1244
0
Дмитрий Синочкин

Стандарты для ИЖС: благо или зло?

Федеральные власти не оставляют попыток взять под контроль индивидуальное строительство. Чиновники спорят о введении стандартов, о распространении ипотеки.

Пока — без видимого результата. И без конкретики. В основном официальные лица обмениваются декларациями.

Недавно вице-премьер Марат Хуснуллин поручил главам регионов уделить внимание индивидуальному жилищному строительству, без которого «невозможно достичь показателей нацпроекта».

Олег Комлик, замдиректора ДОМ. РФ, заявил: «Рынок ИЖС в России сегодня развит слабо». (Довольно смелое заявление для сегмента, в котором жилья вводится почти столько же, сколько в многоквартирных домах.)

По словам Олега Комлика, развитие ИЖС ограничивают: отсутствие стандартов индивидуального домостроения, высокая стоимость обеспечения участков инфраструктурой, отсутствие гарантий для участников рынка, слабое развитие ипотеки и слабое проникновение цифровизации. «Около 70% граждан строят индивидуальные дома собственными силами, а доля сделок с ипотекой в ИЖС составляет менее 2%».

«Пригород» попросил участников рынка и аналитиков поделиться своими представлениями о том, как и за счет чего может увеличиться ввод частных домов. А также уточнить: будет ли спрос на стандартные дома в стандартных поселках. И нужно ли девелоперам проектное финансирование.

 

Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg:

– Взрывной рост спроса на участки повлиял на сегмент подряда, но порой найти хорошую строительную компанию с релевантным опытом сложно: либо они все заняты на несколько месяцев вперед, либо мало опыта.

Строительство стандартизированных объектов в поселках массового спроса могло бы привести к более цивилизованному развитию загородного сегмента. Проекты будут реализовываться в разумные сроки, а не так, как сейчас, когда после покупки участка не более  15–20% собственников начинают строительство домовладений. Это происходит из-за дефицита денежных средств. А в условиях стремительного удорожания строительных материалов строить самостоятельно небезопасно: невозможно предсказать, на какую смету выйдешь в результате. Кроме того, стандартизация способствовала бы развитию домокомбинатов и подрядных компаний, которые системно занимались бы массовым загородным строительством.   

 

Алексей Потапов, девелопер КП «Ламбери»:

– Кредит пока не играет серьезной роли в загородных сделках, тем более — в бизнес-классе и выше.

Брать проектное финансирование, когда мы не знаем, купят у нас дом через год или нет, — дополнительный риск. Кроме того, пока есть спрос, растут цены на материалы. У границы платежеспособности рынок встанет и будет переваривать новый уровень. Темпы продаж неизбежно упадут. В такой ситуации иметь обязательства перед банком — весьма неосторожная стратегия...

 

Дмитрий Зюзин, генеральный директор ГК «Т-Дом»:

– С официальной оценкой (2%) не вполне согласен: сейчас все чаще загородные объекты покупают в ипотеку, особенно участки под застройку. Правда, под них банки требуют большие первоначальные взносы, но уж лучше так, чем никак.

В СССР было несколько «разрешенных» проектов индивидуальных домов. И когда пришла свобода, фантазия у тех, кто хоть немного обзавелся деньгами, разыгралась. Я еще лет 10–15 назад встречал на рынке огромные 4–5 этажные особняки с непомерным количеством комнат по 9–15 «квадратов». Потом пошли дома по 1,5–2 тысячи кв.м на участках 12 соток. Только сейчас на законодательном уровне ограничили площадь дома, который власть зарегистрирует без особых придирок и экспертиз: 500 квадратных метров. Поэтому стандарты для массового сегмента — это неплохо. И с выдачей ипотеки будет проще — залог для банка понятнее. Ну, а если хочешь эксклюзивный особняк, то строй за свои. С проектным финансированием все непросто: даже Сбер осторожничает с загородными проектами. А в этом году для малого и среднего бизнеса снизили лимит кредитования — с 2 млрд до 1 млрд рублей. Да и получить такой кредит — замучаешься. Скорее всего, придется одобрять его через Москву, да и банк попросит суперликвидный залог. Так что мы, по старинке, рискуем на свои...

 

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»:

– Не могу согласиться с мнением уважаемого чиновника. Рынок ИЖС, несмотря на недостаточность господдержки, весьма быстро развивается. Эффективной мерой оказалось включение ИЖС в «дачную амнистию», что существенно сократило сроки и расходы на регистрацию построенных домов.

