Щедрое лето: обещания и ожидания
На рынке организованных коттеджных поселков (КП) — форменное благолепие: поселков становится все больше, сами поселки — все просторнее; цены плавно растут; трудности с реализацией — единичны. (Аналитики приводят в качестве примера разве что несколько объектов у Мельничного ручья, которые «зависли» в продаже на два-три года.) Однако внутри этого поступательного развития накапливаются диссонансы, которые могут привести к серьезным проблемам.
ВОЗМОЖНЫЕ (или неизбежные?) трудности участники рынка связывают с несколькими факторами. Во-первых — отставание инфраструктуры. Проблемы с инженерными сетями застройщики решают — в конце концов, это вопрос цены. Но вот обеспечение будущих поселений социальными объектами и дорожное строительство частным инвесторам не под силу. Возникает парадокс: сооружать школу или поликлинику имеет смысл, когда в проекте 300 домовладений и более (московская тема «мега-поселков»), а в этом варианте возникает дополнительная нагрузка на дорожную сеть, пропускная возможность которой и так уже практически исчерпана. Во-вторых, реалии жизни и повседневные затраты на эксплуатацию могут существенно разойтись с ожиданиями: опыта жизни в малоэтажных комплексах у наших сограждан практически нет. Насколько нам известно, в некоторых построенных поселках (в том числе — элитного уровня) уже начались конфликты, связанные с разными взглядами на управление и эксплуатацию. (В точности как в элитных ТСЖ — на что тратить деньги, на чем сэкономить.) Система управления в поселках пока не сложилась. И еще: высокий уровень доходности привлек на рынок «случайных» инвесторов — компании, для которых этот вид деятельности (строительство и эксплуатация малоэтажных комплексов) не является основным. И многие из них строят не там, где это было бы уместно, а там, где повезло недорого прикупить участок. Ошибки непрофессиональных девелоперов могут в противофазе встретиться с растущей требовательностью потенциальных покупателей.
РЫНОК
По данным экспертов «Петербургской Недвижимости», сегодня в петербургских пригородах и в Ленинградской области общее количество коттеджных поселков (уже реализованных и находящихся в стадии продажи) достигает 160–170. Еще 48 проектируется. В этом году число строящихся и введенных в эксплуатацию КП может превысить символический рубеж — 200 поселков.
При этом с 2006-го полностью проданы около 30 КП, сдано в эксплуатацию — восемь, постоянная жизнь наладилась не более чем в трех — пяти из них.
По данным аналитиков АН «Итака», общий объем застройки на II квартал 2007-го составлял 743 000 кв.м. В I квартале 2006-го в КП сооружалось 415 000 кв.м, индекс роста объема застройки составил 1,79. Суммарное число объектов в строящихся КП — около 5200 (сюда входят собственно коттеджи, участки под застройку и секции в таун-хаузах): прирост к началу 2006 года — 118%.0 В продажу выставляется порядка 60% от количества возводимых объектов.
В денежном выражении объем предложения специалисты «Итаки» оценивают в $1,2 млрд.
География коттеджного строительства не претерпела серьезных изменений: север лидирует, причем отрыв от других направлений растет.
За второй квартал текущего года семь из 15 новых поселков, в которых открылись продажи, оказались в Выборгском районе; при этом, отмечают специалисты «Петербургской Недвижимости», часть проектов — из числа непрогнозируемых, то есть таких, о которых на рынке был минимум данных перед началом продаж. Появилось также два новых поселка в Приозерском районе и три во Всеволожском.
На сегодня 82% предложения сосредоточено в четырех наиболее популярных районах северного направления: Выборгский — 42%, Всеволожский — 21%, Приозерский — 12% и Курортный — 7%.0 По сравнению с I кварталом 2007-го доля северных районов увеличилась еще на 4%.0
«Итака» приводит несколько другие цифры, но смысл тот же: север и северо-восток в сумме аккумулируют 87% предложения.
Аналитик «Итаки» Яна Долотова отмечает, что за год в составе предложения изменилось распределение долей: выросло число участков под застройку. Количество коттеджей повысилось на 65%, таун-хаузов — на 117%, а участков — на 265%.0 «На рынке стали чаще появляться инвесторы, не желающие возводить коттеджи, они просто распродают подготовленную землю мелкими лотами», — отмечает Яна Долотова.
Новые поселки становятся крупнее. Год назад в составе КП в среднем насчитывалось 44 домовладения, во II квартале 2007-го среднестатистическое поселение включало уже около 60 объектов. Постепенно увеличивается доля поселков более масштабного характера: от 10 до 30 га и более.
ЦЕНЫ
Средний рост цен на дома с участками в составе КП за год составил 40–60%.0
В Курортном районе (пять проектов) средняя цена предложения — $712 000 за коттедж. В Тосненском, Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Кировском средняя цена дома с участком находится в диапазоне $420 000 – 570 000.
Отдельно стоит сказать о Приозерском районе. Без учета проекта класса «люкс» — Lakes berry clab от «Петербургской Недвижимости» — коттедж площадью около 170 кв.м стоит примерно $300 000. В Тосненском и Кировском районах предложение минимально, и среднюю цену экспертам приходится выводить по конкретным проектам «БельВиль», «Отрадный Берег» и Nevo.
На портале www.cottage.ru собраны самые недорогие предложения в коттеджных поселках Ленобласти. Во Всеволожском районе фирма «Константа» (поселок «Новое Минулово») продает двухэтажный дом из газобетона площадью 161 кв.м за 6 142 000 рублей. В стоимость объекта входит участок в 12 соток.
Двухэтажный деревянный каркасный дом площадью 168 кв. м с участком 15 соток в поселке «Краснофлотское» (Выборгский район) «Невская домостроительная компания» реализует за 5 400 000 рублей.
Компания «Тимбер Продукт» предлагает в поселке «Красноозерное» деревянный дом площадью в 160 кв. м на участке 19 соток за 5 036 500 рублей.
PulExpress в «Борисово-2» (Приозерский район) участок в 11,4 сотки и каркасный дом площадью 144 кв. м оценивает в 4 112 000 рублей. В «Зеркальном» готовый каркасный дом площадью 185 кв. м с участком 18 соток — $157 000.
По данным «Итаки», за год цены выросли на 35–80%, наименьший прирост — в
бизнес-классе: это самый популярный у застройщиков формат, и конкуренция (в том числе — ценовая) здесь уже сказывается.
Интересная ситуация сложилась в двух популярных районах — Выборгском и Всеволожском. Цены на коттеджи здесь остаются почти стабильными: $2193/кв.м (прирост — 2% за II квартал) и $2117 (прирост — 6%).
Зато земля под застройку в составе КП дорожает с опережением: во Всеволожском прирост средней цены за сотку составил 57,8% за последний квартал и достиг максимального значения в $10 301. Ненамного отстает и Выборгский район, где цены с марта 2007-го увеличились на
48% — до $7722 за сотку.
По-видимому, цены в ближайшие полгода-год будут меняться неравномерно. В районах со сложившейся репутацией, насыщенных коттеджным предложением (Курортном, Всеволожском и др.), цены будут расти плавно и медленно. То же относится и к наиболее развитому ценовому сегменту коттеджей бизнес-класса. Наибольший потенциал роста — у недооцененных районов (Тосненского, Гатчинского); растет популярность отдельных локальных зон (Вырица). Вне рынка — отдельные элитные проекты вроде «Северного Версаля» и Lakes berry clab: в них «точечный» спрос, и цена формируется по своим законам, которые не вписываются в общие для массового сегмента процессы.
ПРОБЛЕМА ВЫБОРА
По мнению Яны Долотовой, рост цен на рынке загородного жилья в ближайшее время не превысит 1–2% в месяц. Генеральный директор «Бекара» Ирина Гудкина также полагает, что ценовая динамика будет укладываться в рамки инфляции.
Дмитрий Демидов, директор департамента продаж новостроек корпорации «Петербургская Недвижимость», отмечает, что неудовлетворенный спрос все еще весьма велик: «У граждан все больше денег, и они все сильнее стремятся за город».
Определяющие факторы: дальнейшее увеличение предложения, опережающий рост спроса на участки под застройку. Многое будет зависеть от реализации областных дорожных программ, от строительства новых развязок на въезде в город (эти обстоятельства, к сожалению, вообще не прогнозируются), от развития кредитных схем.
Перед потенциальными покупателями встает проблема выбора. Сравниваются между собой не просто разные дома от разных застройщиков. В поле выбора могут попадать: таун-хауз в ближнем пригороде, участок или дом в сложившихся поселениях, коттедж в организованном поселке, участок в поселке… Финансовая схема может предусматривать продажу городского жилья и встречную покупку, рассрочку от застройщика на период строительства, привлечение ипотечных денег. Причем этот многоуровневый анализ осуществляется в условиях острого дефицита информации. Который мы — по мере наших скромных сил — и стараемся восполнить.
Динамика средних цен по районам, $/кв.м, с учетом стоимости участка
|
IV квартал |
I квартал |
II квартал |
|
2006 |
2007 |
2007 |
Курортный |
2966 |
3530 |
3345 |
Пушкинский |
2864 |
3115 |
3127 |
Петродворцовый |
2917 |
3036 |
3115 |
Тосненский |
1906 |
1945 |
2711 |
Всеволожский |
1890 |
2514 |
2193 |
Выборгский |
1849 |
1904 |
2017 |
Приозерский |
1528 |
1672 |
1912 |
Кировский |
1559 |
2290 |
1789 |
Гатчинский |
931 |
1221 |
1706 |
Ломоносовский |
931 |
1078 |
н/д |
Динамика средних цен по категориям, $/кв.м, с учетом стоимости участка
|
IV квартал |
I квартал |
II квартал |
|
2006 |
2007 |
2007 |
Элита |
2809 |
3202 |
3410 |
Бизнес-класс |
1862 |
2108 |
2040 |
Средний |
1397 |
1623 |
1570 |
Эконом |
н/д |
н/д |
1300 |
Средняя стоимость дома по районам (с учетом участка)
|
Средняя |
Средняя пл. |
Гатчинский |
257 000 |
159 |
Приозерский |
427 000 |
206 |
Тосненский |
540 000 |
200 |
Выборгский |
543 000 |
247 |
Всеволожский |
545 000 |
233 |
Кировский |
566 000 |
324 |
Курортный |
712 000 |
226 |
Петродворцовый |
840 000 |
265 |
Пушкинский |
1 201 000 |
384 |
Данные корпорации «Петербургская Недвижимость»
Динамика предложения КП в зависимости от пл. участка, %
|
I кв. |
II кв. |
га |
2007 |
2007 |
До 5 |
24 |
28 |
5-10 |
25 |
20 |
10-30 |
37 |
38 |
Более 30 |
13 |
14 |
Распределение КП по стадиям реализации
|
Доля, % |
Проектирование |
26 |
Начало продаж (в течение квартала) |
8 |
В продаже |
27 |
Последние дома/участки (5% и менее) |
6 |
Завершены продажи |
33 |
Распределение КП по удаленности*
|
Доля поселков |
от СПб, км |
в продаже, % |
До 20 |
35 |
20-50 |
46 |
50-80 |
13 |
Свыше 80 |
6 |
*Из-за округления не во всех таблицах получается сумма 100%.0
Структура предложения КП в зависимости от типа основного материала, %
|
I кв. |
II кв. |
Дерево |
45 |
41 |
Бетон |
18 |
20 |
Панель-каркас |
18 |
16 |
Кирпич |
14 |
16 |
Разные варианты |
5 |
4 |
Монолит (Velox) |
- |
4 |
Распределение КП (из находящихся в продаже) по срокам
|
Кол-во КП |
Сдано |
8 |
III квартал 2007 |
12 |
IV квартал 2007 |
19 |
I квартал 2008 |
4 |
II квартал 2008 |
30 |
III квартал 2008 |
6 |
IV квартал 2008 |
15 |
2009 |
6 |
Данные корпорации «Петербургская Недвижимость»
Удельная цена 1 кв.м предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта (II квартал 2007-го)
|
Цена 1 кв. м, $ |
Изменение, % |
|||||
II кв. 2007 |
I кв. 2007 |
IV кв. 2006 |
I кв. 2006 |
с I кв. 2007 |
с IV кв. 2006 |
с I кв. 2006 |
|
Средний |
1629 |
1448 |
1154 |
887 |
13 |
41 |
84 |
Бизнес |
1996 |
1944 |
1808 |
1489 |
3 |
10 |
34 |
Премиум |
3090 |
2894 |
2603 |
1971 |
7 |
19 |
57 |
Элита |
3967 |
3354 |
2892 |
2365 |
18 |
37 |
68 |
* КП среднего класса — средняя цена дома с участком не превышает $300 000; бизнес-класс — $300 000 – 700 000; премиум-класс — $700 000 – 1 000 000; элита — свыше $1 000 000.
Удельная цена 1 кв.м предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта (II квартал 2007-го)
|
Цена 1 сотки земли, $ |
Изменение, % |
||||
II кв. 2007 |
I кв. 2007 |
IV кв. 2006 |
I кв. 2006 |
с I кв. 2007 |
с IV кв. 2006 |
|
Средний |
4553 |
3987 |
3090 |
2408 |
14 |
89 |
Бизнес |
6295 |
5457 |
4664 |
3730 |
15 |
69 |
Премиум |
9547 |
9462 |
- |
4369 |
1 |
119 |
* В классе «элита» случаи предложения участков под застройку единичны.
Данные АН «Итака»
если понравилась статья - поделитесь: