Компания "Зест" приобрела объект коммерческой недвижимости в Ломоносовском районе Ленобласти и передала его клиенту в долгосрочную аренду. Когда сумма арендных платежей сравняется с ценой недвижимости, объект перейдет в собственность клиенту. За услуги "Зесту" отойдет определенный процент от стоимости объекта. Такая операция, нетипичная для российского рынка, называется лизингом.

Проблемы схемы

Лизинг - сравнительно новый финансовый инструмент, позволяющий компании приобрести транспорт, оборудование или коммерческую недвижимость в собственность, не извлекая из оборота крупных сумм.

Обязательным участником такой сделки должна быть лизинговая компания, специализирующаяся на подобных операциях. Именно она сдает клиенту в аренду недвижимость, купленную у третьего лица.
Обычно в сделке участвуют четыре структуры: лизинговая компания (лизингодатель), клиент-арендатор (лизингополучатель), к которому в итоге переходит имущество, продавец имущества и кредитная организация. Усложненный состав участников сделки (например, в ипотечной схеме основных участников три) приводит к тому, что лизинг является одним из непростых и недешевых инструментов. Но в некоторых случаях это оптимальный вариант.

Клиент ищет объект самостоятельно или через агентство недвижимости и связывается с лизинговой компанией. Компания покупает у продавца выбранный объект в кредит или на собственные средства, а затем сдает его в аренду клиенту на срок, за который тот выплатит стоимость имущества. Затем оно переходит в собственность арендатора. Арендатор может выкупить недвижимость и досрочно, заплатив остаточную стоимость.

Один из вариантов лизинга - возвратный - позволяет клиенту оперативно пополнить обороты за счет продажи имущества, которое останется в его пользовании. Возвратный лизинг может использоваться для компенсации издержек на возведение объекта. В таком случае клиент продает имущество компании (выступая в качестве продавца) и затем берет это же имущество обратно в лизинг, выступая

Этот механизм эффективен при временных финансовых трудностях. Однако чтобы получить имущество обратно по договору лизинга, придется выплатить больше суммы, за которую его продали. Зато выплаты будут растянуты во времени. При нестабильном доходе и отсутствии четких прогнозов на будущее эта схема рискованна.

Стоимость и срок аренды, а главное - условия передачи недвижимости в собственность прописываются в договоре. С точки зрения закона понятие "лизинг" не означает обязательного перехода имущества к арендатору, и если договор составлен неверно, может возникнуть конфликт.

Дорогие тонкости

Например, в ноябре 2005 года арбитражный суд Московского округа рассматривал конфликт между компаниями "Инвест-Консалт" и "Энергопромлизинг". "Инвест-Консалт" взял в лизинг автомобиль и, заплатив за него почти двойную цену, рассчитывал получить его в собственность. Однако в договоре переход транспорта от "Энергопромлизинга" к "Инвест-Консалту" не был обозначен, и автомобиль остался у "Энергопромлизинга". Подобные случаи с объектами недвижимости неизвестны, однако стоит учитывать, что лизинг оборудования пока гораздо более распространен, чем лизинг недвижимости (похожая ситуация и с кредитами - статистика по ипотеке только еще накапливается).
Обычно лизинговой сделке предшествует тщательный анализ. Условия внимательно изучают и клиент, и лизинговая компания. По словам Павла Фадеева, директора по маркетингу компании "Зест", проблем с переходом права собственности не возникает, если клиент-лизингополучатель приходит с проработанным инвестиционным проектом, по которому срок полной амортизации лизингового имущества совпадает со сроком действия лизингового договора. "Ситуации, когда имущество остается у компании, возникают в основном тогда, когда клиент нарушает условии договора. Это может быть неоплата лизинговых отчислений, ненадлежащий уход за имуществом и т.д. Но подобные ситуации не типовые,- говорит г-н Фадеев.- В нашей практике был единственный такой случай, но тогда речь шла о продаже бизнеса лизингополучателя в полном объеме, а новый собственник бизнеса решил, что ему выгоднее не оформлять недвижимость в собственность компании-лизингополучателя, а передать другой аффилированной структуре".

