664
0
беседовал Дмитрий Синочкин

Максим Жабин: «Мы хотим создать проект для среднего класса…»

Мы привыкли к тому, что рынок распределен по нишам. Про частные дома надо спрашивать у девелоперов, которые строят поселки. А про новые кварталы — у застройщиков, связанных с индустриальным домостроением. На самом деле все сложнее. Добротный частный дом может стать доступным для многих, если его строительством займутся крупные компании. О новых форматах рынка мы беседуем с Максимом Жабиным, заместителем генерального директора корпорации «ЛенРусСтрой». 

– Правительство рассуждает о развитии ИЖС. И есть запрос со стороны покупателей. Насколько продолжительным может быть этот интерес?

 

– Я полагаю, что уже в течение этого года многие из нас снова задумаются о прелести  загородной жизни. Аудитория делится примерно так: 10% — убежденные горожане. 30% — колеблются: может быть, и за городом жить неплохо. 60% — уже имеют что-то за городом, или дачка досталась по наследству, или давно купили.

Драйверами развития этого рынка станут те, у кого уже есть положительный опыт «дачной» жизни. У них есть понимание процесса и потребностей. Они будут стараться устроить быт так, чтобы максимально приблизить его по комфортности к городскому. Им нужна хорошая транспортная доступность, приятное окружение и инфраструктура.

У нас есть проект в Кипени — поселок «Дивное озеро». Мы пока не вели серьезной рекламной кампании, но спрос есть, и он растет. Участки достаточно дорогие — 250 000 за сотку. Но мы обеспечили городской комфорт: газ подведен, сделаны центральная канализация и центральное водоснабжение. И это ИЖС, недалеко от города — 20–25 минут езды в сторону Кингисеппа. Достраивается объездная до Красного Села, когда ее запустят, маршрут сократится еще на 10 минут.

Люди приобретают участок, и многие сразу ставят домик, чаще всего — небольшой и недорогой. Каркасный домик на 60–65 кв.м, с кухней и санузлом, стоит около 1,5 млн рублей.

 

– Вы продаете участки с подрядом?

 

– Нет. Мы не навязываем услуги по строительству. Участки у озера (первая линия) разбирают быстро. Но сейчас начинаем рекламу — у нас есть желание вывести наш комбинат (Киришский ДСК входит в ГК «ЛенРусСтрой») на рынок ИЖС.

В Ленобласти 40–45% ввода жилья, около миллиона кв.м в год, — это ИЖС. Мы хотим забрать 10–15% этого рынка. И сегодня тщательно формируем новый продукт — надежные современные бетонные дома под ключ.

Наша аудитория — люди, которые рассматривают это жилье как второе или временное; возможно, один из членов семьи может работать в обычном режиме, второй — онлайн, или сидеть с ребенком, и всем удобно.

Мы хотим сделать аналог такого дубль-дома, но это должна быть бетонная конструкция, и чтобы она отвечала всем требованиям безопасного жилья. Дом должен быть легко возводимым, недорогим и вариативным — десяток-два проектов с разными планировками.

Та же просторная двух-трехкомнатная квартира, только построенная на земле. У ИЖС есть определенные параметры — наличие котельной (чтобы газовое оборудование установить), остекленная терраса с возможностью обогрева. Обязательно — в одноэтажном исполнении, участки от 7 до 15 соток. 15 соток — для тех покупателей, которые готовы были бы приобрести трехкомнатную квартиру в 90–95 кв.м. Мы подразумеваем, что основной дом будет площадью 80–85 кв.м, и рядом можно построить еще небольшой домик: хозблок, или гостевой, или совмещенный с сауной.

Активное поколение не готово выращивать овощи на грядках. Для души, для эмоций — не более. Важнее зоны отдыха на участке и его благоустройство.

Это дом для семейного досуга, для разных типов семей. Для каждого — свои планировочные решения. Причем вариативность не должна влиять на себестоимость.

