Аналитики полагают, что уже в ближайшее время «столкновение форматов» начнет реально влиять на ликвидность малоэтажных комплексов.

Недавно в «Известиях» был опубликован взволнованный репортаж: известный столичный девелопер — миллиардер Арас Агаларов — созвал гостей в свой строящийся поселок Agalarov estate. Все по высшему разряду: 340 га, гольф-поле, жилая зона на 30 домов (на 40 га), все коттеджи с бассейнами, и сам Агаларов тоже собирается здесь жить. А во второй части статьи — повествование о том, как жители деревеньки Воронино, вклинившейся во владения миллиардера, потихоньку вооружаются дробовиками. Пока — чтобы отбиваться от гастарбайтеров, которых аборигены обвиняют в отравлении колодцев вирусом менингита. Цена вопроса: одному из организаторов Resistanс'а предлагали продать его домик, но он меньше чем на $3 млн не соглашается. Это, конечно, крайний случай. Но и в более спокойных вариантах заложены зерна конфликтов и недоумений на многие годы вперед.

Обитатели таун-хаузов в Коломягах несколько лет держали оборону против строителей, которые решили возвести вплотную к малоэтажной зоне (да как бы и не прямо в ней) 16-этажную «точку». Мотивы действий обеих сторон понятны. Для девелопера впихнуть многоэтажный комплекс как можно ближе к малоэтажной зеленой зоне — значит обеспечить проекту дополнительную ликвидность. Для обитателей малоэтажки перспектива получить незапланированных соседей однозначно означает снижение статуса (следовательно — и стоимости) их домовладений.

Новые люди (причем много), дополнительная транспортная нагрузка, да и сама перспектива — что с ближайшего балкона в твой обихоженный палисадничек вдруг может прилететь бутылка из-под пива — как-то не радует. Аналогичная ситуация складывается в Лахте и в отдельных микрорайонах Сестрорецка, определенные сложности могут возникнуть в Янино и Румболово, да и по доброму десятку других адресов, популярных у девелоперов-«малоэтажников». Главная проблема — отсутствие надежной информации на долгосрочную перспективу.

Фактор неопределенности — застройка сельхозземель, потому что их дальнейшее предназначение зависит от многих причин, и заранее его не вычислить (см. в этом номере интервью с Евгением Домрачевым). На судьбу уже запущенных проектов «конфликт форматов» в большинстве случаев не повлияет (или почти не повлияет). А вот обитателям многих коттеджных комплексов в процессе последующей эксплуатации придется корректировать свои представления о комфортной загородной жизни. (Собственно, почти так же, как и тем, кто покупал на Васильевском квартиры «с видом на залив». Кто ж знал, что там столько всякого намоют!) Элиту окружают Строительство комплекса «Северный Версаль» на берегу Лахтинского разлива началось в 2005 году.

Проект спорный, но по-своему успешный. Компания «Конкорд Менеджмент и Консалтинг» приобрела в Лахте 14 га под жилую застройку. Выпускники Мухи под руководством профессора Славиной нарисовали около полусотни исторических реплик и стилизаций. На участках по 13–40 соток (есть, правда, наделы и до 1 га) разместились 45 особняков: Екатерининский дворец, Розовый Эрмитаж, Петровский павильон, дворец Ренессанс и прочие. На начальной стадии проекта можно было приобрести особняк примерно по $2000 за «квадрат». Самый дорогой дворец обошелся покупателю в 7,5 млн евро (без стоимости отделки).

Сегодня в продаже осталось 11 особняков, на сайте указана актуальная цена — $3500/кв.м. На территории комплекса, естественно, предусмотрены изыски ландшафтного дизайна с прудами, каналами и фонтанами. Можно по-разному оценивать вкусовые предпочтения покупателей, однако несомненно, что «Северный Версаль» — элитный проект. В 2007 году два обширных участка в Лахте выкупил концерн «Главстрой СПб», входящий в империю Олега Дерипаски. За 437 га москвичи предложили 1 млрд 7,7 млн рублей. Площадь жилой застройки в Юнтолово составит 2,8 млн кв.м, 300 000 кв.м займет коммерческая недвижимость, столько же — социальные объекты. Новый микрорайон «Медвежья лапа» будет рассчитан на проживание примерно 70 000 человек. Инвестиции в проект составят минимум $3 млрд. В архитектурном конкурсе победил проект шведского бюро Tovatt Architects and Planners. По словам архитектора Йоханнеса Товатта, на территории района будет много открытого пространства. Максимальная высота зданий не превысит 30 метров.

