1275
0
Дмитрий Синочкин

Щедрое лето: обещания и ожидания

На рынке организованных коттеджных поселков (КП) — форменное благолепие: поселков становится все больше, сами поселки — все просторнее; цены плавно растут; трудности с реализацией — единичны. (Аналитики приводят в качестве примера разве что несколько объектов у Мельничного ручья, которые «зависли» в продаже на два-три года.) Однако внутри этого поступательного развития накапливаются диссонансы, которые могут привести к серьезным проблемам.

ВОЗМОЖНЫЕ (или неизбежные?) трудности участники рынка связывают с несколькими факторами. Во-первых — отставание инфраструктуры. Проблемы с инженерными сетями застройщики решают — в конце концов, это вопрос цены. Но вот обеспечение будущих поселений социальными объектами и дорожное строительство частным инвесторам не под силу. Возникает парадокс: сооружать школу или поликлинику имеет смысл, когда в проекте 300 домовладений и более (московская тема «мега-поселков»), а в этом варианте возникает дополнительная нагрузка на дорожную сеть, пропускная возможность которой и так уже практически исчерпана. Во-вторых, реалии жизни и повседневные затраты на эксплуатацию могут существенно разойтись с ожиданиями: опыта жизни в малоэтажных комплексах у наших сограждан практически нет. Насколько нам известно, в некоторых построенных поселках (в том числе — элитного уровня) уже начались конфликты, связанные с разными взглядами на управление и эксплуатацию. (В точности как в элитных ТСЖ — на что тратить деньги, на чем сэкономить.) Система управления в поселках пока не сложилась. И еще: высокий уровень доходности привлек на рынок «случайных» инвесторов — компании, для которых этот вид деятельности (строительство и эксплуатация малоэтажных комплексов) не является основным. И многие из них строят не там, где это было бы уместно, а там, где повезло недорого прикупить участок. Ошибки непрофессиональных девелоперов могут в противофазе встретиться с растущей требовательностью потенциальных покупателей.

РЫНОК

По данным экспертов «Петербургской Недвижимости», сегодня в петербургских пригородах и в Ленинградской области общее количество коттеджных поселков (уже реализованных и находящихся в стадии продажи) достигает 160–170. Еще 48 проектируется. В этом году число строящихся и введенных в эксплуатацию КП может превысить символический рубеж — 200 поселков.
При этом с 2006-го полностью проданы около 30 КП, сдано в эксплуатацию — восемь, постоянная жизнь наладилась не более чем в трех — пяти из них.

По данным аналитиков АН «Итака», общий объем застройки на II квартал 2007-го составлял 743 000 кв.м. В I квартале 2006-го в КП сооружалось 415 000 кв.м, индекс роста объема застройки составил 1,79. Суммарное число объектов в строящихся КП — около 5200 (сюда входят собственно коттеджи, участки под застройку и секции в таун-хаузах): прирост к началу 2006 года — 118%.0 В продажу выставляется порядка 60% от количества возводимых объектов.

В денежном выражении объем предложения специалисты «Итаки» оценивают в $1,2 млрд.
География коттеджного строительства не претерпела серьезных изменений: север лидирует, причем отрыв от других направлений растет.

За второй квартал текущего года семь из 15 новых поселков, в которых открылись продажи, оказались в Выборгском районе; при этом, отмечают специалисты «Петербургской Недвижимости», часть проектов — из числа непрогнозируемых, то есть таких, о которых на рынке был минимум данных перед началом продаж. Появилось также два новых поселка в Приозерском районе и три во Всеволожском.

На сегодня 82% предложения сосредоточено в четырех наиболее популярных районах северного направления: Выборгский — 42%, Всеволожский — 21%, Приозерский — 12% и Курортный — 7%.0 По сравнению с I кварталом 2007-го доля северных районов увеличилась еще на 4%.0
«Итака» приводит несколько другие цифры, но смысл тот же: север и северо-восток в сумме аккумулируют 87% предложения.

Аналитик «Итаки» Яна Долотова отмечает, что за год в составе предложения изменилось распределение долей: выросло число участков под застройку. Количество коттеджей повысилось на 65%, таун-хаузов — на 117%, а участков — на 265%.0 «На рынке стали чаще появляться инвесторы, не желающие возводить коттеджи, они просто распродают подготовленную землю мелкими лотами», — отмечает Яна Долотова.