У этого поколения уже есть квартиры, часто — с ипотекой. Для них покупка участка и строительство дома не должны быть сильно обременительными, критично влиять на финансовое благополучие. Ежемесячный платеж при покупке участка с домом не должен превышать 40% общего семейного дохода.

Важна возможность разделения на два домовладения, каждое — с отдельным входом. Например, чтобы родители жены могли переехать и жить, это частая история. И чтобы можно было пристроить еще помещение, если состав семьи изменился. Без ущерба для фасада, эстетики, функционала. Это следующая задача для наших проектировщиков.

Мы хотим разработать свой стандарт и сделать его популярным. Сегодня этот рынок практически не регулируется. Нет середины между очень дешевым продуктом и дорогим. Были попытки со стороны «Кивеннапы», еще некоторых компаний, они закончились неудачей. И по качеству жилья, и в плане финансовой модели такого бизнеса. Люди, покупая собственный дом, все же ждут чего-то большего, чем картонные стены с дешевым утеплителем.

Мы хотим создать проект для среднего класса. Причем, используя собственный ДСК, сделать его массовым, поставить на поток. Не выборочное производство для определенного коттеджного поселка, а продукт, который можно без потери качества адаптировать под любой участок.

В Ломоносовском районе строится поселок Omakulma-Annino: 200 коттеджей из псковских панелей, от 11,3 до 20 млн рублей. Это не наш путь.

Мы хотим, чтобы вы, купив участок, например, в Карелии, обратились к нам и заказали дом. А мы вам предложим несколько проектов. Вы сможете выбрать любую начинку и дополнительные «ништяки», с учетом имеющейся инфраструктуры и локации.

Локации, близкие к городу, — дороже. Но даже для клиентов, способных выложить несколько миллионов за участок, мы сможем предложить хорошие решения. Человек богат ровно потому, что он умеет считать деньги, соотносить цену и качество продукта.

Мы хотим систематизировать этот рынок и насытить его массовым продуктом, прежде всего — для семей с ежемесячным доходом от 90 до 120 тысяч рублей.

 

– В вашем проекте «Дивное озеро» много ли покупают в кредит?

 

– Сейчас — нет. Мы пока не развивали эту тему. Сельская ипотека под ИЖС — непростая задача. Пока нам проще продавать за живые деньги. Проект развивался медленно, мы им занимаемся с 2012 года (канализация, газоснабжение, электричество). Сейчас эти вопросы решены, и будущие жители получат полный доступ к услугам.

 

– Вы станете покупать землю под свои проекты или предлагать дома через девелоперов коттеджных поселков?

 

– У нас еще есть пара наделов. Для начала пока хватит. Мы не собираемся строить на своей земле дома и продавать их вместе с участками — мы хотим выйти на тех людей, у которых уже есть участок, и они хотят построить дом.

Сейчас земля сильно переоценена, и владельцы больших массивов стараются заработать на росте спроса. Мы нацелены на то, чтобы отладить производство и захватить долю рынка ИЖС за счет продажи домокомплектов, произведенных на нашем ДСК.

Если наша идея сыграет, будем дорабатывать, закупать дополнительное оборудование.

Но пока и тех мощностей, что у нас есть, вполне достаточно. У нас нет стремления к огромным объемам. Мы делаем ставку на качество денег, наша цель — высокая операционная прибыль.

Мы гибкие. Если рынок сузится, мы должны быстро и легко оптимизировать процессы, не снижая качества и не наращивая себестоимость.

 

– Есть проблема: потребность в загородном жилье увеличилась одновременно с падением доходов…

 

– Да, мы понимаем, что люди не становятся богаче. Ипотека не часто используется при покупке земли и дома — на порядок реже, чем при приобретении жилья в новостройках. И если мы выпустим приличный продукт, то немедленно включим и этот рычаг, с госсубсидированием ипотеки.

Недорогое кредитование — ну, пусть даже не под 2,7%, а хотя бы под 8% — даст возможность людям массово переезжать в пригороды.