Стандарты индивидуального домостроения — это страшное зло. В лучшем случае их можно установить только для жилья эконом-класса, которое готово строить государство для малообеспеченных слоев населения.

В самом слове «индивидуальное» уже подчеркивается его отличие от каких-либо стандартов. И статистика подтверждает: более 90% участков продаются без подряда. Граждане не хотят типовых архитектурных решений, они предпочитают строить дом на свой вкус, а не навязанный сверху. Стандарты допустимы, но их должно устанавливать не государство, о конкретный девелопер в конкретном поселке.

Государству следует заниматься подведением к участкам ИЖС инженерных коммуникаций (газ, свет, вода, канализация). Нынешний бурный рост загородки — во многом результат постановления правительства РФ о подключении домовладений к электричеству по 15 кВт за 550 рублей. Идея бесплатной газификации также сэкономит около 200 000 руб. на участок.

Вопрос с центральным водоснабжением и канализованием участков ИЖС практически не решается...

Пока мы очень настороженно относимся к идее проектного финансирования. Цивилизованное развитие рынка сдерживают несколько факторов. Во-первых, высокая процентная ставка по кредитам. Во-вторых, непредсказуемость спроса. Если он вернется к допандемийным показателям, то все будет очень грустно и в плане темпов продаж, и с возвратом займов. Не хочется рисковать, подставлять компанию под риск.

 

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость»:

– К сожалению, до настоящего времени открытых данных по статистике выдачи ипотеки ИЖС нет. Данные Олега Комлика, оценивающего долю кредитов на ИЖС в 2%, свидетельствуют о незначительном росте: в 2019 году этот показатель оценивался примерно в 1%.

С появлением специализированных ипотечных продуктов на ИЖС некоторые загородные застройщики сообщали о повышении доли ипотечных сделок до 20–30%, в единичных проектах показатель близок к уровню 50–80%. 

Примером удачной кооперации девелопера и банка на нашем рынке является поселок «Омакульма-Аннино». Он имеет проектное финансирование и аккредитацию банка «ДОМ.РФ».

Однако есть и сложности. По сообщению Счетной палаты РФ, велико количество отказов (одобряется только каждая пятая заявка), банки устанавливают жесткие требования (например, погасить все иные кредиты до подписания кредитного договора на объект ИЖС), затянуты сроки рассмотрения заявок.

Оценка спроса на стандартные дома в стандартных поселках — вопрос дискуссионный. С одной стороны, такие поселки при должном уровне качества, адекватной стоимости и доступности ипотечного кредитования будут весьма привлекательными для массового покупателя. Похожие примеры у нас есть: например, «пилотный» микрорайон малоэтажного строительства «Новая Ижора» вблизи Колпино (2008–2010 годы).

Однако стоит учесть важность наличия выбора планировочных и архитектурных решений таких проектов, чтобы разные сценарии жизни домохозяйств были учтены (семейные пары, взрослые пары без детей и т.д.), а также необходимость обеспечения доступности социальной инфраструктуры для жителей. Важную роль играют вопросы благоустройства.

 

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусстрой»:

– Я, пожалуй, соглашусь с официальной оценкой: доля ипотеки на загородном рынке — около 2%.

При этом спрос на стандартные решения очень ограничен. Нужен стандарт не для отдельных домов, а для комплексного развития — как это было сделано, например, в «Новой Ижоре». Но этот проект был актуален для своего времени.

Брать в качестве примера «одноэтажную Америку» не стоит: другая эпоха, другая экономика. Кроме того, в США есть массовая установка именно на частные домовладения: там квартиры предпочитает меньшинство населения. У нас все еще преобладает представление о загородном доме скорее как о даче для временного проживания. Чтобы стандартные поселки стали популярными, в них должно быть то, чего нет в ДНП и СНТ: хорошие дороги, высокое качество обслуживания, городской набор коммуникаций... Это встречается и у нас, но лишь в проектах бизнес-класса и выше. И стоит дорого.

Проектное финансирование получит распространение и станет доступным, когда изменятся потребительские предпочтения, а с ними — и подход к девелопменту. Хотя в регионах уже встречаются крупные малоэтажные комплексы высокого уровня. Такие проекты есть под Казанью, вблизи Тюмени, Ижевска...

Клиенты уже готовы к требованиям следующего уровня: для них важна «правильная» УК, их интересует уровень благоустройства. Рынок будет развиваться, если мы сумеем взять лучшее от опыта строительства многоквартирных домов. И уйдем от недостатков, связанных с идеологией «каменных джунглей».

 

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments