Это самый высокий показатель за всю историю организованной загородной застройки в петербургском регионе. Почти столько же было в первом полугодии предкризисного 2013-го: 3760 сделок. (Мы теперь многие данные будем соотносить с 2013 годом. Как в советское время мерили от предвоенного 1913-го.)

За и против

Есть несколько факторов, которые будут определять ситуацию в ближайшей перспективе.

Спрос продолжит оставаться на высоком уровне: первая волна пандемии идет на спад, но вторая весьма возможна, а в США, Израиле, некоторых регионах Европы она уже ощущается. Кроме того, карантинные ограничения ослабевают, но полностью будут сняты еще не скоро. А сравнительный опыт самоизоляции в городской квартире и в загородном доме дает массу плюсов второму варианту.

Дополнительный стимул — закрытые границы. Привычные места отдыха пока недоступны; цены и сервис в Анапе и Сочи многих подтолкнут к мысли о приобретении загородного дома.

За время действия ограничений бурно развились доставка, сфера онлайн-услуг, дистанционное обучение и работа на удаленке. Это сняло часть причин, мешавших потенциальным обитателям пригородов сделать выбор.

За предыдущие годы невысокого спроса накопился вполне достаточный объем предложения: по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас на рынке присутствуют 378 коттеджных поселков и 30 проектов с таунхаусами — всего 17 800 объектов. И еще часть проектов пребывает в анабиозе: в период спада девелоперы «заморозили» не менее полусотни комплексов. Теперь их могут перевести в реанимацию.

Сильным фактором может оказаться дальнейшее развитие «сельской ипотеки», дающей возможность покупать и строить дома в кредит под 2,7–3%. Первый миллиард госсубсидий почти полностью «ушел» на квартирный рынок, но в мае правительство ЛО скорректировало список «льготных» территорий, исключив урбанизированные зоны. Россельхозбанк отрабатывает схемы выдачи кредитов для ИЖС. Вице-премьер Виктория Абрамченко, а затем и премьер Михаил Мишустин пообещали дополнительные средства на этот год: два миллиарда рублей. Еще полмиллиарда посулил предоставить министр строительства Владимир Якушев.

Дополнительный и важный аргумент в пользу «загородки» — продление «дачной амнистии». Покупка участка в садоводстве на сельхозземлях (по крайней мере, в ближайшие пять лет) не обещает неприятных сюрпризов.

Но прежде чем предсказывать этому сегменту безусловный расцвет, надо учесть и контраргументы. Основной: доходы граждан с января по июнь упали на 8%. Это по официальным данным. В Петербурге спад, скорее всего, сильнее: много людей, занятых в туризме, сфере услуг, ресторанном и гостиничном бизнесе. Доля малых и средних предприятий также выше среднего показателя по стране. Потеря работы и неопределенность будущего — не самый лучший стимул ввязываться в кредитную историю на 10–15 лет.

Кроме того, прилив спроса вряд ли побудит девелоперов снижать цены.

Свобода выбора

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в лидерах спроса — участки без подряда: 2270 сделок в январе-июне прошлого года, 3490 — в первом полугодии 2020-го.

«Рост объемов продаж на загородном рынке связан с влиянием эпидемии COVID-19 и длительным режимом самоизоляции, а также падением курса рубля и желанием надежно вложить сбережения», — полагает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

На участки без подряда традиционно приходится львиная доля продаж: 90%. 4% сделок заняли коттеджи и участки с подрядом, 6% — таунхаусы.

Более половины спроса собрали северные районы: Всеволожский, Выборгский, Приозерский. В дорогом сегменте в число популярных локаций вошли Репино-Ленинское, Белоостров, Солнечное, Энколово. В масс-маркете — Вартемяги, Агалатово. На юге пользуются спросом дорогие коттеджи в Петергофе, участки и дома поскромнее охотно раскупают в Тайцах и Ропше.

Эксперты «Петербургской Недвижимости» отмечают увеличение доли продаж участков средней ценовой категории (от 100 до 300 000 рублей за сотку, средний бюджет сделки —  2,2 млн рублей). Сокращается доля низкобюджетных покупок с бюджетом до 1 млн рублей. Желающих много — но предложение ограничено…

Подъем фиксирует и статистика Росреестра. В первом полугодии 2019-го физические лица ввели в эксплуатацию 2256 домов ИЖС, с января по июнь 2020-го — 2703 (плюс 20%). По площади: 300 649,7 кв.м и 390 095,7 кв.м за полугодие (плюс 30%). Частные дома становятся просторнее: год назад средняя постройка имела площадь 133,7 кв.м, сейчас — 144,3 кв.м.

«Мы оцениваем рост спроса на наши объекты в 15–20%, — комментирует Александр Царев, руководитель компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России. — У нас прошло несколько сделок в Солнечном (проект HONKANOVA), бюджет покупки домовладения — 40–50 млн рублей; несколько домов продали в поселке «Медное озеро–2» (25–30 млн рублей). Интерес стал более конкретным, покупатели быстрее принимают решения».

«В сегменте таунхаусов рост самый скромный, но тоже ощущается, — говорит девелопер ЖК «Ломоносовская усадьба» Дмитрий Полунин. — Мы недавно реализовали секцию за 5 млн рублей покупателю с «северов». Новые возможности связываем с увеличением финансирования программы сельской ипотеки. В нее включены только те проекты, к которым нет вопросов по правовому статусу. У нас аккредитация «Россельхозбанка» есть. Теперь дело за открытием дополнительных лимитов, уже согласованных правительством РФ».

«У нас тоже отмечается рост продаж, но вот что интересно: ни один из покупателей ничего не говорил про пандемию, самоизоляцию и прочее, — рассказывает Святослав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк». — Люди давно сделали выбор и просто дождались определенной стадии готовности. Электричество, газ, вода есть, дороги проложены — покупаем. Карантинные ограничения, может, и сыграли определенную роль, но уж точно не главную».

Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери», полагает, что продление амнистии придаст рынку дополнительное ускорение: «Чем проще и понятнее порядок регистрации, тем лучше. В нашем проекте есть и наделы ДНП, и участки ИЖС. Документы на регистрацию подаем через нотариуса, проблем не возникает».  В коттеджном поселке «Ламбери» в июне проданы два дома на общую сумму 80 млн рублей.

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости», отмечает, что дополнительный спрос распределяется неравномерно: в одних поселках — рост в несколько раз,  в других — в лучшем случае на уровне прошлого года. «У нас в четыре раза выросло количество сделок в КП «Город-Сад». Это и понятно: небольшие, но недорогие участки в черте города. Заметный рост в ДНП «Солнечное» — там высокая степень готовности. Сократилось время принятия решений: от просмотра до сделки проходит неделя…»

По мнению Дмитрия Новосельцева, продление «дачной амнистии» — безусловное благо: «Граждане могут без лишних проволочек и бумажной волокиты оформить загородный дом в собственность. Государство не может сразу сделать эту амнистию бессрочной, потому что граждане расслабятся и станут откладывать регистрацию своего дома на потом. Поэтому мы видим всплески активности регистрации строений перед очередным сроком окончания «амнистии».

В долгосрочной перспективе преимущества загородной жизни будут сказываться все заметнее. Но вот объем нового спроса зависит от динамики доходов населения. А здесь, к сожалению, каких-то серьезных прорывов не предвидится. Нацлидер пообещал до 2030 года доходы «не ниже инфляции». Так что «докрымский» 2013 год, похоже, надолго останется заманчивым ориентиром, к которому мы будем стремиться, как раньше — к уровню Португалии.

1. Динамика спроса на загородном рынке

*Цифры приблизительные

Таб. 2. Динамика спроса по типам лотов, тыс. шт.

Данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Таб. 3. Средние цены предложения участков по районам-лидерам, на конец 1 полугодия 2020, тыс. руб./сотка

Данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

Таб. 4. Ввод в эксплуатацию домов ИЖС

Данные Управления Росреестра по Ленинградской области