 

– Вы полагаете, этот процесс будет массовым?

 

– Глупо рассуждать, что будет через 10–15 лет. Я убежден, что пригороды Петербурга — Гатчина, Пушкин, Ломоносовский район — это и есть те территории, куда начнет переезжать средний класс. И у нас пойдет точное повторение сценария, по которому развивался Нью-Йорк. Цена земли в Петербурге растет постоянно, раньше миллиард за участок под жилой комплекс приводил в шок, а теперь и три миллиарда никого не удивляют.

Земля дорожает потому, что растет стоимость жилья в городе. Так было и в США. И обитатели квартир и апартаментов на Манхэттене и в Бруклине свою недвижимость сдавали, создавая новый рынок — доходное жилье. А сами переезжали в пригороды, например в Нью-Джерси, там жизнь дешевле и спокойнее, и пассивный доход вполне это позволяет.

Я полагаю, что через 15–20 лет мы будем говорить именно об этом. Появятся малоэтажные пригороды для среднего класса. Он сформируется (в том числе), сдавая жилье в центре в наем. А снимать будут люди, которым важно находиться близко к работе, потому что сотни тысяч должны обслуживать город и в нем работать.

Это пока звучит фантастически. Но в перспективу на несколько лет надо вкладываться здесь и сейчас.

Смотрите: девелоперы начинают строить гостиницы и апартаменты, оставляя эту недвижимость в своем активном управлении. Это пассивный доход. А Петербург и Москва — страна в стране, люди всегда будут стремиться в мегаполис. И если у вас есть квартира в Центральном районе, через 10 лет «квадрат» в ней будет стоить миллион, и вы ее будете сдавать, и спокойно уедете загород, ловить рыбу и писать тексты, не чтобы заработать на жизнь, а для собственного удовольствия. Если вы, конечно, не упертый горожанин…

 

– Не настолько.

 

– Кроме хорошо регулируемого рынка апартаментов есть огромный рынок «серой» жилой аренды. Десятки тысяч клиентов, масса доходного жилья, которым никто не управляет. Думаю, вскоре введут федеральный закон, и этот сегмент станет более цивилизованным. Тогда и появятся люди, которые умеют ей владеть. Не управлять, а владеть! Люди станут получать пассивный доход от своей недвижимости, а управление доверят управляющим компаниям. Появится отечественный аналог Airbnb. И это будет ваша пенсия… Пассивный доход позволит многим уехать в пригород. Я хочу жить близко к природе, в хорошем крепком доме с нормальной себестоимостью, и понимать, что он не начнет через 5–10 лет рушиться, а через 50 лет будет служить моим детям и внукам.

Параллельно будет развиваться комфортное малоэтажное строительство в ближайших пригородах. В Петербурге даже в ходе редевелопмента не построить малоэтажку — дорого. И весь «серый пояс» напичкают высотными зданиями, с комбинированными функциями: жилье, апарты, магазинчики, сервис…

Центральная часть — Сити и даунтаун. Второй круг — малоэтажный пояс среднего класса, с широкими дворами и проездами. Третий — ИЖС в чистом виде. Поближе — богатые, подальше — люди среднего достатка.

Полагаю, со временем Петербург и Москва сольются. Четкой границы не останется — добраться можно будет за час. И пригороды начнут сливаться.

 

– Пока у нас средний класс не прирастает, а сокращается. И не только у нас — по всему миру.

 

– Средний класс останется — возможно, изменятся его демографические характеристики. Законы экономики никто не отменял. Экономика развивается циклично, упадет нефть — появятся иные ресурсы и способы заработка. В государстве, как в бизнесе, надо время от времени что-то менять. Хотя перемены могут быть болезненными. У нас в компании 1500 человек, мы единомышленники, и то перемены даются непросто. А если 140 млн и огромная территория?

Я хочу надеяться, что перемены произойдут, и приведут к лучшему. Мы все устали от постоянной неопределенности и турбулентности.

comments powered by HyperComments