610
0
Сперанский Дмитрий

«Я не хочу продавать жилье в Янино десять лет»

Говоря о жилой застройке в пригороде, мы, как правило, имеем в виду нечто малоэтажное: частный дом, дачу, коттедж в составе поселка. За исключением, пожалуй, нескольких городков вроде Сестрорецка, Гатчины или Всеволожска. Однако привычный стереотип приходится ломать: все чаще в природный ландшафт вторгается многоэтажная застройка. Один из таких проектов во Всеволожском районе реализует компания «Ленстройтрест», которую возглавляет Александр Лелин.

– Расскажите о ваших планах в Янино.

– Сейчас у нас в собственности территория площадью 42 га. Мы находимся в стадии планирования: что и как там будем строить. По первоначальной концепции мы хотели построить «как можно больше и как можно выше», чтобы максимально использовать возможности каждого участка. Однако в процессе работы над проектом с учетом нового полученного опыта склонились к пересмотру первоначальной концепции, несмотря на мнение некоторых аналитиков, которые придерживались этой формулы. На ситуацию влияет и то обстоятельство, что наш участок окружает немало свободной территории, развитие которой существенно повлияет на наш проект. Мы даже рассматривали возможность приобретения некоторых из этих участков, но это пока земли сельхозназначения, в то время как наша территория уже переведена в статус земель поселений. В ноябре прошлого года обширные площади вокруг нашего участка приобрела московская компания «СУ-155». Они купили у собственников около 100 га. Естественно, это изменило ситуацию, особенно учитывая тот факт, что компания известна на рынке в большей степени как строитель, нежели девелопер. Вполне вероятно, что застройка здесь будет плотной, высотной и очень доступной по цене.

– И без социалки?

– При комплексной застройке без социалки не обойтись. Такой проект не будет согласован, если там не построить школы и детские сады.

– Сколько москвичи будут строить?

– Около 1,2 млн кв.м жилья. Фактически это будет город с большим количеством школ и детских садов.

– При существующих транспортных возможностях?

– Я не думаю, что на данном этапе этот вопрос стоит очень остро. Пока в этом месте нет проблем с транспортом. Проблемы, скорее, возникают при движении по направлению к Всеволожску.

– Но 1,2 млн кв.м — это примерно 40 000 жителей, около 10 000 автомашин…

– Сложно говорить о том, как это будет реально выглядеть. У нас в городе еще нет опыта застройки 500 000 кв.м жилья в одном месте. Сложно предсказать, как это будет продаваться. Есть пример компании «ЛенСпецСМУ» с ее проектом «Юбилейный квартал». Там на территории 30 га возводится 400 000 кв.м. Если проект рассчитан на пять лет, в год необходимо продавать 80 000, а это 7000 кв.м в месяц. Мне такие цифры кажутся малореальными. Если объекты в разных местах, это совсем другое дело.

– С приходом москвичей возникают дополнительные риски?

– Безусловно. Я считаю, что нужно в сознании клиента четко отстроить позиционирование коттеджного поселка от массового микрорайона. Мы планируем строить жилье в сегменте эконом-класса, это шести-восьми этажные дома.

– Это жилье рассчитано на средний класс?

– Нет, на категорию «ниже среднего класса». Наша задача — продавать не дороже, чем СУ-155, но более эффективно с точки зрения ликвидности. Скорее всего, цены у нас будут на том же уровне, что у них, но мы сделаем акцент на создании более комфортного окружающего пространства с уютными двориками. Очень не хотелось бы, чтобы микрорайон напоминал некоторые петербургские спальные районы — максимально плотно застроенные, без какого-либо единого архитектурного стиля и вообще архитектурного решения. Нужно, чтобы люди чувствовали себя комфортно не только в своей квартире, но и выйдя за ее пределы. Это можно решить меньшей плотностью населения, придомовыми садиками, велосипедными дорожками, небольшими парками и т.д.

Конечно, это отразится на экономике проекта, но одновременно поможет ускорить реализацию. Я не хочу продавать жилье в Янино десять лет. На данном этапе мы решаем для себя важный вопрос: строить все самим либо дать реализовывать другим строителям эту землю при условии соблюдения единой концепции. Для компании это будет означать снижение рисков и возможность не сосредотачиваться на одном объекте, а высвободить средства для других проектов. Мы уже достигли единого мнения по этому вопросу с одним из застройщиков, договорились об обмене участками: мы войдем в их проект, они — в наш. В своем решении они руководствуются теми же экономическими соображениями, что и мы.

– Сколько вы планируете построить в Янино?

– Изначально планировали 600 000 – 700 000 кв.м, сейчас снизили этот показатель до 350 000 – 400 000. Это позволит нам создать более комфортную среду обитания.

– Давайте подсчитаем: пропускная способность дорог при вашем проекте еще выдерживает нагрузку, с учетом москвичей — уже непонятно. А что получается по инженерии?

– Этим вопросом еще никто не занимался.

– Головные источники придется строить?

– Да, в кооперации с москвичами. У меня с ними хорошие партнерские отношения уже много лет. Дело упирается не столько в финансовый фактор, сколько в сроки. Проект долгосрочный, рассчитанный примерно на восемь лет. Сейчас получаем техусловия. Нам очень помогает тот факт, что во Всеволожском районе создана единая служба заказчика. Когда мы, например, начинали строить в Южном микрорайоне во Всеволожске, мы сразу знали, что и сколько будет стоить.

– Как будут сочетаться проекты малоэтажной застройки в Янино с многоэтажной?

– Никаких неудобств и режущих глаз ландшафтов не будет. В генплане эта зона обозначена как зона многоэтажной застройки — это данность. Мы сейчас работаем с КГА, чтобы зафиксировать здесь высокоэтажную застройку, но для себя планируем среднеэтажную с включением высотных доминант.

– С точки зрения покупателя: вы бы купили дом в коттеджном поселке, если бы знали, что в полукилометре будет многоэтажная застройка?

– Я бы посмотрел, какой участок мне предлагают. Для меня это самое главное — 10–12 соток меня бы не устроили.

– А в каком поселке из тех, которые вы знаете, вы хотели бы жить?

– Скажем так, ни одно из существующих на данный момент на рынке предложений лично меня бы не устроило. Не потому, что не нравится, ЧТО именно строится. По моим представлениям, участок для комфортного проживания — это как минимум 30–40 соток. Сейчас мне и моей семье абсолютно комфортно жить в городе. Если у меня будет желание и возможность выбрать себе подходящий загородный дом, то я хотел бы жить более комфортно. На мой взгляд, большинство коттеджных поселков сейчас плохо продуманы на стадии концепции.

– Как бы вы делали коттеджный поселок для себя?

– Он должен быть в лесу, без окружающей высотной застройки. В силу специфики российского водоохранного законодательства на строительство у воды вряд ли стоит рассчитывать. Хотя с учетом того, что в каждом домовладении — автомобиль, да и не один, это не критично. Тем более в нашем климате. Хотелось бы жить в пределах 40–50 минут от работы. Количество домовладений — от 10 до 30. И чтобы это был клубный поселок.

– Давайте вернемся к большому проекту. Определены сроки выхода на стройплощадку?

– Мы собираемся в 2009 году получить проект планировки. Заново провести кадастровый учет. Разбить территорию на участки по 3–5 га, чтобы иметь свободу маневра в зависимости от изменения ситуации на рынке.

– Вы рассматривали иное использование земли, например — под коммерческую застройку?

– Безусловно. Это идеальное место, например, для супермаркета: рядом проходит трасса, дорога на Всеволожск, на жилой массив.

– Если поделить общие затраты на проект, то какую долю составят расходы на приобретение земли и инженерию?

– Если это будет $300 на метр улучшений, то я буду счастлив, если они составят $400, я буду доволен, если $500, я вздрогну, но стану строить. Наверное, верхняя точка — это $500.

– А затраты на землю?

– На фоне расходов на инженерию они незначительны. Земля приобреталась в 2006 году, окончание сделки — в 2007-м. Тогда наблюдался некоторый спад на рынке, что позволило нам сделать выгодную покупку.

– Практически параллельно начнется реализация нескольких проектов-«миллионников». Какие конкурентные преимущества вы собираетесь выдвигать?

– В первую очередь — создание комфортной среды проживания.

– То же говорят и организаторы проекта в Юнтолово, но они рассчитывают на средний класс.

– Я рассчитываю на эконом-класс, но со своими индивидуальными особенностями, которые позволят дистанцироваться от ближайших соседей и конкурировать с девелоперами проекта в Юнтолово. Уже сейчас можно сказать, что расположение нашего участка лучше по транспортной доступности: от Юнтолово до центра примерно 1 час 20 минут, а здесь — 20–30 минут. К сведению: Александр Лелин Родился в 1965-м, окончил ЛПИ им. Калинина; работал на заводе им. Климова. С 1990-го по 1995 год возглавлял малое строительное предприятие «Дикси». В 1996-м пришел в ПО «Ленстройматериалы». В 2002-м был назначен на должность генерального директора ЗАО «Ленстройтрест». Женат, воспитывает троих детей (сына и двух дочерей). К сведению: ЗАО «Ленстройтрест» на рынке с 1996 года (входит в состав ПО «Ленстройматериалы») и специализируется на возведении доступного жилья повышенной комфортности. С 2000 года является управляющей компанией «Гатчинского ССК». «Ленстройтресту» принадлежат торговые марки «Оптима», «Оптима-Каркас» и «Оптима-Ремонт».

Беседовал Дмитрий Синочкин

comments powered by HyperComments

август 2008

Спорт: адреналин