815
0
Дмитрий Синочкин

География будущих денег

За этот год рынок коттеджей в поселках вырастет процентов на сорок; продажи во втором квартале заметно увеличились, а цены - пока еще нет. Участки под вольную застройку уступают позиции плановому хозяйству и готовым домам. Активность девелоперов и покупателей в пригороде дополнительно стимулируется ажиотажем на рынке городского жилья.

Лето 2006 года может стать знаковым для загородного рынка. Активность застройщиков кардинально меняет карту предложения. В прошлые периоды доля Всеволожского района составляла около 44%, в Приозерском предложение росло, а Выборгский терял свои позиции. Сейчас Выборгский район почти сравнялся с лидером (21 поселок - в Приозерском, 24 - во Всеволожском). Доля Приозерского незначительно увеличилась. На тройку наиболее популярных районов по-прежнему приходится более 80% предложения коттеджей и участков в организованных поселках.

Распределение предложения по направлениям (север - юг) практически не изменилось: 88 и 12% соответственно. Доля южного направления остается стабильной за счет появления новых поселков под Стрельной и Пушкином.

В Волосовском и Тосненском районах по-прежнему нет ни одного поселка на продажу.

Поселок "Ново-готово"

Всего в июле 2006-го на территории Ленинградской области и петербургских пригородов реализуется 66 проектов коттеджных поселков.

До конца года на рынок выйдут еще девять новых объектов: "Привилегия" - на 200 домов площадью 100-300 кв.м от компании "Петростиль"; "Ушково" - на 60 домов (250-450 кв.м) от компании "Содружество"; "Ягодное' - на 17 домов (200 кв.м) от "Петербургской Недвижимости"; "Ленинское' - дома от компании "Олимп 2000"; "Юкки" - 22 дома от компании Honka; "Капелла", "Гелиос" и "Северная корона" - проекты от "Евросиб-Девелопмент" с участками 15-30 соток под самостоятельную застройку; "Новое Васкелово" - на 11 домов от ТД "Вимос".

Возможно, в этом году будут представлены проекты строительных компаний "Модуль" и "М-Индустрия".

По некоторым из ранее заявленных проектов ("Рощинская Ривьера", "Сойкино") из-за проблем с разрешительно-проектной документацией реализация переносится на конец 2006 года. Продажи домов компании Balsa в "Касимово" приостановлены. Поселки "Спортивная деревня" и ДНП "Портовое" пока сняты с продаж до оформления всех документов.

С декабря 2005-го на рынке появилось 25 поселков: 20 - с готовыми домами или с "привязанным" к участку строительным подрядом и 5 - с участками под самостоятельную застройку. За весь прошлый год на рынок вышло 28 новых проектов, так что предложение увеличивается нарастающими темпами. При сохранении этой тенденции к концу 2006 года количество реализуемых проектов загородных поселков может вырасти до 90-100. Впрочем, более реалистичной выглядит цифра 75-80 поселков (с учетом того, что по некоторым проектам продажи будут закрыты; кроме того, в первом полугодии, особенно весной, застройщики более активны).

В 2005-м были полностью проданы объекты в четырех поселках с готовыми домами (всего 40 домов) и в пяти поселках с участками под застройку (142 участка).

А в первом полугодии 2006-го были закрыты продажи в четырех поселках с готовыми домами: "Новая Райвола" (12 домов) - "Олимп 2000"; "Медное озеро" (45 домов) - Honka; "Южное" (35 домов) - АН "Реал"; "Холмы" (30 домов) - АН "Реал".

Прогноз на 2006 год: вероятно, будут реализованы еще пять проектов с готовыми домами (плюс 150 коттеджей) - всего получится за год девять поселков (272 дома). Под самостоятельное строительство будут проданы еще 470 участков в пяти поселениях.

Выборгский приоритет

Пятьдесят девять из 66 поселков - это новые проекты, заложенные в 2005-м и в первом полугодии 2006-го. Основной прирост обеспечивается поселками с готовыми домами. Их доля в предложении - 71% (47 проектов). В 2005 году этот показатель составлял 68% (17 проектов).

За первое полугодие 10 новых поселков с готовыми коттеджами появились в Выборгском районе, четыре - в Приозерском, три - во Всеволожском.

Поселки с участками под самостоятельную застройку в структуре предложения занимают 29% (19 проектов). В Выборгском прибавилось два таких проекта, во Всеволожском, Приозерском и Волховском районах - по одному.

Если считать поселения "поштучно", то можно заключить, что объем предложения за первое полугодие вырос в 1,6 раза. (За 2005 год - примерно вдвое.) Однако следует учесть общую тенденцию увеличения количества домов (или участков) в среднестатистическом пригородном поселке. (Для сравнения: в Подмосковье за год количество домов в среднем поселке выросло на 14%, средняя площадь дома сократилась на 9,5%, участка - на 9,7%. Подробнее см. в предыдущем номере "Пригорода".)

Для всех поселков характерно формирование остатков продаж за счет объектов, расположенных во въездной зоне. Если проект качественный, такие варианты быстро продаются. Однако чаще они экспонируются более 3 месяцев и находят хозяев только в период активизации спроса. В условия ценовой стабильности рынка покупатели выбирают участки внутри поселков.

Всего за счет новых поселков предложение с декабря 2005-го по июль 2006-го увеличилось на 721 единицу. Новых предложений в поселках с готовыми домами вдвое больше, чем в поселках с участками под самостоятельное строительство.

Основной прирост коттеджей в поселках по-прежнему сосредоточен в Выборгском районе: годовой объем предложения увеличился на 435 единиц, за первое полугодие здесь дополнительно выставлено 388 объектов. Рост обеспечили, главным образом, компании PUL EXPRESS и "Особняк" (проекты "Ольшаники", "Зеркальное" и "Парквэй"). Во Всеволожском и Приозерском районах количество предлагаемых к продаже объектов увеличилось на 108 и 78 единиц соответственно.
Суммарное предложение во всех поселках (все очереди) пригорода и области составляет 2502 объектов (домов и участков). Текущее предложение - 1369 объектов.

Ускорение

Начиная с марта 2006-го резко выросли темпы продаж. По некоторым проектам в месяц реализуется 15-25 объектов. По нашим данным, во втором квартале текущего года коттеджей в организованных поселках продано почти в четыре раза больше, чем в первом. А продажи за полугодие (около 500 объектов) почти сравнялись с показателями за весь 2005-й год (620-650 объектов).

Возможные причины: ажиотажный спрос и рост цен на городском рынке жилья, подтолкнувший часть покупателей к решению о покупке загородной недвижимости; широкая рекламная кампания некоторых загородных проектов, например фирмы PUL Express и других.

Дополнительные факторы: рост благосостояния и увеличения числа автомобилей; развитие торговой и развлекательной инфраструктуры в пригороде и области; рост предложения на загородном рынке, обеспечивающий разнообразие выбора.

Количество строящихся поселков, где ведутся продажи

Район

Декабрь 2005

Июль 2006

Всеволожский

19

24

Выборгский

10

21

Волховский

-

1

Приозерский

5

10

Гатчинский

4

4

Кировский

1

1

Курортный

2

2

Лом-ский

1

3

Итого

42

66



Новые коттеджные поселки

Район

Участки с домами

Участки для самостоят стр-ва

Всеволожский

3

1

Выборгский

10

2

Волховский

-

1

Приозерский

4

1

Гатчинский

-

-

Кировский

-

-

Курортный

1

-

Ломоносовский

2

-

ИТОГО

20

5



Прирост объектов в новых коттеджных поселках с декабря 2005 по июль 2006

 

Прирост предложения за год

Всего
Июль
2006

Продано
Декаб 2005

Продано июль 2006

Всего декаб 2005

 

Нов УД

Нов УСС

Всего

Ед.

Ед.

Ед.

Ед.

Всеволожский

68

12%

40

29%

108

798

317

443

671

Выборгский

343

59%

45

32%

388

750

100

263

394

Волховский

-

-

28

20%

28

28

-

0

-

Приозерский

52

9%

26

19%

78

461

142

263

299

Гатчинский

-

0%

-

0%

0

289

17

27

289

Кировский

-

0%

-

0%

0

26

2

5

26

Курортный

41

7%

-

0%

41

76

15

22

35

Ломоносовский

78

13%

-

0%

78

74

70

71

74

Итого

582

81%

139

19%

721

2502

663

1133

1788

Всего со сданными поселками

-

-

-

-

-

2764

890

1356

2015



Темпы прироста по районам (общая численность объектов )

 

Июль 2006

Декабрь 2005

Прирост ед

Прирост %

Всеволожский

798

671

127

19%

Выборгский

750

394

356

90%

Волховский

28

-

28

-

Приозерский

461

299

162

54%

Гатчинский

289

289

0

0%

Кировский

26

26

0

0%

Курортный

76

35

41

117%

Ломоносовский

74

74

0

0%

Итого

2502

1788

714

40%


 

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

август 2006

Обустройство