468
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Рынок зеленеет

Сдвиг интереса покупателей (и арендаторов) в сторону зеленого пригорода — уже не предположение, а факт. Рост спроса на загородные дома и участки фиксируют и в Ленобласти, и в Подмосковье, и в большей части регионов.

Мы попросили постоянных ньюсмейкеров «Пригорода» ответить на несколько вопросов.

 

– Как далеко от города пролегает граница платежеспособного спроса?

– Может ли загородное домостроение быть массовым? Что тормозит сотрудничество девелоперов с производителями домов и конструкций?

– Работает ли «сельская ипотека»? Насколько может вырасти спрос, если недорогие кредиты станут доступными?

– Сети, дороги и социалка: удается ли находить общий язык с муниципалитетами в решении этих вопросов?

– Появятся ли на рынке поселки под сдачу в аренду?

 

Алексей Потапов, девелопер проекта «Ламбери»:

 

– Я бы так сказал: «Чем дальше от города, тем больше спрос». Все, что находится ближе к городу, априори дороже. Земля в ближних пригородах недешевая, и дома на ней строят более дорогие. Бюджетное строительство в предместьях Петербурга вряд ли возможно.

Загородное домостроение вполне может быть массовым. Примеры есть. Другой вопрос: может ли такой массовый продукт быть архитектурно привлекательным? Здесь у меня большие сомнения. Во всяком случае, таких положительных примеров я не знаю. За снижением издержек, как правило, стоит унификация. В результате, что мы имеем: люди жили в домах-корОбках, а затем переехали за город, в дома — коробкИ.

С ипотекой тоже непросто. Наш поселок «Ламбери» относится к премиальному классу, и опыт по привлечению ипотечных кредитов под покупку коттеджей у нас минимален. Наши клиенты, как правило, покупают дома без привлечения заемных средств. Хотя у нас отработаны различные сценарии ипотечных программ с ведущими российскими банками.

В отношениях с чиновниками преобладает негатив. Если вы приобрели участок в неорганизованной застройке, то придется рассчитывать только на себя. И еще придется столкнуться с бюрократической машиной согласований, необходимых для подключения сетей и присоединения дорог.

Арендный загородный бизнес мог бы быть интересен, но его тормозит сезонность. Зачем вкладываться в строительство домов, если они будут сдаваться максимум шесть месяцев в году?

 

 Валерий Соколенко, генеральный директор компании «Лэндкей»:

 

– Коронавирус вытесняет людей из города, подальше от толпы и опасной болезни. Два месяца самоизоляции выставили загородную недвижимость в самом привлекательном свете. Иметь свой участок, свое пространство, избегать скопления людей — сейчас это кажется лучшей идеей для жизни. Особенно летом, в жару, когда границы закрыты и даже нельзя прогуляться в ближайшем парке, — хочется просто отсидеться на даче. Кто-то ее покупает, кто-то снимает, в зависимости от финансовых возможностей.

В топе — поселки с удобной транспортной доступностью. Хоть боязнь города уже крепко засела в нас, связь с мегаполисом терять не хочется. Оптимальный вариант — 30–40 минут на машине. Спрос на такое жилье огромен, а предложение ограничено.

Загородная недвижимость не может быть массовой. Этому препятствует слабо развитая инфраструктура за чертой мегаполиса. Отопление, электричество, канализация — все автономно, значит, застройщик должен делать самостоятельно и на свои средства. Это дорого и долго. В нашем поселке «Горки-Лэнд» на подключение газа со всеми утверждениями и согласованиями у нас ушло 5 лет.

Конечно, девелоперам важно взаимодействовать с муниципалами. Из бюджета региона ежегодно выделяются средства на развитие инфраструктуры. Но пока не будет единого подхода, эффективность останется низкой. Газ делают одни монополисты, электричество — другие и т.д. Бывает: сделали электричество, на следующий день пришли прокладывать газ, порвали провода. Все из-за отсутствия единой программы. Пригородам и селам нужны не точечные кратковременные улучшения, а комплексные.

С сельской ипотекой тоже не все гладко. Заявок много, положительные решения единичны. У нас прошла всего одна сделка с льготным кредитованием, хотя желающих было гораздо больше. К тому же сумма займа не может превышать 5 млн рублей. Весьма сдержанные условия для развития сельских территорий.

 

Дмитрий Новосельцев, председатель совета директоров «1-й Академии недвижимости»:

 

– Мы полагаем, что география предложений быстро не изменится. Покупатели будут выбирать из того, что сегодня реально можно купить на рынке. Среди них по-прежнему будут  преобладать петербуржцы и те, кто переезжает из регионов, чтобы как-то закрепиться в мегаполисе, найти работу и пр. А они будут ориентироваться на разумное время в пути до Петербурга.

По массовому строительству: наш опыт подобного сотрудничества (с компанией «ТОМАК») не конвертировался в практические результаты. Как и переговоры с другими производителями. Причин несколько.

– Производители не готовы вкладываться в строительство демодомов даже на условиях предоставления участка и инженерных сетей (с оплатой после продажи дома). А если покупатели не видят «живого» дома, их трудно заинтересовать буклетами.

– У производителей, как правило, нет бригад, которые бы занимались сборкой домокомплектов. Отсюда возникают чисто практические трудности, включая проблему гарантий при сборке «чужими» руками.

– Многих покупателей не устраивают типовые проекты. А производители не хотят отклоняться от стандартных предложений.

– Девелоперы, как правило, против однотипной застройки, которая придает поселку «скучный», «совковый» вид.

 Для массовости загородного домостроения надо снять ряд тормозов. Первый и главный фактор — низкая покупательская способность. Отчасти ее можно преодолеть за счет субсидированного кредитования со ставкой 2–3% годовых, но в гораздо большем объеме лимита. Вторая причина — слабая социальная и транспортная инфраструктура на расстоянии более 300 км от крупных городов. Решается за счет глобальных инфраструктурных проектов, финансируемых государством. Такое строительство должно обеспечить местное население и переселенцев рабочими местами и стабильной занятостью.

Строительством магистральных и распределительных сетей должно заниматься государство или госмонополии: Газпром, Леноблводоканал, Ленавтодор, Ленэнерго. Не девелоперы должны тратить на магистральные сети свои деньги (и возвращать их, закладывая в цену объекта), а госкомпании, чтобы потом получать по тарифу прибыль с продажи каждого кубометра воды или газа, с каждого киловатта электроэнергии. Это существенно — на 25–50% — снизит стоимость земли.

Очень тяжелая ситуация (и это еще мягко сказано) с регламентами по проектированию и согласованию проектов планировки территорий. Местные и региональные регламенты и Градкодекс подчас противоречат друг другу. Проектировщики не понимают, каким нормативам доверять. При полной финансовой обеспеченности девелопера и высочайшем профессионализме проектировщиков ППТ делаются по 3–4 года! В этой сфере кардинально нужно менять подходы. Государственная система, включающая комитеты правительства ЛО, забравшая от районов вопросы согласований ППТ, полностью оторвана от реальных исполнителей и живет сама для себя и внутри себя!

Мы полагаем, что вполне допустимо  доверить выполнение ППТ проектным компаниям, имеющим членство в СРО, без согласования проектов. И доверить девелоперам строительство коттеджных поселков без получения разрешений на строительство (это не касается многоквартирных домов) на основе разработанного ППТ.

Сегодня проектировщики, девелоперы и строители гораздо лучше разбираются в практике проектирования и строительства, чем те чиновники, которые занимаются согласованиями. Многие из них вообще не имеют профильного образования и опыта работы.

Рынок не простит ошибок, и не надо лишних контролеров!

Кредитование загородной недвижимости тормозит предвзятое отношение банков. Они считают загородную недвижимость менее ликвидной, чем городскую. И заграждаются высокими ставками.

Доступная ипотека при ставках на уровне 2–3% даст рост продаж на 50% и более.

С муниципальными властями — например, с администрациями Юкковского или Колтушского СП, — общий язык находить удается. Они оказывают помощь, по крайней мере, не волынят и быстро дают ответы и согласования. Они ближе к «земле», лучше понимают ситуацию и заинтересованы в том, чтобы проекты быстрее развивались и реализовывались, чтобы появлялись новые налогоплательщики и избиратели. К сожалению, у муниципалов многие функции отобрали и передали в район. С районными администрациями дело обстоит хуже. Особенно отличается всеволожская администрация.

Из ряда возможных вариантов районные чиновники всегда выбирают худший для проектировщиков, инвесторов и девелоперов. Это могут подтвердить несколько независимых коммерческих структур, работающих во Всеволожском районе. Никакой помощи или поддержки от района мы ни разу не получали.

Мы надеемся, что государство будет продолжать наращивать начатое движение в сторону села. Мы 13 лет работаем, рассчитывая только на собственные силы. «1-я Академия недвижимости» ни разу не брала банковских кредитов, потому что неадекватно высокие ставки в итоге приводят девелоперов к банкротству.

Серьезной поддержкой государства в области загородного девелопмента стала программа льготного подключения к электросетям, по которой за 550 рублей при определенных условиях можно получить 15 кВт электроэнергии. А для коммерческих организаций есть программа, которая позволяет подключить до 150 кВт электроэнергии за примерно 36 000 рублей.

Но пока в основном приходится рассчитывать на свои силы.

Несмотря на очевидный рост спроса, мы считаем рискованным шагом строить поселки, ориентированные только на аренду. Но в новом проекте «Сосновские горки» мы запланировали выделить часть квартала под коттеджную застройку для сдачи в аренду. Этому способствует удачное местоположение — рядом с круглогодичным курортом «Игора» и скоростной трассой.

 

Святослав Филиппов, девелопер КП «Изумрудный город» и «Иннола Парк»:

 

– Последние четыре года мы видим, что покупатели, как правило, приобретают участки, чтобы незамедлительно начать строить дом. Однако на рынке мало поселков с законченными коммуникациями, иногда их нет даже в концепции.

В наших проектах инженер по подключениям загружен на 200%: он знает, что к чему, и помогает жителям подключиться быстро и без переплат сторонним подрядчикам.

В целом наличие газа и воды для загородного дома — ключевой вопрос выбора. Люди решаются на покупку, когда понимают, как и в какие сроки их дом станет жилым.

Но есть и те, кто слабо представляет себе особенности загородной жизни, принимает решение «на эмоциях». Есть, к сожалению, и девелоперы, которые удовлетворяют такой спрос. Возникают «полуживые» поселки, и вместо комфортного дома люди получают необустроенную и ненужную дачу...

Еще одна важная тема — кредитование. Разрекламированная программа сельской ипотеки именно в части приобретения земли и строительства дома пока буксует.

 

Антон Гаринов, руководитель отдела загородной недвижимости объединения «Строительный трест»:

 

– Спрос на загородную недвижимость в настоящий момент достаточно оживлен. Причем покупательский интерес отмечается как в элитном секторе, так и в более бюджетных лотах, невзирая на расстояние от мегаполиса. Сегодня многие направления для заграничного отдыха закрыты, и в качестве альтернативы выступает отдых в собственном загородном доме. Люди покупают и недорогие участки в удаленных локациях, и домовладения в престижных коттеджных поселках рядом с Петербургом. Все зависит от уровня платежеспособности.

Загородные объекты нашей компании — коттеджные поселки «Небо», «Сад времени» и «Озерный край» — находятся в непосредственной близости от города, здесь стабильно высокий спрос на домовладения и земельные участки.

Девелоперы сотрудничают с производителями домов — в тех поселках, где ведется продажа участков без подряда. Покупателю такого участка компания предлагает на выбор несколько подрядчиков, которые в дальнейшем отстраивают дом. Но «Строительный трест» продает участки с обязательным подрядом, для постоянного проживания. И в нашем случае мы рекомендуем самих себя, как мастодонтов кирпичного домостроения.

Сегодня сегмент загородного строительства, конечно, нельзя назвать массовым. Его доля на российском рынке крайне мала, особенно на фоне США, где значительная часть населения живет в собственных домах. Но предпосылки к этому все же есть. И это стало особенно заметно на фоне ситуации с карантином.

Массовый переезд за город тормозят несколько факторов. Прежде всего — недостаточная инфраструктура и низкая транспортная доступность некоторых районов области. Мало кто захочет добираться до дома несколько часов. И неважно, дача это или дом для постоянного проживания. Кроме того, не закрыты вопросы с медицинскими учреждениями, школами и детскими садами.

Бывает и так, что человеку хочется жить за городом, но его пугает перемена образа жизни и новый уровень ответственности. За домом надо следить, в него надо постоянно вкладывать средства и силы.

К сдерживающим факторам также можно отнести и отсутствие поддержки от государства, которая позволила бы банкам давать кредиты на более выгодных условиях.

Для банков коттеджи являются более рисковым продуктом, нежели квартиры в жилых комплексах. Поэтому о льготных ставках не может быть и речи. Если кредиты по приемлемым ставкам будут доступными, спрос, конечно, вырастет, но насколько именно? Многие мечтают о собственном загородном доме, но еще неизвестно, какая доля из потенциальных покупателей преодолеет фактор страха и примет решение о покупке.

Если говорить о нашей статистике, то можно отметить, что в секторе загородной недвижимости не более 10% сделок проходит с использованием кредита. У «Строительного треста» достаточно удобная система рассрочки, поэтому даже если ипотечная ставка и снизится на несколько процентов, в нашем случае количество ипотечных сделок вряд ли резко увеличится.

В плане инфраструктуры на помощь бюджета рассчитывать не приходится, поэтому наша компания самостоятельно прокладывает все коммуникации, доводит их до поселка. В одном из проектов мы за свой счет приводили в порядок и асфальтировали разбитую муниципальную дорогу, чтобы обеспечить доступ к нашему объекту.

Ситуация с пандемией показала хороший спрос на аренду загородных домов. На рынке в какой-то момент даже возник дефицит. Вот только создавать из этого тренд, безусловно, пока не стоит. Если и выводить на рынок поселок под сдачу в аренду, то это должен быть очень качественный проект. Такой поселок должен находиться недалеко от города, в окружении леса и водоемов. Там должна быть развита инфраструктура — магазины, рестораны, фитнес-клубы, частный детский садик, уличный бассейн и т.д. Если все это предусмотреть, то подобное предложение будет пользоваться высоким спросом. Однако в такой проект на старте надо вложить немало средств, а срок окупаемости затянется на довольно продолжительное время.

comments powered by HyperComments