Вместе с тем в районе активно работают крупные строительные фирмы, которые возводят многоэтажные жилые дома — и уничтожают тем самым «среду обитания» частных домовладельцев.

Ключевая интрига в развитии района — расхождение интересов крупных застройщиков и тех, кто реализует небольшие малоэтажные проекты. Это умножается на непредсказуемость конъюнктуры и неопределенность стратегии на уровне власти.

Практически город

В Кудрово стартовал проект «Семь столиц» (застройщик — Setl City). За 15 лет здесь построят около 1,5 млн кв.м. Жилье продается с чистовой отделкой. Базовая цена — от 50 000 рублей за 1 кв.м. 

Там же, в Кудрово, компания «Отделстрой» возводит «Новый Оккервиль». На территории в 15 га предусмотрено возведение 850 000 кв.м жилья и 50 000 кв.м коммерческих площадей. Строительство планируется закончить в 2016 году. Стоимость жилья — от 55 000 руб./кв.м.
 
В самом Всеволожске реализуется проект «Южная долина» — 14 кирпично-монолитных корпусов, всего около 50 000 кв.м, базовая цена — от 50 000 рублей за метр. Организаторы проекта — ИНКОМ ДСК-3, «ГарантЪ Девелопмент» и «Стоун».

Инвестиционно-строительная группа компаний «Унисто Петросталь» в 2012–2017 годах планирует ввести в эксплуатацию более 70 домов эконом-класса, расположенных в Ленинградской области, общей площадью около 620 000 кв.м, говорится в сообщении компании.

Компания «УНИСТО Петросталь» намерена к 2016-му построить в поселке Колтуши 50 домов площадью 250 000 кв.м. Еще 11 домов (в общей сложности 173 000 кв.м) фирма будет возводить в Новом Девяткино.

Руководители фирмы «Балтийский монолит» в прошлом году объявили о планах построить в Румболово на участке в 23 га микрорайон комфорт-класса на 400 000 кв.м. 

Этот перечень можно продолжать и продолжать: в районе — более трех десятков стройплощадок, и при цене в 40 000–50 000 за «квадрат» спрос довольно устойчив. Мегаполис неудержимо расползается за окраины.

Так что планы развития малоэтажки, например, где-нибудь в Янино, стоит соотнести с реальными планами крупных застройщиков. Потому что рядом — пятно, принадлежащее группе «Ленстройматериалы», по соседству — площадка около 100 га, которую собирались осваивать москвичи из СУ-155. И уж точно — не коттеджи они там планировали строить. А как влияет соседство многоэтажного комплекса на качество жизни в малоэтажной застройке (да и на цену тоже) — можно расспросить обитателей городского микрорайона Коломяги. Они много лет воюют с девелоперами, а те с завидной регулярностью пытаются втиснуть между таун-хаузами очередную «башню». При этом в городе есть генплан и ПЗЗ — а в области это пока еще гипотеза, ограничения или не работают, или их успешно обходят.
Но кризис притормозил амбициозные планы крупных компаний. «Коттеджный» статус Всеволожского района пока еще сохраняется.

Заповедник частников

В районе — около 25 000 индивидуальных жилых домов. Каждый год дает прибавку примерно в тысячу. (Это без учета разнообразных ДНП, СНТ и камуфлирующих жилье апарт-отелей — потому что их даже налоговая подсчитать не в силах.) Общая площадь индивидуального жилья — 2 859 000 кв.м. Преобладают деревянные постройки — 14 500 домов. Каменных и кирпичных — около 4600.

Жилой фонд — в относительно приличном состоянии. По данным ПИБов, к аварийным и ветхим (износ более 66%) можно отнести примерно 300 индивидуальных домов — 1,2%. Что вполне соответствует сложившимся представлениям о районе как о территории крепкой и зажиточной.

Статистика, которую ведут девелоперы, преимущественно относится к другому сегменту рынка — к коттеджным поселкам.

В районе реализуется около 70 проектов коттеджной застройки. В том числе — такие известные, как «Румболово», «Сторожевая гора», «Медовое» и др.

По данным специалистов «Петербургской Недвижимости», из 47 новых проектов первого полугодия 2010-го 15 заявлено во Всеволожском районе. Все та же устойчивая треть рынка. В коттеджных комплексах и таун-хаузах здесь предлагается 4600 домовладений.

При этом элита и бизнес-класс вместе составляют около 40% предложения — что существенно выше, чем в среднем по региону. Больше и доля элитных комплексов: 18% (в среднем по пригородам Петербурга и районам ЛО — 12%). Доля дорогого жилья еще больше только в Курортном (кто бы сомневался) и в Выборгском (за счет побережья залива), но там речь идет в основном о домах для сезонного проживания.

Средняя цена коттеджа эконом-класса во Всеволожском районе — 5,6 млн рублей. Нижняя граница предложения — 3,5 млн рублей («Новое Минулово»).

Как отмечает генеральный директор компании «Т-дом» Дмитрий Зюзин, всеволожский эконом-класс примерно соответствует уровню бизнес-класса для Ломоносовского или Гатчинского районов.

Стоит отметить снижение стоимости сотки на вторичном рынке за последнее полугодие (см. таблицы).  При этом «земля с постройками» дешевела быстрее и заметнее, чем незастроенные участки (20 и 10%). Возможно, на рынке появилось более дешевое предложение; не исключено также, что часть всеволожских собственников переоценивала собственные владения.
По мнению Дмитрия Зюзина, противостояние дорогой частной застройки и масштабных высотных проектов пока еще далеко от критической фазы: земли хватает на всех, а при условии грамотного зонирования территорий можно прийти к разумному компромиссу.

Похоже, что так: интерес девелоперов и частных покупателей в значительной степени будет обусловлен введением понятных правил (генпланов и территориальных схем) и развитием инфраструктуры (газ, электроэнергия, дороги).

Дмитрий Синочкин