Основная застройка — 9–10-этажей. «Главстрой» планирует вводить в Лахте по 300 000 – 400 000 кв.м ежегодно. Это не все. Вплотную к Лахтинскому разливу пять новых жилых комплексов на участке в 7 га будет возводить компания «Маяк»-«Ленспецстрой». Инвестиции — более $500 млн, суммарная площадь застройки — свыше 250 000 кв.м. Здания — до 23 этажей, кирпично-монолитные корпуса будут перемежаться панельными домами 121-й серии… Эти объекты «Маяк» планирует сдать уже в 2010 году. По данным СМИ, компания намерена приобрести и соседний участок площадью 30 га, на котором можно построить более миллиона квадратных метров жилья. Компания ГДСК (входит в группу ЛСР) рядом с «Маяком» возводит комплекс «Фортуна» — еще 400 000 кв.м недорогого панельного жилья, который (по плану) также сдается в 2010-м... Последствия такого соседства просчитать заранее весьма сложно. Чтобы «развести» транспортные потоки, понадобятся масштабные вложения в дорожную сеть. Кто, интересно, будет инвестировать? И уж совсем за гранью планирования — строительство нового зоопарка (50 га в той же Лахте) и активно бурлящая жизнь промзоны Конная Лахта: сюда планируют перенести производства Сестрорецкого завода, заводы с Выборгской набережной; здесь же осваивают площадку предприятия концерна Hyundai… Как будут уживаться элитная усадебная застройка, промзоны, сателлит-«миллионник» на европейский лад и несколько плотно усаженных друг к другу панельных микрорайонов, не возьмется сказать ни один планировщик. У нас такого опыта просто нет.

Принцип домино Непростая ситуация складывается в Янино. Малоэтажный комплекс здесь строит Национальная жилищная корпорация. Проект по многим аспектам (соотношение «цена-качество», возможность покупки в кредит, транспортная доступность) считается почти образцовым. Стартовал он в 2006 году. В начале 2008-го сдана первая очередь. В комплексе, расположенном в одном километре от КАД, будет 160 коттеджей и 140 секций в таун-хаузах. Панельно-каркасные дома строит ЗАО «Содружество». С начала продаж цены на коттеджи выросли на 60%.0 НЖК реализует по 10–13 домов ежемесячно. Недавно владелец холдинга «Национальная резервная корпорация» (в который входит и НЖК) банкир Александр Лебедев заявил о возможности расширить участок застройки еще на 50 га. Локация вроде бы не дает оснований усомниться в перспективе: есть некий населенный пункт, рядом с ним, вплотную к лесу, — закрытый коттеджный поселок. Дорожная ситуация: в час пик — посложнее, в остальное время — в норме, с въездом через Осиновую Рощу, во всяком случае, не сравнить... В начале 2008-го председатель совета директоров ОАО «Ленстройматериалы» Дмитрий Игнатьев сообщил, что у ЛСМ есть проект возведения в Янино крупного жилого комплекса. Неподалеку от коттеджного поселка. Первоначально здесь планировалась весьма плотная застройка — до 700 000 кв.м жилья.

Сейчас концепция корректируется (см. интервью с генеральным директором «Ленстройтреста» Александром Лелиным). И не потому, что маркетологи ЛСМ озаботились спокойствием обитателей коттеджного комплекса «Янино». Просто их самих с внешней стороны «поджимают» планы московской строительной группы «СУ-155». Москвичи приобрели у собственников большой участок бывших сельхозземель — около 100 га. И теперь СУ-155 собирается построить здесь около 1,2 млн кв.м жилья эконом-класса. Сроки пока неизвестны, но раз землю купили — будут осваивать. Такое «многоступенчатое» освоение влечет за собой разнонаправленные последствия. Конечно, коттеджный поселок на границе с лесом — совсем не то же самое, что на границе с (условно) Дачным. С другой — лет через десять, когда новые высокоэтажные кварталы будут освоены и обжиты, обитателям малоэтажки будет проще решать проблемы с детскими садиками, магазинами и пр. Но — как и в Лахте — при любом раскладе возрастет нагрузка на дорожную сеть. На трассу по утрам будут выезжать не 200–300, а 2000–3000 авто. «Вопрос сосуществования форматов — это вопрос склочный, конфликтный, — отмечает зампредседателя КГА Евгений Домрачев. — Неизвестно, как сложится такое соседство».

