География будущих денег
За этот год рынок коттеджей в поселках вырастет процентов на сорок; продажи во втором квартале заметно увеличились, а цены - пока еще нет. Участки под вольную застройку уступают позиции плановому хозяйству и готовым домам. Активность девелоперов и покупателей в пригороде дополнительно стимулируется ажиотажем на рынке городского жилья.
Лето 2006 года может стать знаковым для загородного рынка. Активность застройщиков кардинально меняет карту предложения. В прошлые периоды доля Всеволожского района составляла около 44%, в Приозерском предложение росло, а Выборгский терял свои позиции. Сейчас Выборгский район почти сравнялся с лидером (21 поселок - в Приозерском, 24 - во Всеволожском). Доля Приозерского незначительно увеличилась. На тройку наиболее популярных районов по-прежнему приходится более 80% предложения коттеджей и участков в организованных поселках.
Распределение предложения по направлениям (север - юг) практически не изменилось: 88 и 12% соответственно. Доля южного направления остается стабильной за счет появления новых поселков под Стрельной и Пушкином.
В Волосовском и Тосненском районах по-прежнему нет ни одного поселка на продажу.
Поселок "Ново-готово"
Всего в июле 2006-го на территории Ленинградской области и петербургских пригородов реализуется 66 проектов коттеджных поселков.
До конца года на рынок выйдут еще девять новых объектов: "Привилегия" - на 200 домов площадью 100-300 кв.м от компании "Петростиль"; "Ушково" - на 60 домов (250-450 кв.м) от компании "Содружество"; "Ягодное' - на 17 домов (200 кв.м) от "Петербургской Недвижимости"; "Ленинское' - дома от компании "Олимп 2000"; "Юкки" - 22 дома от компании Honka; "Капелла", "Гелиос" и "Северная корона" - проекты от "Евросиб-Девелопмент" с участками 15-30 соток под самостоятельную застройку; "Новое Васкелово" - на 11 домов от ТД "Вимос".
Возможно, в этом году будут представлены проекты строительных компаний "Модуль" и "М-Индустрия".
По некоторым из ранее заявленных проектов ("Рощинская Ривьера", "Сойкино") из-за проблем с разрешительно-проектной документацией реализация переносится на конец 2006 года. Продажи домов компании Balsa в "Касимово" приостановлены. Поселки "Спортивная деревня" и ДНП "Портовое" пока сняты с продаж до оформления всех документов.
С декабря 2005-го на рынке появилось 25 поселков: 20 - с готовыми домами или с "привязанным" к участку строительным подрядом и 5 - с участками под самостоятельную застройку. За весь прошлый год на рынок вышло 28 новых проектов, так что предложение увеличивается нарастающими темпами. При сохранении этой тенденции к концу 2006 года количество реализуемых проектов загородных поселков может вырасти до 90-100. Впрочем, более реалистичной выглядит цифра 75-80 поселков (с учетом того, что по некоторым проектам продажи будут закрыты; кроме того, в первом полугодии, особенно весной, застройщики более активны).
В 2005-м были полностью проданы объекты в четырех поселках с готовыми домами (всего 40 домов) и в пяти поселках с участками под застройку (142 участка).
А в первом полугодии 2006-го были закрыты продажи в четырех поселках с готовыми домами: "Новая Райвола" (12 домов) - "Олимп 2000"; "Медное озеро" (45 домов) - Honka; "Южное" (35 домов) - АН "Реал"; "Холмы" (30 домов) - АН "Реал".
Прогноз на 2006 год: вероятно, будут реализованы еще пять проектов с готовыми домами (плюс 150 коттеджей) - всего получится за год девять поселков (272 дома). Под самостоятельное строительство будут проданы еще 470 участков в пяти поселениях.
Выборгский приоритет
Пятьдесят девять из 66 поселков - это новые проекты, заложенные в 2005-м и в первом полугодии 2006-го. Основной прирост обеспечивается поселками с готовыми домами. Их доля в предложении - 71% (47 проектов). В 2005 году этот показатель составлял 68% (17 проектов).
За первое полугодие 10 новых поселков с готовыми коттеджами появились в Выборгском районе, четыре - в Приозерском, три - во Всеволожском.
Поселки с участками под самостоятельную застройку в структуре предложения занимают 29% (19 проектов). В Выборгском прибавилось два таких проекта, во Всеволожском, Приозерском и Волховском районах - по одному.
Если считать поселения "поштучно", то можно заключить, что объем предложения за первое полугодие вырос в 1,6 раза. (За 2005 год - примерно вдвое.) Однако следует учесть общую тенденцию увеличения количества домов (или участков) в среднестатистическом пригородном поселке. (Для сравнения: в Подмосковье за год количество домов в среднем поселке выросло на 14%, средняя площадь дома сократилась на 9,5%, участка - на 9,7%. Подробнее см. в предыдущем номере "Пригорода".)
Для всех поселков характерно формирование остатков продаж за счет объектов, расположенных во въездной зоне. Если проект качественный, такие варианты быстро продаются. Однако чаще они экспонируются более 3 месяцев и находят хозяев только в период активизации спроса. В условия ценовой стабильности рынка покупатели выбирают участки внутри поселков.
Всего за счет новых поселков предложение с декабря 2005-го по июль 2006-го увеличилось на 721 единицу. Новых предложений в поселках с готовыми домами вдвое больше, чем в поселках с участками под самостоятельное строительство.
Основной прирост коттеджей в поселках по-прежнему сосредоточен в Выборгском районе: годовой объем предложения увеличился на 435 единиц, за первое полугодие здесь дополнительно выставлено 388 объектов. Рост обеспечили, главным образом, компании PUL EXPRESS и "Особняк" (проекты "Ольшаники", "Зеркальное" и "Парквэй"). Во Всеволожском и Приозерском районах количество предлагаемых к продаже объектов увеличилось на 108 и 78 единиц соответственно.
Суммарное предложение во всех поселках (все очереди) пригорода и области составляет 2502 объектов (домов и участков). Текущее предложение - 1369 объектов.
Ускорение
Начиная с марта 2006-го резко выросли темпы продаж. По некоторым проектам в месяц реализуется 15-25 объектов. По нашим данным, во втором квартале текущего года коттеджей в организованных поселках продано почти в четыре раза больше, чем в первом. А продажи за полугодие (около 500 объектов) почти сравнялись с показателями за весь 2005-й год (620-650 объектов).
Возможные причины: ажиотажный спрос и рост цен на городском рынке жилья, подтолкнувший часть покупателей к решению о покупке загородной недвижимости; широкая рекламная кампания некоторых загородных проектов, например фирмы PUL Express и других.
Дополнительные факторы: рост благосостояния и увеличения числа автомобилей; развитие торговой и развлекательной инфраструктуры в пригороде и области; рост предложения на загородном рынке, обеспечивающий разнообразие выбора.
Количество строящихся поселков, где ведутся продажи
Район |
Декабрь 2005 |
Июль 2006 |
Всеволожский |
19 |
24 |
Выборгский |
10 |
21 |
Волховский |
- |
1 |
Приозерский |
5 |
10 |
Гатчинский |
4 |
4 |
Кировский |
1 |
1 |
Курортный |
2 |
2 |
Лом-ский |
1 |
3 |
Итого |
42 |
66 |
Новые коттеджные поселки
Район |
Участки с домами |
Участки для самостоят стр-ва |
Всеволожский |
3 |
1 |
Выборгский |
10 |
2 |
Волховский |
- |
1 |
Приозерский |
4 |
1 |
Гатчинский |
- |
- |
Кировский |
- |
- |
Курортный |
1 |
- |
Ломоносовский |
2 |
- |
ИТОГО |
20 |
5 |
Прирост объектов в новых коттеджных поселках с декабря 2005 по июль 2006
|
Прирост предложения за год |
Всего |
Продано |
Продано июль 2006 |
Всего декаб 2005 |
||||
|
Нов УД |
Нов УСС |
Всего |
Ед. |
Ед. |
Ед. |
Ед. |
||
Всеволожский |
68 |
12% |
40 |
29% |
108 |
798 |
317 |
443 |
671 |
Выборгский |
343 |
59% |
45 |
32% |
388 |
750 |
100 |
263 |
394 |
Волховский |
- |
- |
28 |
20% |
28 |
28 |
- |
0 |
- |
Приозерский |
52 |
9% |
26 |
19% |
78 |
461 |
142 |
263 |
299 |
Гатчинский |
- |
0% |
- |
0% |
0 |
289 |
17 |
27 |
289 |
Кировский |
- |
0% |
- |
0% |
0 |
26 |
2 |
5 |
26 |
Курортный |
41 |
7% |
- |
0% |
41 |
76 |
15 |
22 |
35 |
Ломоносовский |
78 |
13% |
- |
0% |
78 |
74 |
70 |
71 |
74 |
Итого |
582 |
81% |
139 |
19% |
721 |
2502 |
663 |
1133 |
1788 |
Всего со сданными поселками |
- |
- |
- |
- |
- |
2764 |
890 |
1356 |
2015 |
Темпы прироста по районам (общая численность объектов )
|
Июль 2006 |
Декабрь 2005 |
Прирост ед |
Прирост % |
Всеволожский |
798 |
671 |
127 |
19% |
Выборгский |
750 |
394 |
356 |
90% |
Волховский |
28 |
- |
28 |
- |
Приозерский |
461 |
299 |
162 |
54% |
Гатчинский |
289 |
289 |
0 |
0% |
Кировский |
26 |
26 |
0 |
0% |
Курортный |
76 |
35 |
41 |
117% |
Ломоносовский |
74 |
74 |
0 |
0% |
Итого |
2502 |
1788 |
714 |
40% |
если понравилась статья - поделитесь: