553
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

«Я сейчас задаю всем инвесторам один и тот же вопрос: где они возьмут столько покупателей?»

Время отдельных обособленных проектов проходит. Стройплощадки все чаще соприкасаются друг с другом, определенные для них функции взаимодействуют, а то и конфликтуют. На первый план начинают выходить проблемы зонирования. Об этом мы беседуем с заместителем председателя КГА Ленобласти Евгением Домрачевым.

– Чем сегодня определяются правила игры на рынке строительства Ленинградской области?

- Прежде всего — частного и корпоративного малоэтажного.

– Строительство невозможно без утвержденной и согласованной документации. В первую очередь это генеральный план населенного пункта или поселения. Сейчас 6 генпланов утверждены, более 100 — в стадии разработки. Для 14 районов разрабатываются схемы территориального планирования. – Это ведь не генплан, как в Петербурге?

– По градостроительному кодексу генпланы разрабатываются только для Москвы и Петербурга, остальные субъекты разрабатывают схемы территориального планирования (СТП). На общероссийском уровне: сначала СТП федерации, далее субъектный уровень, за ним следует СТП административного района. Следующий по устройству — генеральный план городского или сельского поселения. И самый низовой — генплан населенного пункта (хоть из трех домов).

– А, к примеру, садоводства и прочие товарищества, построенные на сельхозземлях. Они же не имеют генерального плана?

– Должны иметь. Это временное поселение. Дачное некоммерческое партнерство на правах кооператива. В прежние времена на садоводство при его размещении тоже создавался генеральный план, разбивочный чертеж, план улиц/дорог, инженерной сети. ДНП, близкое к садоводству по смыслу и по терминологии, тоже обязано его иметь. После генплана уже следует фрагмент территории (проект планировки квартала, микрорайона, жилого района) с межеванием. На основании этих документов можно готовить градплан участка для одного или нескольких объектов. Это документ для рабочего проектирования.

– Есть контрольный срок — январь 2010 года. После этой даты строить без генплана будет нельзя. Успеваете?

– Нет, конечно. Но я не стал бы драматизировать ситуацию. В инвестиционно привлекательных местах документы, естественно, разрабатываются. А если нет… Например, какая-нибудь деревня в Подпорожском или в Бокситогорском районе. Местные власти заявили, что им достаточно тех документов, которые подготовлены в советские времена. И они в пределах утвержденных границ будут размещать необходимые им объекты жилого, промышленного и коммунального назначения. Имеют право. Правда, при отсутствии генплана трудно будет переводить земли в иную категорию, вести новое строительство, вводить в эксплуатацию. Жить можно, строить нельзя.

– Можно ли разрабатывать проект планировки квартала, если нет генплана поселения?

– Можно начать с малого — выполнить проект на фрагмент территории. Если вы вписываетесь в границы. А границы есть у всех населенных пунктов.

– Но тогда может получиться конфликт интересов при осуществлении разноэтажной застройки…

– Янино — как раз такой случай, когда начинается с малого квадратика. Сделали квартал малоэтажки… А рядом приобрели сельскохозяйственную землю. И у девелоперов — жгучее желание с этой земли «снять» побольше. Если в Янино, как планируется, девелоперы построят в сумме около 2 млн кв.м… Из расчета по 30 кв.м на человека получается примерно 60 000 человек — это средний город по нашей классификации. Молодцы. А вот где наберут столько народа? Я сейчас задаю всем инвесторам один и тот же вопрос: где они возьмут столько граждан? У нас были предварительные прикидки. Скажем, на территориях от Юкков до северного побережья залива (это земли Выборгского, Приозерского, Всеволожского районов) на «переведенной» земле можно разместить жилье ориентировочно на полмиллиона человек. Другой вопрос: нужно ли это и где этих людей взять… Это демографическая, социальная, да и политическая проблема.

– Когда и кто будет строить школы, больницы, аптеки?

– Это больной вопрос. Установка такая: за счет инвесторов. Люди живут в ближних пригородах, работают в мегаполисе. Налоги остаются там же. А социальное обслуживание ложится бременем на муниципалитеты всех уровней. Сегодня жилье дотационно, за его эксплуатацию идут доплаты из бюджета. – Малоэтажная застройка в области — это преимущественно основное или второе жилье? – Коттеджная застройка, естественно, большей частью служит вторым жильем. Года два назад мы проводили такой анализ по усадебной коттеджной застройке. Львиная доля принадлежит петербуржцам и людям из других регионов — до 60 %.0 Чем удаленнее район, тем выше доля домов для собственного населения. Сегодня одна из главных тенденций: в ближних пригородах идет массовая скупка земли сельхозназначения. С тем, чтобы перевести ее в земли поселений, в основном под жилую функцию. Для этого необходимо включить территорию в черту населенного пункта. Для нас более эффективен перевод в земли промышленности, связи, транспорта и прочее.

– Почему?

– Выше налоговые поступления, обеспечивается занятость населения… Это привлечение инвестиций. В Ленобласти инвестиций на душу населения больше, чем в Петербурге. Использовать землю для развития производства более выгодно с точки зрения наполнения и областного, и местного бюджетов. Например, Вилозское сельское поселение с численностью пять с лишним тысяч человек — у них годовой бюджет около 80 млн рублей, в основном — за счет промзоны «Горелово».

– Но те, кто переводит большие площади, обычно планируют строить жилье. Например, проект «Новоселье»…

– Я был на презентации этого проекта. Я не могу говорить категорически «нет» собственникам участков. У них на площади около 500 га запланирован такой город-сад, несколько вариантов: от тридцати тысяч до чуть ли не ста с лишним тысяч жителей.

– И откуда они возьмутся?

– Вот об этом я и спрашивал организаторов проекта. В качестве аналогии возьмем Пушкин. Город 300 лет развивался параллельно с Петербургом как ближний пригород, и сегодня там проживают около 100 000 человек; в Гатчине — 80 000. А проектировщики рисуют рядом откровенную «спальню». Надо еще учесть неизбежную конкуренцию — юго-западное побережье с площадками под крупные инвестпроекты. Меня смущает некоторая наивность наших застройщиков и инвесторов. В голом поле начинать строить… У нас то, что под землей (инженерно-транспортная инфраструктура), требует таких же затрат, сколько то, что над землей. Но мы не можем запрещать строить, запускать крупные проекты. Это инвестиционный риск. Они идут на него осознанно. Нужно хотя бы предусматривать очередность, вводить обособленные кварталы, чтобы люди не мучались десятилетиями. Решения о переводе (земель в другую категорию) в конечном счете принимает правительство области. Сегодняшняя практика: если под жилье — то чаще заявка отклоняется.

– Так возможна ли у нас массовая малоэтажная застройка, как в Европе или США?

– У нас в большинстве случаев коттедж считается дачей, и отношение к нему — как к временному жилью. Это происходит потому, что за годы советской власти в людях вытравили сознание собственника. Кроме того, их стройиндустрия в основном направлена на малоэтажное строительство, часто — с автономным инженерным обеспечением. Не менее важно, что и в Штатах, и в Европе государство строит первоклассные дороги. Можно жить в пригороде Лондона, Манчестера, ездить на работу 40–50 км.

– Какую из проблем вы бы поставили на первое место: дороги, инженерию или социалку?

– В первую очередь инженерное обеспечение, второе — дороги, а потом уже — социалка. В Америке в период Великой депрессии строились дороги. После объединения Германии в бывшей ГДР в первую очередь стали поднимать транспортную инфраструктуру. Иностранные специалисты называют дороги кровеносными сосудами экономики: поднять экономику без развития дорог невозможно.

– Есть перспективы развития домостроительных мощностей на территории области?

– Из предприятий, занимающихся конечным циклом, Войсковицкий ЖБИ полностью запущен, в Кировском ЖБИ производят и каркас, и перекрытия, и вибропрессованные камни. В Разбегаево Ломоносовского района запущено производство системы «Дюрисол». «Велокс» удваивает мощности в Кингисеппе.

– Какие еще из современных технологий вы считаете перспективными для малоэтажки?

– Все упирается в экономику. Проекты коттеджей обычно делают в расчете на кирпич, газобетон, плиты и перекрытия — сборные, то есть на то, что привычно для нашего менталитета. Но если сравнивать их с технологиями несъемной опалубки (тот же «Велокс»), последняя оказывается менее затратной, более экологичной. Кроме того, наш строительный сезон — 5–6 месяцев, и экономичность подкупает.

– Есть ли у нас в ближнем пригороде интересная архитектура?

– Есть очень интересные объекты, в основном отдельно стоящие коттеджи, сравнимые по уровню с европейскими. Интересны малоэтажная застройка в Киришах, комплекс «Павловский малоэтажный ансамбль»... В области до сих пор не было такого заказчика, чтобы архитектор в достаточной мере мог выразить себя. Стиль деревянных дач в Комарово складывался 200–300 лет, предпочтения нашего частника пока не сложились. На меня, например, не производит впечатления финская архитектура: слишком минималистична. Больше всего понравилось малоэтажное строительство в Италии. А ближе всего по характеру современная жилая застройка в Великобритании: продумана, функциональна, проста в строительстве и эксплуатации, долговечна. Кирпичный стиль, не требующий наружной отделки.

– Насколько важное место в сегодняшней системе ценностей людей, которые могут себе позволить купить жилье, занимают квартира, дом?

– Для людей старшего поколения жилье — на одном из первых мест. Молодежь часто живет сегодняшним днем, предпочитая снимать квартиру, но ездить на дорогом автомобиле. Коттеджи покупают люди состоявшиеся, 35–45 лет, для них это второе, а в перспективе — и первое жилье. Переезд в пригород обусловлен проблемой транспортной доступности, это основной сдерживающий фактор.

Беседовал Дмитрий Синочкин

comments powered by HyperComments

август 2008

Спорт: адреналин