Во многих лизинговых компаниях и агентствах недвижимости подчеркивают, что суть лизинга - в конечной передаче имущества в собственность, однако в законе это не закреплено. Тем важнее текст договора.

При формировании итоговой суммы выплат к оценочной стоимости имущества прибавляется цена услуг. "Каждый проект индивидуален, поэтому нельзя определить удорожание одной цифрой. Годовое удорожание оборудования в рублях может составить от 7%",- говорит Алексей Мятлик, начальник отдела лизинга оборудования компании "Глобус-лизинг". Лизинг недвижимости обойдется значительно дороже - 10-12 % удорожания в год (в валюте) при равномерном графике лизинговых платежей. При регрессивном графике выплат - от 8%.

Плюсы с поправкой на сезон

В составлении графика платежей лизинговые компании идут навстречу клиенту. Компания вместе с ним прорабатывает оптимальный вариант бизнес-плана. По согласованию сторон в графике можно учесть, например, сезонность бизнеса. К пригороду, где сезонный бизнес представлен широко, это имеет непосредственное отношение. "График лизинговых выплат зависит от индивидуальных параметров проекта, срока действия договора, валюты, аванса лизингополучателя, необходимости отсрочек по выплате основного долга и др.",- говорит Павел Фадеев.

По оценкам компании "Зест" и агентства недвижимости "Парадиз", заинтересованы в лизинге отечественные фирмы, которые тратят значительные средства на аренду коммерческих площадей и хотят приобрести их в собственность, а также иностранные компании, для которых лизинговые сделки не в новинку.

Заинтересованные посредники - управляющие компании, риэлтеры, строительные фирмы, стремящиеся расширить объемы сбыта произведенной продукции.

Важное преимущество лизинга - экономия на налогах. Имущество находится на балансе лизинговой компании, а не клиента; все налоги автоматически входят в состав лизингового платежа, а лизинговые платежи относятся на себестоимость.

Для предприятий малого и среднего бизнеса оформить контракт по лизингу значительно проще, чем ссуду. Предмет лизинга служит финансовым обеспечением договора, поэтому не требуется привлекать дополнительные гарантии и залог. Однако взять в банке кредит под залог арендуемой недвижимости до того, как она перешла в вашу собственность, вы не сможете. Лизинг недвижимости - это и есть альтернатива займу на приобретение основных средств.

Кочка зрения

Павел Фадеев, директор по маркетингу компании "Зест":

- У нас есть опыт работы на рынке Ленинградской области. В апреле - мае 2006 года по запросу клиента мы приобрели и передали в лизинг объект в Ломоносовском районе ЛО. В стадии рассмотрения - проект договора лизинга недвижимости в Выборге.

Спрос на эту услугу складывается из двух составляющих. Во-первых, рост и перспективы развития рынка лизинговых услуг в целом. Суммарная стоимость новых сделок выросла с 2004-го по 2005 год на 73% (по данным РОСЛИЗИНГ). Во-вторых - потенциал рынка коммерческой недвижимости и востребованность финансовых инструментов, в том числе и лизинга. Об этом говорят ежедневно поступающие в нашу компанию звонки потенциальных клиентов, заинтересованных в лизинге недвижимости.

Алексей Мятлик, начальник отдела лизинга оборудования компании "Глобус-лизинг":

- Примеров сделок в пригороде у нас пока нет. Но это не значит, что мы там не будем работать, если появится спрос. Направление перспективное.

Наша компания участвует во многих инвестиционных проектах, реализуемых за пределами города. Они связаны с приобретением транспорта, спецтехники, оборудования и коммерческой недвижимости. Это особенно актуально в связи с активным развитием загородной инфраструктуры и выводом предприятий за пределы города.

К сведению

Основные риски лизинга:

Задержка или отказ в регистрации права собственности на объект и договора лизинга при наличии ошибок или юридически неграмотном оформлении договоров и сопутствующих документов.

Признание со стороны ИМНС договора лизинга договором аренды с правом выкупа или притворной сделкой при несоблюдении сторонами некоторых формальных действий при заключении/регистрации договоров, при проведении взаиморасчетов. И как следствие - лишение налоговых льгот, штрафные санкции.

Оспаривание сделки/права собственности на объект недвижимости предыдущими владельцами недвижимости.