Новые поселки становятся крупнее. Год назад в составе КП в среднем насчитывалось 44 домовладения, во II квартале 2007-го среднестатистическое поселение включало уже около 60 объектов. Постепенно увеличивается доля поселков более масштабного характера: от 10 до 30 га и более.

ЦЕНЫ

Средний рост цен на дома с участками в составе КП за год составил 40–60%.0
В Курортном районе (пять проектов) средняя цена предложения — $712 000 за коттедж. В Тосненском, Выборгском, Всеволожском, Приозерском и Кировском средняя цена дома с участком находится в диапазоне $420 000 – 570 000.

Отдельно стоит сказать о Приозерском районе. Без учета проекта класса «люкс» — Lakes berry clab от «Петербургской Недвижимости» — коттедж площадью около 170 кв.м стоит примерно $300 000. В Тосненском и Кировском районах предложение минимально, и среднюю цену экспертам приходится выводить по конкретным проектам «БельВиль», «Отрадный Берег» и Nevo.

На портале www.cottage.ru собраны самые недорогие предложения в коттеджных поселках Ленобласти. Во Всеволожском районе фирма «Константа» (поселок «Новое Минулово») продает двухэтажный дом из газобетона площадью 161 кв.м за 6 142 000 рублей. В стоимость объекта входит участок в 12 соток.

Двухэтажный деревянный каркасный дом площадью 168 кв. м с участком 15 соток в поселке «Краснофлотское» (Выборгский район) «Невская домостроительная компания» реализует за 5 400 000 рублей.

Компания «Тимбер Продукт» предлагает в поселке «Красноозерное» деревянный дом площадью в 160 кв. м на участке 19 соток за 5 036 500 рублей.
PulExpress в «Борисово-2» (Приозерский район) участок в 11,4 сотки и каркасный дом площадью 144 кв. м оценивает в 4 112 000 рублей. В «Зеркальном» готовый каркасный дом площадью 185 кв. м с участком 18 соток — $157 000.

По данным «Итаки», за год цены выросли на 35–80%, наименьший прирост — в
бизнес-классе: это самый популярный у застройщиков формат, и конкуренция (в том числе — ценовая) здесь уже сказывается.

Интересная ситуация сложилась в двух популярных районах — Выборгском и Всеволожском. Цены на коттеджи здесь остаются почти стабильными: $2193/кв.м (прирост — 2% за II квартал) и $2117 (прирост — 6%).

Зато земля под застройку в составе КП дорожает с опережением: во Всеволожском прирост средней цены за сотку составил 57,8% за последний квартал и достиг максимального значения в $10 301. Ненамного отстает и Выборгский район, где цены с марта 2007-го увеличились на
48% — до $7722 за сотку.

По-видимому, цены в ближайшие полгода-год будут меняться неравномерно. В районах со сложившейся репутацией, насыщенных коттеджным предложением (Курортном, Всеволожском и др.), цены будут расти плавно и медленно. То же относится и к наиболее развитому ценовому сегменту коттеджей бизнес-класса. Наибольший потенциал роста — у недооцененных районов (Тосненского, Гатчинского); растет популярность отдельных локальных зон (Вырица). Вне рынка — отдельные элитные проекты вроде «Северного Версаля» и Lakes berry clab: в них «точечный» спрос, и цена формируется по своим законам, которые не вписываются в общие для массового сегмента процессы.

ПРОБЛЕМА ВЫБОРА

По мнению Яны Долотовой, рост цен на рынке загородного жилья в ближайшее время не превысит 1–2% в месяц. Генеральный директор «Бекара» Ирина Гудкина также полагает, что ценовая динамика будет укладываться в рамки инфляции.

Дмитрий Демидов, директор департамента продаж новостроек корпорации «Петербургская Недвижимость», отмечает, что неудовлетворенный спрос все еще весьма велик: «У граждан все больше денег, и они все сильнее стремятся за город».

Определяющие факторы: дальнейшее увеличение предложения, опережающий рост спроса на участки под застройку. Многое будет зависеть от реализации областных дорожных программ, от строительства новых развязок на въезде в город (эти обстоятельства, к сожалению, вообще не прогнозируются), от развития кредитных схем.

