551
0
Житков Дмитрий

Новостройки выбираются из спада

Главный вопрос: что могут предпринять девелоперы, чтобы преодолеть глубокий спад продаж в новостройках?

 

Правительство и Центробанк сделали что могли. Льготные условия по ипотеке для новостроек установлены, ставки ЦБ РФ снижены почти к докризисным уровням. Для застройщиков отменили штрафы и пени за просрочку, объекты с нарушенными сроками сдачи запрещено включать в список проблемных; разрешение на строительство можно продлевать без лишних хлопот; действует мораторий на банкротство.

 

Февральский раздел

 

В Ленобласти за первое полугодие 2022-го показатели продаж выглядят вполне пристойно: за шесть месяцев заключено больше 11 тысяч договоров долевки — больше, чем в 2020-м или в 2021-м году (см. табл. 1). И почти столько же, сколько за первое полугодие докризисного и допандемийного 2019 года.

Но стоит обратить внимание на динамику. Приличный суммарный результат за полугодие обеспечен (в основном) за счет ажиотажного спроса на недорогое жилье в первом квартале. В апреле реализация по ДДУ была вдвое хуже, в мае-июне — в три раза хуже, чем в предыдущие месяцы.

Застройщики реагируют на рост неопределенности абсолютно логично: придерживают вывод новых проектов. Этот процесс начался в пандемию и усугубился после февраля 2022-го. Новые ЖК появляются, но они становятся более компактными. Три года назад, в июне 2019 года, в Ленинградской области строилось 4,97 млн кв.м жилья. На данный момент — 3,19 млн кв.м. (Считаем только многоквартирные дома, без ИЖС.)

В нормальной ситуации сокращение предложения сопровождается ростом цен. Но у нас работает естественный ограничитель: уровень доходов граждан. К нему еще добавляется общая неуверенность в завтрашнем дне (сокращение спроса на ипотеку). То есть, по данным официальным, граждане (большинство) всячески поддерживают политику партии и правительства, но в банковских офисах эту уверенность не проявляют и кредиты на 25–30 лет брать отказываются. По данным специализированных исследований (например, компании Kept, которая раньше называлась KPMG), лишь 23% респондентов выразили уверенность в том, что смогут обслуживать банковские займы, — вдвое меньше, чем до начала известных событий. И это плохая новость для строителей: доля ипотеки в продажах по ДДУ с начала года выросла с 71% до 81% (см. табл. 2).

Пока временным выходом становятся совместные программы с банками — предложения, в которых ставки субсидирует застройщик. Вот все эти кредиты от 0,1%, от 2–3% «на весь срок кредитования». В таких программах нет никакого обмана — только квартиры в них, как правило, дороже на 10–20%, чем при полной оплате. Другой вариант — акции и скидки. Они объявляются публично, но на «среднюю цену предложения» не влияют. Обратите внимание: данные по стоимости квартир в предложении (табл. 3) и по реальным сделкам (табл. 2) отличаются. И этот разрыв будет расти.

 

Цены остановились

 

В июне 2022 года «квадрат» на первичном рынке Ленобласти остановился на отметке 150 652 рубля. За год жилплощадь в новостройках подорожала на 29,7%. Заметный рост цен продолжался с ноября по март, когда пандемия пошла на спад, а спецоперация еще не началась. За второй квартал средние цены предложения — впервые с 2015 года — снизились почти на 2%.

Наибольший «минус» по ценам отмечен в Гатчинском районе: подешевели квартиры в ЖК «Высший пилотаж–3» и «Верево-Сити». В ценовом рейтинге по-прежнему лидирует Всеволожский район: 151 784 рубля за «квадрат», отстает Тосненский (114 690). Но постепенно цены выравниваются. Именно в Тосненском районе — максимальная прибавка за год: плюс 88,1%. Причина — дорожает наиболее доступное жилье в поселке Федоровское.

В Гатчинском районе две трети общего годового прироста цен обеспечил вывод на рынок комплекса Gatchina Gardens. Этот строящийся город-курорт уверенно удерживает ценовое лидерство среди популярных локаций: более 245 тысяч рублей за квадратный метр. Далее, с заметным отставанием, идет Кудрово — 180 796. Более 160 000 — во Всеволожске. Рубеж в 150 000 руб./кв.м  пройден в Девяткино, Мурино, Гатчине, Сертолово и Янино–1. Самые доступные квартиры — в Янино–2 (104 964) и Романовке (108 787 руб./кв.м).

За год количество жилых проектов в Ленобласти увеличилось с 54 до 83. В наиболее интересных локациях ассортимент практически не меняется. Можно отметить постепенное сужение выбора в Кудрово — по естественным причинам (земля под застройку заканчивается).

За год доля области в структуре предложения в регионе незначительно увеличилась, как по числу проектов, так и по числу квартир. По числу объектов в отдельных локациях стабильно лидирует Мурино: продажи идут в 14 ЖК. Увеличивается количество проектов в поселке Новоселье: это новая «зона роста» на карте региона.

 

 

Табл. 1. Динамика количества сделок, по полугодиям, шт.

 

 

1 пол. 2019

1 пол. 2020

1 пол. 2021

1 пол. 2022

СПб

39 969

32 078

35 077

27 751

ЛО

12 810

8648

9601

11 214

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

 

Табл. 2. Динамика показателей первичного рынка, Ленобласть

 

Показатель/период

Январь 2022

Февраль

Март

Апрель

Май

июнь

Квартиры и апарты, шт.

2907

2273

3041

1333

712

948

Кв.м по ДДУ

194 139

85 594

111 989

49 970

29 419

40 826

Ср. площадь, кв.м

37,4

37,7

36,8

37,5

41

43,1

Ср. цена лота, руб.

4 803 164

4 889 967

5 011 252

5 364 796

5 974 326

6 258 372

Ср. цена кв.м, руб.

128 255

129 855

135 989

142 254

144 590

145 168

Доля ипотеки, %

71

75

72

74

н/д

81%

Выручка, млн руб.

10 063 

11 115

15 229

7108

4254

5 927

Данные DataFlat.ru (по розничным продажам)

 

Табл. 3. Динамика цен по территориям ЛО, руб./кв.м                                                                                

 

Июнь 21

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь 22

Изм. за мес., %

За 6 мес., %

За год, %

Область

116 158

133 262

135 863

153 507

154 301

150 389

150 652

0,2

14,3

29,7

 Всеволожский

117 587

134 280

136 779

155 107

155 125

151 227

151 784

0,4

14,5

29,1

 Гатчинский

84 341

127 963

132 807

145 733

155 242

146 424

140 317

-4,2

12,3

66,4

 Ломоносовский

118 528

121 526

121 875

124 932

127 870

132 003

130 247

-1,3

6,4

9,9

 Тосненский

60 967

82 622

86 075

100 010

116 407

115 530

114 690

-0,7

35,7

88,1

Данные NSP

 

Табл. 4. Динамика цен по локациям ЛО, руб./кв.м

 

Р-н

Локация

Июнь 21

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь 22

За мес., %

За 6 мес., %

За год, %

  Всев.

 

  Бугры

132 573

126 855

129 326

149 138

145 904

143 752

143 847

0,1

12,4

8,5

  Всеволожск

85 066

105 615

105 465

105 268

108 964

153 508

161 417

5,2

54,8

89,8

  Девяткино

109 683

135 391

135 448

155 759

158 591

159 008

158 844

-0,1

17,9

44,8

  Кудрово

132 045

162 419

173 924

187 485

178 733

176 428

180 796

2,5

14,7

36,9

  Мурино

126 267

139 047

141 254

159 466

162 710

158 666

158 556

-0,1

14,6

25,6

  Новосаратовка

116 274

145 985

147 504

166 543

156 833

145 499

146 700

0,8

4,9

26,2

  Романовка

62 718

80 861

82 500

90 061

90 061

102 377

108 787

6,3

37,8

73,5

 п. им. Свердлова

82 500

88 798

91 792

97 836

114 266

112 600

117 602

4,4

39,4

42,5

  Сертолово

101 009

127 666

133 770

154 927

156 929

156 999

156 472

-0,3

23,9

54,9

  Янино-1

124 836

134 689

139 836

154 786

152 392

148 673

151 893

2,2

15,4

21,7

  Янино-2

82 177

90 609

95 155

97 428

104 964

104 964

104 964

0,0

15,8

27,7

  Гатч.

 Gatchina Gardens

 -

215 386

221 571

244 961

247 991

245 800

245 728

0,0

18,9

 -

  Верево

84 341

104 254

104 235

109 173

128 563

125 083

115 823

-7,4

12,2

37,3

  Гатчина

118 250

126 753

122 295

134 896

154 352

156 034

157 188

0,7

20,6

32,9

  Коммунар

 -

115 696

118 464

134 123

138 447

140 366

136 228

-2,9

21,1

 -

  Лом.

  Новогорелово

118 273

127 867

129 573

132 003

137 338

141 458

142 746

0,9

12,7

20,7

  Новоселье

121 634

123 894

126 951

139 987

149 639

148 586

145 521

-2,1

18,4

19,6

  Тосн.

  Федоровское

60 967

83 083

86 075

98 511

113 500

112 471

111 502

-0,9

31,5

82,9

Данные NSP

 

 

Табл. 5. Локальные ценовые характеристики, руб./кв.м

               

   Район

Зона

Цена кв.м

для всех объектов

для домов со сроком сдачи до 1 года

средняя

MIN

MAX

средняя

MIN

MAX

Всев.

Бугры

143 847

111 700

200 444

160 248

123 609

200 444

Всеволожск

161 417

90 418

195 634

155 524

150 086

180 293

Девяткино

158 844

97 520

192 532

148 337

123 993

175 019

Дубровка

109 526

81 096

150 000

116 344

92 096

140 000

Заневка

142 019

139 969

142 703

146 000

123 000

170 330

П. им. Свердлова

117 602

90 206

145 417

128 825

112 010

145 417

Кудрово

180 796

144 492

245 984

192 426

152 663

228 782

Мурино

158 556

93 407

255 355

154 756

94 748

255 355

Новосаратовка

146 700

90 000

197 026

-

-

-

Романовка

108 787

100 000

110 110

85 283

82 000

90 226

Сертолово

156 472

120 000

204 809

128 041

120 000

156 087

Янино-1

151 893

108 936

207 992

145 358

122 248

186 491

Янино-2

104 964

89 520

127 745

-

-

-

Гатч.

Gatchina Gardens

245 728

230 997

275 090

-

-

-

Верево

115 823

100 000

150 000

113 993

100 000

143 034

Гатчина

157 188

110 000

199 381

164 208

148 234

182 586

Коммунар

136 228

88 956

170 360

145 000

140 000

150 000

Лом.

Новогорелово

142 746

118 657

210 000

140 748

118 657

210 000

Новоселье

145 521

114 638

195 971

131 440

125 000

144 104

Тосн

Федоровское

111 502

66 800

150 199

131 667

115 167

150 199

                 

Данные NSP

 

 

Табл. 6. Количество проектов в продаже (без учета очередей), шт.

 

 

Июнь 21

Янв.

Февр.

Март

Апр.

Май

Июнь

За месяц

За полгода

За год

Область

54

83

80

83

81

87

83

- 4

2

29

Всеволожский

44

56

55

56

56

59

57

- 2

3

13

Гатчинский

4

14

11

11

10

11

10

- 1

- 4

6

Ломонос.

4

6

6

8

8

9

8

- 1

2

4

Тосненский

2

5

4

4

4

5

5

0

0

3

Данные NSP

 

               

 

если понравилась статья - поделитесь: