории В.

если понравилась статья - поделитесь:

август 2013

Домашний круг