Перед потенциальными покупателями встает проблема выбора. Сравниваются между собой не просто разные дома от разных застройщиков. В поле выбора могут попадать: таун-хауз в ближнем пригороде, участок или дом в сложившихся поселениях, коттедж в организованном поселке, участок в поселке… Финансовая схема может предусматривать продажу городского жилья и встречную покупку, рассрочку от застройщика на период строительства, привлечение ипотечных денег. Причем этот многоуровневый анализ осуществляется в условиях острого дефицита информации. Который мы — по мере наших скромных сил — и стараемся восполнить.

Динамика средних цен по районам, $/кв.м, с учетом стоимости участка


Район

IV квартал

I квартал

II квартал

 

2006

2007

2007

Курортный

2966

3530

3345

Пушкинский

2864

3115

3127

Петродворцовый

2917

3036

3115

Тосненский

1906

1945

2711

Всеволожский

1890

2514

2193

Выборгский

1849

1904

2017

Приозерский

1528

1672

1912

Кировский

1559

2290

1789

Гатчинский

931

1221

1706

Ломоносовский

931

1078

н/д

 

 

Динамика средних цен по категориям, $/кв.м, с учетом стоимости участка


Категория

IV квартал

I квартал

II квартал

 

2006

2007

2007

Элита

2809

3202

3410

Бизнес-класс

1862

2108

2040

Средний

1397

1623

1570

Эконом

н/д

н/д

1300

 

 

Средняя стоимость дома по районам (с учетом участка)


Район

Средняя
цена, $

Средняя пл.
дома, кв.м

Гатчинский

257 000

159

Приозерский

427 000

206

Тосненский

540 000

200

Выборгский

543 000

247

Всеволожский

545 000

233

Кировский

566 000

324

Курортный

712 000

226

Петродворцовый

840 000

265

Пушкинский

1 201 000

384

Данные корпорации «Петербургская Недвижимость»

 

 

Динамика предложения КП в зависимости от пл. участка, %


Площадь

I кв.

II кв.

га

2007

2007

До 5

24

28

5-10

25

20

10-30

37

38

Более 30

13

14

 

 

Распределение КП по стадиям реализации


Стадия

Доля, %

Проектирование

26

Начало продаж (в течение квартала)

8

В продаже

27

Последние дома/участки (5% и менее)

6

Завершены продажи

33

 

Распределение КП по удаленности*


Расстояние

Доля поселков

от СПб, км

в продаже, %

До 20

35

20-50

46

50-80

13

Свыше 80

6

*Из-за округления не во всех таблицах получается сумма 100%.0

 

Структура предложения КП в зависимости от типа основного материала, %


Материал

I кв.
2007

II кв.
2007

Дерево

45

41

Бетон

18

20

Панель-каркас

18

16

Кирпич

14

16

Разные варианты

5

4

Монолит (Velox)

-

4

 

 

Распределение КП (из находящихся в продаже) по срокам


Срок

Кол-во КП

Сдано

8

III квартал 2007

12

IV квартал 2007

19

I квартал 2008

4

II квартал 2008

30

III квартал 2008

6

IV квартал 2008

15

2009

6

Данные корпорации «Петербургская Недвижимость»


Удельная цена 1 кв.м предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта (II квартал 2007-го)



Класс проекта*

Цена 1 кв. м, $

Изменение, %

II кв. 2007

I кв. 2007

IV кв. 2006

I кв. 2006

с I кв. 2007

с IV кв. 2006

с I кв. 2006

Средний

1629

1448

1154

887

13

41

84

Бизнес

1996

1944

1808

1489

3

10

34

Премиум

3090

2894

2603

1971

7

19

57

Элита

3967

3354

2892

2365

18

37

68

* КП среднего класса — средняя цена дома с участком не превышает $300 000; бизнес-класс — $300 000 – 700 000; премиум-класс — $700 000 – 1 000 000; элита — свыше $1 000 000.

 

Удельная цена 1 кв.м предложения домов в коттеджных поселках в зависимости от класса проекта (II квартал 2007-го)


Класс проекта*

Цена 1 сотки земли, $

Изменение, %

II кв. 2007

I кв. 2007

IV кв. 2006

I кв. 2006

с I кв. 2007

с IV кв. 2006

Средний

4553

3987

3090

2408

14

89

Бизнес

6295

5457

4664

3730

15

69

Премиум

9547

9462

-

4369

1

119

* В классе «элита» случаи предложения участков под застройку единичны.

Данные АН «Итака»

если понравилась статья - поделитесь: