1616
0
Дмитрий Синочкин

Александр Окунев: «Нельзя регламентацию доводить до абсурда»

Отечественное законодательство вообще не отличается последовательностью и стройностью, но земельный раздел — это особая песня. Тем более интересно попастись у источника, то есть порасспрашивать о новейших тенденциях там, где и возникают новые законопроекты и нормативные акты. Мы беседуем с Александром Окуневым, начальником отдела законодательства в сфере недвижимости Минэкономразвития РФ.

– В каком направлении будет развиваться имущественное законодательство?

– Главный вектор на сегодня определен. Подготовлен проект поправок в Гражданский кодекс. В его разделах уточняется порядок приобретения прав на землю. В 2010 году вышло Распоряжение Правительства 982-Р, в числе поставленных в нем задач — снижение административных барьеров в строительстве, отмена деления земель на категории, совершенствование территориального планирования и порядка предоставления земель. Важное место занимает упрощение порядка подключения коммуникаций, получения достоверных исходных данных для проектирования и строительства, упрощение ввода объектов в эксплуатацию.  

– Это благие пожелания, или есть конкретный план и график работы?

– Все регламентировано, установлена ответственность за исполнение. Но не все легко дается. Например, предполагалась отмена деления земель на категории — соответствующий законопроект разработан, проходит согласование. Отмена деления на категории происходит одновременно с принятием на всей территории территориальных схем и генпланов.

В чем идеология этой отмены? Есть земли, к примеру, населенных пунктов, и там есть вид разрешенного использования — под дачное строительство.  Есть земли сельхозназначения с таким же видом разрешенного использования. На землях промышленности — такая же ситуация.

– И даже на землях обороны и безопасности, землях особо охраняемых природных территорий зарегистрированы жилые дома.

– К сожалению, это так. Категории — это деление по целевому назначению. Происходит подмена понятий — вроде бы есть цель, но она не достигается. Вообще, самая большая проблема — что такое виды разрешенного использования участков. Это отдельная интересная загадка, которая позволяет кому-то зарабатывать деньги, кому-то подбирать наделы. Классификатора видов на сегодня пока нет. Приказ о его создании должен был выйти полгода назад…

Я коллекционирую экзотические виды разрешенного использования, например: «участок для эксплуатации модуля». Фактически это способ заставить инвестора поступать так, как хочет орган местного самоуправления. Приходит крупная компания, например IKEA, хочет построить торгово-развлекательный центр. А глава района им отвечает: «У нас здесь размещение ТРЦ не предусмотрено видом разрешенного использования, а вот просто торговый — можно, скорректируйте проект или законодательство».

– Есть еще вопрос: как отделить временную постройку от постоянной?
 
– Это тоже одна из «кривых» логик, которая прослеживается и в судебной практике. Есть понятие «капитальный объект», ему по правилам русского языка должен противостоять некапитальный. Но понятия «некапитальный» в нашем законодательстве нет!  Вместо него используется «временный». Что подразумевается под терминами «временный» или «постоянный», так никто до конца и не разобрался.  Основная характеристика капитального объекта в том, что его нельзя переместить на определенное расстояние «без существенного ущерба». Слово «существенный» — оценочное, как судья поймет, так и скажет. Кстати, в Подмосковье можно встретить вид разрешенного использования «для строительства деревянных домов». Допустим, мы хотим построить дачу из оцилиндрованного бруса, но фундамент будет бетонным. Это нарушение? По большому счету — да, и владельца могут привлечь к административной ответственности за «нецелевое использование» участка.

Детально все регламентировать бессмысленно. 

Другая сторона ситуации — нельзя допустить ущемления прав других граждан. Разрешат построить дом — а какой именно? По высоте, по этажности… Это очень важно.

– Есть еще одна пограничная ситуация — строительство таун-хаузов на землях ИЖС.

– Градостроительный кодекс говорит, что не требуется экспертиза проектной документации, если жилой дом предназначен для проживания одной семьи. А по семейному законодательству теща — это уже другая семья, поэтому, если я приведу ее в дом... С таун-хаузами понятно: люди стараются использовать дачную амнистию. Если инвестор затевает на землях ИЖС строительство многоквартирных домов, это вопрос не только к законодателю, но и к местным органам власти, которые выдают разрешение на строительство. Но чиновники меняются, и, как правило, выясняется, что разрешение давал совсем другой начальник. Затем инвестор пропадает, и люди вынуждены разбираться самостоятельно…

Проблема — в качестве подготовки исходной документации. Что это за участок в зоне индивидуальной жилой застройки, на котором разрешают построить 50 квартир? Какая должна быть высотная отметка? В любом случае надо конкретизировать эти понятия.

Приведу другой пример. Приказ № 370 перечисляет документы, прилагаемые к заявлению о приобретении прав на участок в собственность, в аренду. В нем есть пункт «Иные документы, подтверждающие права на землю». Законодатели хотели, чтобы условная бабушка, которая имеет купчую от царя Гороха, могла подтвердить и оформить свои права. А на деле получается иначе: в Туле требуют справку о проведении археологических раскопок (которые не бесплатно выдает местное учреждение), в Карелии — документ об отсутствии природных артефактов и так далее.

– В 2013 году мы должны перейти на налогообложение по рыночной стоимости. Региональные власти успеют управиться с кадастром, с регистрацией всех недвижимых объектов?

– В развитом обществе налог — это процент от кадастровой стоимости. Однако на сайте Минэкономразвития уже три месяца размещен проект приказа, в котором сказано, что мы не можем напрямую использовать кадастровую стоимость. Почему аэропорт Анапы стоит 12 миллионов рублей, а аэропорт в Геленджике — 48 миллиардов?

Очень важная задача — слияние баз данных. Ситуация с Лесным реестром, особенно на Северо-Западе, очень сложная. Его актуальность и достоверность оставляют желать лучшего. Множество прав у нас до сих пор не зарегистрировано. Очень много вопросов со строительством автомобильных дорог. Начинаю строить дорогу, по примерным расчетам стоимость такая-то. Выхожу на территорию, начинают появляться свидетельства о собственности. Не менее интересная ситуация с резервированием участков.  Резервирование предполагает обязательное последующее изъятие. При этом горизонт резервирования — семь лет. Согласитесь, немало. К примеру, большой инвестор приходит на территорию, покупает участок. Но когда юрист готовил сделку, он знать не знал, что в Выборгском районе есть газета «Красная звезда», которая в 2006 году опубликовала решение о резервировании, не подлежащее обязательной регистрации. Там может быть даже не указана площадь участка. И приходит к инвестору товарищ и говорит: «Ты тут уже строишь? Сейчас я тебя тормозну».

– Как можно принудить муниципалитеты к упорядочению земельных отношений?

– Механизм может быть только один — финансовая заинтересованность. Будь все заинтересованы, у нас очень легко можно было бы зарегистрировать  право на землю, ввести объект в эксплуатацию, повысить стоимость участка. Должна существовать прямая зависимость: сколько ты оформил земли, почему ты просишь столько денег, что ты сделал для того, чтобы не просить больше? К сожалению, эти вопросы местным органам власти не задают.

– У нас есть опыт принудительного изъятия в Сочи. Оценщики, работающие там, должны были установить рыночную цену участка. Они пошли в Росреестр, взяли зарегистрированные сделки. И на основании этих данных сейчас рассчитывают компенсации собственникам…

– А с какого момента мы должны констатировать «перегрев» рынка? С момента, когда подали заявку на Олимпиаду, когда вышли во второй раунд, когда выиграли? Или когда узнали, что конкретный участок попадает под изъятие и можно хорошо на этом заработать? Второе обстоятельство — цена сделки. Это уже вопрос гражданской позиции. На Западе просто: какую цену ты обозначил, за столько, значит, и купил. Никто тебя не заставлял писать такую маленькую сумму. Но тут есть еще один нюанс, с которым была путаница: некоторые участки были выкуплены в силу переоформления прав, по нормативной цене, а не по рыночной...

– Сочинский опыт проецируется на то, как будет определяться кадастровая цена. И тревог по этому поводу достаточно. Работает ли сейчас механизм оспаривания кадастровой оценки?

– Начинает работать.  Приказ о создании претензионной комиссии только что вышел. Есть два пути: если кто-то не согласен с кадастровой оценкой, то либо сразу в суд, либо после комиссии. Для этого требуются отчет оценщика и экспертное заключение СРО.

И предстоит позаботиться о единстве судебной практики. До сих пор не ясно, что это за спор. Стороны конфликтуют по поводу административно-правового акта или по поводу конкретной цифры, в нем указанной?

– А Верховный арбитраж не может на эту тему высказаться? Это же коснется миллионов собственников по всем регионам.

– Это коснется всех.

– Предприниматели говорят, что даже противоречивое и кривое законодательство лучше, чем его постоянное усовершенствование. 

– Если мы говорим об американских инвесторах, то они правы: у них система прецедентного права, даже первоначальные акты, которые чем-то не устраивают, в дальнейшем оттачиваются в судебной практике. У нас этот вопрос поднимается до сих пор: насколько важна роль решений пленумов ВАС и ВС, президиумов Высших судов. Я считаю, есть базовые вещи, которые нельзя трогать никоим образом, и есть то, что требует совершенствования.

– Почему бы не принять ограничения: в конкретных случаях не применяются те изменения в законах, которые ухудшают положение инвесторов?

– Здесь не все просто. С одной стороны, дачная амнистия призвана помочь гражданам, а с другой — легализуется застройка в лесах. Приходят граждане и говорят: «Мы так много инвестировали…» А в Росреестре выясняют: у них на руках только лесная декларация на право выращивания каких-то кустов…

Но нельзя доходить до абсурда: в одной инструкции регламентировались параметры жилья эконом-класса, в первоначальной редакции было прописано, какими должны быть антресоли.

– Чтобы не впадать в абсурд, между законодателями и обществом должен быть консенсус хотя бы на уровне здравого смысла. Он у нас есть?

– За всех тяжело отвечать…

если понравилась статья - поделитесь:

август 2011