973
0
Дмитрий Синочкин

Дом против квартиры

В городских новостройках — спад. За первое полугодие количество ДДУ в Петербурге сократилось на 39%, в области — на 45%. Зато на загородном рынке — рекордные продажи: реализовано 3900 участков, домов и секций в таунхаусах. 

Это самый высокий показатель за всю историю организованной загородной застройки в петербургском регионе. Почти столько же было в первом полугодии предкризисного 2013-го: 3760 сделок. (Мы теперь многие данные будем соотносить с 2013 годом. Как в советское время мерили от предвоенного 1913-го.)

 

За и против

 

Есть несколько факторов, которые будут определять ситуацию в ближайшей перспективе.

Спрос продолжит оставаться на высоком уровне: первая волна пандемии идет на спад, но вторая весьма возможна, а в США, Израиле, некоторых регионах Европы она уже ощущается. Кроме того, карантинные ограничения ослабевают, но полностью будут сняты еще не скоро. А сравнительный опыт самоизоляции в городской квартире и в загородном доме дает массу плюсов второму варианту.

Дополнительный стимул — закрытые границы. Привычные места отдыха пока недоступны; цены и сервис в Анапе и Сочи многих подтолкнут к мысли о приобретении загородного дома.

За время действия ограничений бурно развились доставка, сфера онлайн-услуг, дистанционное обучение и работа на удаленке. Это сняло часть причин, мешавших потенциальным обитателям пригородов сделать выбор.

За предыдущие годы невысокого спроса накопился вполне достаточный объем предложения: по данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», сейчас на рынке присутствуют 378 коттеджных поселков и 30 проектов с таунхаусами — всего 17 800 объектов. И еще часть проектов пребывает в анабиозе: в период спада девелоперы «заморозили» не менее полусотни комплексов. Теперь их могут перевести в реанимацию.

Сильным фактором может оказаться дальнейшее развитие «сельской ипотеки», дающей возможность покупать и строить дома в кредит под 2,7–3%. Первый миллиард госсубсидий почти полностью «ушел» на квартирный рынок, но в мае правительство ЛО скорректировало список «льготных» территорий, исключив урбанизированные зоны. Россельхозбанк отрабатывает схемы выдачи кредитов для ИЖС. Вице-премьер Виктория Абрамченко, а затем и премьер Михаил Мишустин пообещали дополнительные средства на этот год: два миллиарда рублей. Еще полмиллиарда посулил предоставить министр строительства Владимир Якушев.

Дополнительный и важный аргумент в пользу «загородки» — продление «дачной амнистии». Покупка участка в садоводстве на сельхозземлях (по крайней мере, в ближайшие пять лет) не обещает неприятных сюрпризов.

Но прежде чем предсказывать этому сегменту безусловный расцвет, надо учесть и контраргументы. Основной: доходы граждан с января по июнь упали на 8%. Это по официальным данным. В Петербурге спад, скорее всего, сильнее: много людей, занятых в туризме, сфере услуг, ресторанном и гостиничном бизнесе. Доля малых и средних предприятий также выше среднего показателя по стране. Потеря работы и неопределенность будущего — не самый лучший стимул ввязываться в кредитную историю на 10–15 лет.

Кроме того, прилив спроса вряд ли побудит девелоперов снижать цены.

 

Свобода выбора

 

По данным Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», в лидерах спроса — участки без подряда: 2270 сделок в январе-июне прошлого года, 3490 — в первом полугодии 2020-го.

«Рост объемов продаж на загородном рынке связан с влиянием эпидемии COVID-19 и длительным режимом самоизоляции, а также падением курса рубля и желанием надежно вложить сбережения», — полагает Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская Недвижимость».

На участки без подряда традиционно приходится львиная доля продаж: 90%. 4% сделок заняли коттеджи и участки с подрядом, 6% — таунхаусы.

Более половины спроса собрали северные районы: Всеволожский, Выборгский, Приозерский. В дорогом сегменте в число популярных локаций вошли Репино-Ленинское, Белоостров, Солнечное, Энколово. В масс-маркете — Вартемяги, Агалатово. На юге пользуются спросом дорогие коттеджи в Петергофе, участки и дома поскромнее охотно раскупают в Тайцах и Ропше.

Эксперты «Петербургской Недвижимости» отмечают увеличение доли продаж участков средней ценовой категории (от 100 до 300 000 рублей за сотку, средний бюджет сделки —  2,2 млн рублей). Сокращается доля низкобюджетных покупок с бюджетом до 1 млн рублей. Желающих много — но предложение ограничено…

Подъем фиксирует и статистика Росреестра. В первом полугодии 2019-го физические лица ввели в эксплуатацию 2256 домов ИЖС, с января по июнь 2020-го — 2703 (плюс 20%). По площади: 300 649,7 кв.м и 390 095,7 кв.м за полугодие (плюс 30%). Частные дома становятся просторнее: год назад средняя постройка имела площадь 133,7 кв.м, сейчас — 144,3 кв.м.

«Мы оцениваем рост спроса на наши объекты в 15–20%, — комментирует Александр Царев, руководитель компании «Росса Ракенне СПб», эксклюзивного дистрибьютора HONKA в России. — У нас прошло несколько сделок в Солнечном (проект HONKANOVA), бюджет покупки домовладения — 40–50 млн рублей; несколько домов продали в поселке «Медное озеро–2» (25–30 млн рублей). Интерес стал более конкретным, покупатели быстрее принимают решения».

«В сегменте таунхаусов рост самый скромный, но тоже ощущается, — говорит девелопер ЖК «Ломоносовская усадьба» Дмитрий Полунин. — Мы недавно реализовали секцию за 5 млн рублей покупателю с «северов». Новые возможности связываем с увеличением финансирования программы сельской ипотеки. В нее включены только те проекты, к которым нет вопросов по правовому статусу. У нас аккредитация «Россельхозбанка» есть. Теперь дело за открытием дополнительных лимитов, уже согласованных правительством РФ».

«У нас тоже отмечается рост продаж, но вот что интересно: ни один из покупателей ничего не говорил про пандемию, самоизоляцию и прочее, — рассказывает Святослав Филиппов, девелопер проектов «Изумрудный город» и «Иннола Парк». — Люди давно сделали выбор и просто дождались определенной стадии готовности. Электричество, газ, вода есть, дороги проложены — покупаем. Карантинные ограничения, может, и сыграли определенную роль, но уж точно не главную».

Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери», полагает, что продление амнистии придаст рынку дополнительное ускорение: «Чем проще и понятнее порядок регистрации, тем лучше. В нашем проекте есть и наделы ДНП, и участки ИЖС. Документы на регистрацию подаем через нотариуса, проблем не возникает».  В коттеджном поселке «Ламбери» в июне проданы два дома на общую сумму 80 млн рублей.

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров ООО «1-я Академия недвижимости», отмечает, что дополнительный спрос распределяется неравномерно: в одних поселках — рост в несколько раз,  в других — в лучшем случае на уровне прошлого года. «У нас в четыре раза выросло количество сделок в КП «Город-Сад». Это и понятно: небольшие, но недорогие участки в черте города. Заметный рост в ДНП «Солнечное» — там высокая степень готовности. Сократилось время принятия решений: от просмотра до сделки проходит неделя…»

По мнению Дмитрия Новосельцева, продление «дачной амнистии» — безусловное благо: «Граждане могут без лишних проволочек и бумажной волокиты оформить загородный дом в собственность. Государство не может сразу сделать эту амнистию бессрочной, потому что граждане расслабятся и станут откладывать регистрацию своего дома на потом. Поэтому мы видим всплески активности регистрации строений перед очередным сроком окончания «амнистии».

В долгосрочной перспективе преимущества загородной жизни будут сказываться все заметнее. Но вот объем нового спроса зависит от динамики доходов населения. А здесь, к сожалению, каких-то серьезных прорывов не предвидится. Нацлидер пообещал до 2030 года доходы «не ниже инфляции». Так что «докрымский» 2013 год, похоже, надолго останется заманчивым ориентиром, к которому мы будем стремиться, как раньше — к уровню Португалии.

 

 

1. Динамика спроса на загородном рынке

 

 

За 1 полугодие

За 2 полугодие

За год

2011

 

 

4300*

2012

3100

3400

6500*

2013

3760

3750

7510*

2014

3500

3800

7300

2015

2600

3200

5800

2016

2500

2100

4600

2017

2600

2700

5300

2018

2600

2700

5300

2019

2600

2700

5300

2020

3870

?

?

*Цифры приблизительные

 

Таб. 2. Динамика спроса по типам лотов, тыс. шт.

 

Тип застройки

1 полугодие 2019

2 полугодие 2019

1 полугодие 2020

Изм. к 1 пол. 2019, %

Участки без подряда

2,27

2,42

3,49

54

Коттеджи и участки с подрядом

0,13

0,14

0,17

25

Таунхаусы

0,19

0,14

0,22

12

Всего

2,60

2,71

3,87

43

Данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

           

Таб. 3. Средние цены предложения участков по районам-лидерам, на конец 1 полугодия 2020, тыс. руб./сотка

                       

 

Пост. проживание (ИЖС)

Условно-пост. проживание (СНТ, ДНП)

Сезонное проживание

 

2 кв. 2020

Изм за полгода, %

2 кв. 2020

Изм. за полгода, %

2 кв. 2020

Изм. за полгода, %

Всеволожский

279,4

1,8

168,6

6,4

-

-

Выборгский ЛО

370,2

- 23,7

444,5

4,0

157,8

9,5

Ломоносовский

161,5

20,2

100,9

5,5

67,2

19,3

 

Данные Консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»

 

Таб. 4. Ввод в эксплуатацию домов ИЖС

 

 

2019

2020

Месяц

Кол-во

Площадь

Кол-во

Площадь

Январь

298

38 888,5

498

68 256,6

Февраль

146

20 039,5

575

79 216,4

Март

299

39 502,8

602

87 194,3

Апрель

638

87 087,2

261

39 448,9

Май

426

53 323,7

274

39 746,6

Июнь

449

61 808,0

493

76 232,9

Июль

310

42 737,6

 

 

Август

520

79 247,6

 

 

Сентябрь

510

72 593,3

 

 

Октябрь

875

124 996,9

 

 

Ноябрь

613

88 986,5

 

 

Декабрь

891

128 132,2

 

 

Итого

5975

837 343,8

2703

390 095,7

Данные Управления Росреестра по Ленинградской области

 

 

comments powered by HyperComments