К середине 2011-го рынок ипотечного кредитования начал развиваться невероятно быстрыми темпами. Даже в начале года игроки рынка не решались предположить такой прирост.

Со спросом не поспоришь

В первом квартале 2011 года, несмотря на «новогоднюю сезонность», объемы кредитования выросли на 17%, число займов увеличилось на 6%. Во втором квартале, по данным Санкт-Петербург-ского ипотечного агентства, объемы и число новых ипотечных кредитов почти удвоились. Прирост по числу займов составил 87% (5076 кредитов), по объему — 78% (10 420,9 млн рублей). Правда, несколько снизилась средняя сумма кредита (с 2,2 млн до 1,9 млн рублей), но общей картины это не портит.

Годовое удвоение рынка кажется все более реальным: по объему полугодовой показатель уже перекрыл прошлогодние данные на 12%.
Прирост в основном обеспечивают лидирующие кредиторы: Сбербанк, Газпромбанк, ВТБ24. По словам ипотечных брокеров, большим спросом сегодня пользуются раскрученные программы Сбербанка «В десятку» и «Возьми за восемь». Причем когда кредитор в марте запускал последнюю, уверял, что продлевать ее не собирается, однако уже в июле продлил до конца сентября.

В марте ставка рефинансирования Центробанка впервые за два года начала расти — плюс 0,25% (до 8%). В мае произошла аналогичная прибавка (вероятно, до конца года стоит ожидать еще повышения). Кредиторы приняли к сведению этот сигнал: перестали снижать проценты по кредитам, некоторые их даже немного подняли (на загородные кредиты — UniCreditBank).

У многих «загородников» рублевые ставки сегодня составляют 12–14%, валютные — 9–10%. В большинстве программ максимальный срок кредитования доходит до 20–30 лет. Отдельные операторы решаются на сокращение минимального первоначального взноса до 10–15%. Впрочем, базовым требованием на рынке все равно остается 20–30% собственных средств. Практически все игроки уже рассматривают «серые» доходы потенциальных заемщиков.

Список загородных кредиторов практически не меняется: за последние три месяца его пополнил банк «Петрокоммерц», зато кредитные предложения по «загородке» исчезли у Тверьуниверсалбанка и HSBC.
Статистика не позволяет выделить кредиты на загородные объекты из общего числа выданных займов, однако, по словам кредиторов, число их все же увеличивается (хоть и не так стремительно, как в случае с городскими квартирами — готовыми и строящимися).

Неоднозначные залоги

С начала года в ипотечных обзорах мы начали рассматривать отдельные нюансы загородного кредитования. В мае писали о видах залогов, на сей раз  углубимся в тему «земля vs земля с постройкой».

Стоит отметить, что кредиторы по-разному относятся к этим видам обеспечения. С одной стороны, с пустым участком меньше документальной возни. Но с другой — тут больше вероятность инвестиционной покупки. Значит, высок риск того, что клиент по каким-то причинам захочет продать его раньше, чем завершится полный срок кредитования. Банк потеряет на процентах (что особенно досадно в случае с загородной недвижимостью, на оценку и оформление которой обычно уходит больше ресурсов). Еще момент — даже если заемщик собирается что-то возводить на купленном наделе, потенциально это снижает его платежеспособность в глазах кредитора. Ведь тогда у клиента возникают дополнительные траты.

Кредиторов также пугают «административные» риски: например, участок категории «сельскохозяйственные угодья» может быть изъят из оборота для государственных и муниципальных нужд, если на нем нет зарегистрированных построек либо если он используется не по назначению.

Так что кредитных предложений по участкам пока гораздо меньше, чем по «комплексным» залогам (земля + коттедж). Сегодня такие займы предоставляют Росбанк (ранее BSGV), РосЕвроБанк, BNP Paribas,  Мастер-банк и банк «Таврический». Да и ставки по ним зачастую выше — примерно на 2% в любой валюте. Для отечественного кредитора «земельный» залог пока еще довольно рискован: банки опасаются, что его будет сложно реализовать в случае чего, да и располагаются такие наделы, как правило, в незастроенных массивах с минимумом инженерии, без социальной инфраструктуры, что, безусловно, снижает их ликвидность.

В случае с залогом «участок + коттедж» свои нюансы. Тут банк уже дополнительно подробно изучает технические характеристики постройки (материал стен, фундамент, коммуникации). Поскольку в загородном строительстве нормы довольно размыты, кредитору приходится постоянно решать, согласен ли он с теми или иными отступлениями (для этого требуется собственная классификация допустимых технических вариаций и т.д.).

Зато такой кредит, как правило, позволяет приобрести недвижимость в обжитом поселении. По этой же причине «комплексное» ипотечное предложение очень хорошо подходит для покупки домовладений в организованных коттеджных поселках. Тут гораздо проще оценить стоимость и ликвидность домовладений, они более стандартизованы, известна их рыночная цена.

Да и риски досрочной перепродажи такого залога (и закрытия кредита) ниже: землю с коттеджем покупатели чаще берут для собственного пользования, нежели для инвестирования.

Более популярны такие кредиты и у заемщиков. Например, в Северо-Западном филиале Росбанка с начала 2011-го на подобные займы поступило вдвое больше заявок, чем на «земельные». «В целом  участок с  постройкой  пользуется бОльшим спросом и более ликвиден. Следовательно, такой залог должен быть предпочтительнее для банка.  Но говорить об однозначном его преимуществе не совсем корректно, так как ликвидность объекта зависит от целого комплекса факторов. Например, участок под ИЖС, расположенный в коттеджном поселке, более предпочтителен для нас в качестве залога,  чем  “сельхозка” с домом в поле», — поясняет Елена Шевелева, заместитель регионального координатора Росбанка в Петербурге.

Галина Стащак