С аналогичными проблемами придется столкнуться и обитателям комплекса «Румболово». Микрорайон позиционируется как элитный, расположен во Всеволожске, на Мельничном Ручье, в 11 км от Петербурга. Организатор проекта — «ПулЭкспресс Групп» — запланировал разместить на 24 га 72 домовладения. Дома — в среднем по 400 кв.м… Одно из преимуществ проекта — хорошая транспортная доступность. Однако, по данным администрации Всеволожского района, до 2010 года в Румболово будут реализованы несколько проектов среднеэтажной застройки: на 60 га будет строить ООО «ВЗО-8», еще на 30 га — «ЭнСиСи-Недвижимость» («дочка» концерна NCC). В Мельничном Ручье около 300 га отведено под проект компании «Знак»… То есть привлекательности Всеволожский район, видимо, не потеряет. Но качество жизни здесь будет другое, жителям придется решать иные проблемы. Рецепты, в принципе, известны: разработка регламентов, разграничение жилых массивов зелеными зонами, развитие общественного транспорта, опережающее инвестирование в инженерную и дорожную инфраструктуру.

Правда, еще весной вице-губернатор Григорий Двас заявил, что области не интересно развивать жилищные проекты на прилегающих к городу землях: «Пользы для области эти проекты не принесут, они нам не интересны». Может быть, у районной администрации — своя точка зрения на эту проблему? Вряд ли. Район получает деньги только на старте проекта — на стадии выделения земли и согласований. Все остальное — проблема инвестора. Или тех, кто купил у него жилье. Кочка зрения: Дмитрий Альхов, генеральный директор компании «Гарант-Девелопмент»: – Многоэтажка в пригороде — это избыток городской инерции. Плотное расселение — некий отголосок советского периода, когда застройка велась в весьма зажатых границах. Ни один из городов мира не развивался по такому принципу, за исключением Москвы. Если посмотреть любой крупный город, сложившийся в рыночной экономике, он получится растянутым от центра километров на 60, это нормально для «трехмиллионника». Центр города — Сити, здесь сосредоточена деловая активность, многоэтажки, небоскребы…

Дальше идет жилая зона — два-три этажа максимум. Хельсинки, где полмиллиона жителей, по площади больше, чем Петербург. В Чикаго — 3 млн, он растянут на 65 км вдоль озер. Мегаполис обладает очень сильным материальным ресурсом, на который девелопер и ориентируется. В пригородах, по логике развития, везде должна быть малоэтажная застройка. Но инвестор из осваиваемого пятна хочет выжать максимальную прибыль, и поэтому нередко склоняется к многоэтажке.

Илья Еременко, генеральный директор ЦРП «Петербургская Недвижимость»:

– Там, где нет элитной застройки, между разными форматами возможна преимущественно ценовая конкуренция. То есть для эконом-класса — нет разницы. А вот для комфорт-класса и выше соседство многоэтажных кварталов — скорее минус. Критичной ситуация становится, если высота больше расстояния. Увеличения автомобильной нагрузки все равно не избежать. В ближних пригородах мы не отделаемся малоэтажной застройкой. Транспортная инфраструктура отстает. И на севере, и на юге, на западном направлении — проблемы примерно одинаковые. Надо осознать, что автомобиль — не единственный транспорт, нужно развивать хотя бы маршрутки. Примеры правильного развития территорий появятся не ранее чем через два года. Тогда станет более-менее понятно, где и зачем нужно селиться.

Константин Крюков, генеральный директор компании «Константа»:

– В качестве примера тесного соседства многоэтажной и малоэтажной застройки можно привести Коломяги. Но это город, и там ты платишь за возможность обладать коттеджем либо хотя бы таун-хаузом в черте города. Можно учесть опыт Москвы, где близлежащие коттеджные поселки постепенно превращаются в городские микрорайоны. В Петербурге найти территорию, где можно было бы строить многоэтажные дома, — проблема. И стоимость таких участков высока. Значит, сейчас будет раскупаться земля во всех близлежащих поселениях. Еще пять лет назад всех забавляло предложение квартир в Новых Колтушах, сейчас такие предложения воспринимаются вполне адекватно. Аналогично — поселок Коммунар, Шушары. Эти островки высокоплотной застройки в поселках будут превращаться в многоквартирные микрорайоны, а потом произойдет смычка с городом.

Дмитрий Синочкин