Правда, еще не все подзаконные акты разработаны и приняты, сам закон составлен путано и лукаво. (Чего стоит одно только упоминание об "иных документах" - см. врезку). Так что граждане выигрывают в перспективе. А вот юристы обретут новых клиентов уже в ближайшие несколько месяцев.

Закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества" регулирует порядок оформления в собственность участков, используемых под ИЖС, дачи и садоводство, а также индивидуальных построек (жилых домов, гаражей, сарайчиков и прочих бань). Огромный массив такой недвижимости, по очень приблизительным данным - 20-25 млн объектов сегодня не легализован: граждане не могут ими распоряжаться, бюджет недополучает налоги.

В частности, закон предусматривает, что оформить в собственность участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса (30.10.01), можно по любому правоустанавливающему документу, действовавшему на момент выделения земли. И даже в том случае, если фактически используемая площадь расходится с указанной в бумагах. Достаточно подать заявление в соответствующий орган и приложить к нему кадастровый план. Чтобы прирезать излишки, придется заплатить. Их можно будет оформить в тех случаях, если из них не получается самостоятельный участок. (Например, если гражданин прихватил в садоводстве 3-4 сотки - наверное, сойдет с рук, а если 6-7 - могут и отнять).

Самовольные строители получают переходный период: до 1 января 2010 года можно легализовать возведенное сооружение без судебной процедуры. Главное - иметь документы на землю. Если речь идет о гараже или даче, нужно будет предъявить самостоятельно заполненную декларацию (год, адрес, этажи, материал и пр.). Форму декларации утвердит Роснедвижимость. Чтобы узаконить индивидуальный жилой дом, потребуется техпаспорт от БТИ.

Одна из неожиданных "загогулин": похоже, в ближайшие три с половиной года вообще можно будет на своей земле строить, не заморачиваясь разрешениями и согласованиями! По крайней мере, юристы не видят к этому препятствий.

С 2005 года новый Градостроительный кодекс отменил обязательность официального разрешения на строительство для сараев, пристроек и прочих некапитальных сооружений. Новый закон распространяет это благо на все, что было возведено до этой даты.

Документ поможет и садоводам. Во многих садоводах невозможно выделить отдельные участки, потому что не утверждены общие границы товарищества. Закон определяет, что именно относится к общему имуществу садоводства и как его лучше делить.

Земля садоводам и дачникам представляется за плату или бесплатно, но без торгов, а земли общего пользования передаются ДНП и садоводствам даром.

Экспертный курултай

Елена Кузнецова, адвокат международной коллегии адвокатов "Санкт-Петербург":

- Многое из предложенного в документе - это полумеры. Есть в законе и положения, которые просто не будут работать.

Так, новый закон внес изменения в ст. 15 "Основ законодательства РФ о нотариате". Нотариусы получили право по нотариально зарегистрированным сделкам подавать документы на госрегистрацию земельных участков, в том числе и в части наследования. Нужно ли это нотариусам? Они и так загружены судебной практикой. По-моему, эта статья совершенно не рабочая.
ОМСУ получили право выступать в качестве заказчиков для проведения кадастрового и технического учета. Денег у ОМСУ, понятно, на это нет.

Существенно затронут судебную практику революционные изменения ст.222 ГК РФ, которые касаются самовольных построек. Раньше юристы, заручившись гарантийным письмом местной администрации о том, что гражданину будет предоставлен в собственность участок с самовольно возведенным сарайчиком или гаражом, доказывали право собственности на эти строения в суде. С появлением нового закона этого права у нас больше нет. Если гражданину земельный участок не принадлежит, право собственности на возведенную постройку ни при каких обстоятельствах за ним не признают.
Из плюсов: раньше регистрационная служба, если правоустанавливающие документы расходились с актами межевания, просто приостанавливала регистрацию либо предлагала гражданам обращаться в местную администрацию. Это занимало огромное количество времени. Оформление тянулось годами, а риэлтеры даже не брались за сделки с такими участками. Сегодня законодатель говорит, что в случае расхождения размеров земельных участков в правоустанавливающих документах и в актах межевания регистрация не приостанавливается, а в кадастровый план включаются данные, соответствующие актам межевания. Правда, это чревато тем, что самовольно "прирезанный" надел будет принадлежать тому, кто первым его зарегистрировал. Законодатель добавляет, что в регистрации права собственности не может быть отказано, если эти расхождения не превышают некий минимум. А он определяется ОМСУ, и когда будет установлен - неизвестно.

Полагаю, что практика применения нового закона будет формироваться еще не один год.

Александр Белов, зам. генерального директора юридической фирмы "Иммунитет":

- Общая оценка закона - скорее, положительная. Он призван упростить процедуры, связанные с оформлением права собственности. Но есть и сложности.

Чтобы зарегистрировать право собственности на землю, гражданин должен предъявить документ. Это может быть акт, распоряжение сельсовета, даже справка НКВД. В этих бумагах часто не указано, на каком именно праве предоставлена земля. А законодательство до последнего времени допускало оформление собственности только в том случае, если и в исходных документах фигурировала собственность. И огромное количество людей собственниками стать не могли. Потому что чаще всего местные органы власти выдавали такие справки без указания вида права.

Теперь закон позволяет оформить собственность. Требование по кадастровой съемке остается - что и понятно.

Однако получится не у всех. Дело в том, что исходный документ должен быть выдан органом госвласти в пределах его компетенции и в порядке, на тот момент установленном законодательством. Специалисты Росрегистрации не обязаны проверять, входило в компетенцию сельсовета много лет назад распоряжение землей или нет. Если возникают сомнения - ФРС вправе приостановить регистрацию и направить запрос. Скорее всего, в органы местного самоуправления.

Боюсь, во многих случаях обязанность доказывать правильность исходных бумаг ляжет на самих граждан. В том числе и через суд.

По самовольным строениям. Раньше, чтобы подтвердить право собственности на постройку, нужно было предъявить разрешение на строительство, согласования от всех инстанций (СЭС, Госпожнадзора, Ростехнадзора и пр.), акт госкомиссии.

И даже если отстаивать свои права через суд - нужно было доказать, что дом строился в соответствии с требованиями закона.

Теперь, по ФЗ-93, получается, что никаких разрешений не нужно. Достаточно иметь оформленный в БТИ техпаспорт и правоустанавливающие документы на участок. И с этим можно идти в ГУ ФРС - там обязаны выдать свидетельство о собственности.

У этого документа есть одно неожиданное следствие, возможно, разработчики его не предусмотрели. Упрощенный порядок регистрации действует до 2010 года. Получается, что на участках, которые были предоставлены гражданам до вступления в силу нового Земельного кодекса, можно строить вообще что угодно, без всяких разрешений и согласований - лишь бы не вылезать за границы участка. И БТИ будет обязано выдать техпаспорт, а Росрегистрация - оформить собственность.

Кстати:

ФЗ-93 ст. 3
Основанием для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный (...) земельный участок является:

акт о предоставлении такому гражданину данного земельного участка, изданный органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах его компетенции и в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания;
...
иной документ, устанавливающий или удостоверяющий право такого гражданина на данный земельный участок.

Кстати:

Регистрация самостроя (на собственном участке, до 1 января 2010 года)
1. Составление декларации об объекте недвижимости.
2. Получение техпаспорта БТИ.
3. Оформление в Росрегистрации.
 

Дмитрий СИНОЧКИН, Анастасия ЯСИНСКАЯ, Галина СЕРГЕЕВА