385
0
беседовал Синочкин Дмитрий Юрьевич

Максим Жабин:«К переходу на проектное финансирование меня подтолкнуло высказывание Дональда Трампа»

Переход строительной отрасли на эскроу-счета и проектное финансирование, постепенный отказ от привычной долевки воспринимались почти как катастрофа для рынка. Все пропало, банки заберут строительство под себя, жилье подорожает, застройщики обанкротятся… Все не так печально. Сложности неизбежны, реформа действительно была подготовлена отвратительно. Но рынок жилья слишком живуч, чтобы его можно было угробить в одночасье. Об особенностях переходного периода, о налаживании отношений с банками мы беседуем с заместителем генерального директора компании «ЛенРусстрой» Максимом Жабиным.

– Вы — в числе пионеров перехода на эскроу.
– Да, наша компания первой на Северо-Западе стала работать с проектным финансированием под эскроу-счета.

– Для чего? Остальные стараются по возможности оттянуть переход, максимально долго действовать по старой схеме…
– Я не питал иллюзий, что власти отменят реформу или существенно перенесут сроки. Кроме того, у нас уже был опыт работы с проектным кредитованием, но без эскроу. И нам была интересна эта возможность: снижать ставку в зависимости от поступления денег на счет. Мы в этом видим возможность оптимизации бизнес-процессов и решили воспользоваться этим инструментом.
Кроме того, первым быть интересно. По двум причинам. Во-первых, не с кем соревноваться: пока еще нет конкуренции в этой сфере. Во-вторых, банк (в нашем случае — Сбербанк) некоторые особенности и нюансы проходил вместе с нами. Им ведь тоже спустили сверху регламенты и цели, а инструменты и схемы они должны были вырабатывать сами.
Мы несколько лет назад пытались организовать проектное финансирование, с разными банками, не только со Сбером, — не получалось. Мы разговаривали на разных языках.
Мы использовали кредиты под залог имущества, под поручительство бенефициаров для финансирования общей деятельности компании. Но деньги под конкретный проект — это совсем другая история. Важная особенность: здесь нет дополнительного залога. Кредит выдают под участок и под еще не построенные квартиры, то есть под имущественные права.

– Какие моменты вызывали затруднения?
– Сроки. Почти год ушел на предварительную работу. Конечно, хотелось быстрее. Но действует старый принцип: если ты хочешь все и сейчас, то получишь ничего и постепенно. Поэтому мы работали планомерно. У нас ведь в Новом Горелово довольно большой проект — около 400 000 кв.м. Общая сумма затрат — примерно 20 млрд рублей. И банк, прежде чем одобрить проектное кредитование каждого объекта, оценивал проект в целом. Это огромный объем информации, множество отчетов, таблиц, форм и так далее. Но мы прошли этот путь, и сейчас получать эскроу-счета под каждый объект уже значительно проще и гораздо быстрее.
Здесь есть резерв. Потому что мы финансовые планы и модели готовили по своим табличкам, по тем формам, к которым привыкли, а банк потом их переделывал под свои стандарты и формы. Изначально не было синхронизации: строители и финансисты разговаривают на разных языках, а о «переводчике» организаторы реформы не подумали. Мы сами вырабатывали понимание в процессе общения.
И в какой-то момент решили: очень много времени тратится. Давайте мы будем предоставлять данные в ваших формах, и вы будете анализировать цифры, а не заниматься экспортом данных и пересчитывать под ваши требования.
И сейчас мы работаем в рамках банковских стандартов, это очень облегчает задачу и упрощает взаимопонимание. На согласование финансирования по конкретному объекту у нас теперь уходит около четырех месяцев. От заявления до получения денег. Это с учетом регистрации договоров, подписания у нотариуса — всего-всего.
Непреодолимых трудностей не было.
Недавно замминистра строительства Никита Стасишин на одной из встреч сказал: «Если вы не знаете, как правильно взять кредит, — наймите хорошего финансового директора».

– Вам пришлось нанимать дополнительных сотрудников?
– Да, мы понимали, что существенно увеличивается объем документов, которые надо готовить. У нас нет выделенного штата, нет структуры, которая специально занималась бы проектным финансированием. Плановый отдел — плюс один специалист, в бухгалтерии добавились два сотрудника, у главного бухгалтера появился помощник, который готовит отчетность для банка.

– Что изменится для клиента, для покупателя?
– Покупатели пока не очень понимают, что к чему. Надо разъяснять. Для них увеличивается число визитов в офис, число действий, связанных со сделкой. Вы приходите к нам, покупаете у нас квартиру. Подписываете договор долевого участия. Затем идете в банк и открываете эскроу-счет. (Скан договора мы отправляем сами.) Договор подается на регистрацию, после регистрации мы вас оповещаем об этом. Зарегистрированный договор мы отправляем в банк и вам, вы снова идете в офис, где у вас открыт эскроу-счет, и переводите на него деньги. Там есть свои нюансы: если наличные — их надо провести через кассу, если у вас есть счет в Сбербанке, то переводите с одного счета на другой. К сожалению, пока это невозможно сделать онлайн. Но такая опция обязательно появится, думаю, уже в ближайшее время.
Мы себе поставили такую цель: обхаживаем структуры Сбербанка, Дом.РФ, Росреестра — договариваемся сократить насколько возможно число визитов клиента. Чтобы операции происходили онлайн, чтобы покупателю не надо было лишний раз приходить, что-то подписывать. Это в наших интересах: максимально просто и удобно. Сейчас много страхов связано с ЭЦП (электронной цифровой подписью). На самом деле бояться не надо, нужно знать, где и как ее выпускать.
Выбор квартиры всегда будет связан с личным визитом, приехать, посмотреть — это обязательно. Но остальные этапы надо упрощать и делать комфортнее.

– Как складываются ваши отношения со Сбербанком?
– Договор об обычном проектном финансировании мы подписали в 2016 году, договор под эскроу-счета — в конце 2018-го. Сейчас подаем второй договор с эскроу...

– Как продвигается проект в Новом Горелово?
– Грех жаловаться. По объему выполненных работ и по продажам мы могли бы претендовать на то, чтобы продолжать проект по старой долевой схеме. Но не хотим.
Вообще решение о том, чтобы перейти на проектное финансирование, у меня появилось после прочтения книжки Дональда Трампа. Он тогда еще не был президентом. Он сказал: важным элементом развития девелоперского проекта является использование кредитных средств. Потому что те деньги, которые вы зарабатываете, вы должны тратить на себя, на развитие компании. А для всего остального существуют банки. Только надо правильно ими пользоваться.

– Опыт взаимодействия со Сбербанком будет распространяться и на следующие ваши проекты?
– Да, у нас есть определенные планы, небольшой объект в Петербурге, около 25 000 кв.м. Пока, к сожалению, не могу говорить более конкретно: идет согласование. Надеюсь, что в этом году начнем проектирование, в следующем — получим разрешение на строительство.

– А почему в Петербурге, а не в области?
– В Ленинградской области постепенно становится все сложнее работать. Есть неопределенность по социальным учреждениям, по объектам инженерной инфраструктуры, нет ясности по тарифам от монополистов. Возникают дополнительные требования, а значит — издержки. Вообще-то урегулировать такие вопросы должны местные администрации, по факту эти хлопоты перекладывают на застройщика. А маржинальность областных проектов остается невысокой.

– Насколько увеличится стоимость жилья в связи с переходом на проектное финансирование?
– По нашим расчетам — до 12 %. В зависимости от проекта. Сейчас базовая банковская ставка — 13%, но она пересчитывается ежемесячно и снижается в зависимости от поступления денег на эксроу-счета дольщиков. В апреле мы достигли ставки 1,67%. На эти деньги строим дом 28 в Новом Горелово на десять подъездов. А всего в проекте будет 13 жилых корпусов, почти 300 000 кв.м жилья. Плюс коммерческие и социальные объекты.
Социалку мы строим в рамках программы «Стимул». И если бы не федеральное софинансирование, экономика проекта, скорее всего, не сошлась бы. И здесь многое зависит от настойчивости и оперативности областных чиновников. Потому что федеральных денег выделяется достаточно. Но чтобы их использовать, нужна инициатива от администрации, этой темой надо заниматься постоянно, каждый день.
А то, что недавно прозвучало на одном из совещаний («Мы не будет давать разрешения на строительство, потому что девелоперы не вкладываются в социальные объекты»), это, на мой взгляд, неправильно. Никто из застройщиков не станет закладывать стоимость социалки в цену квадратного метра. Она и так растет…
В Новогорелово две школы — минимум 1,2 млрд. Два детских садика — еще около миллиарда. Дополнительно — примерно 7000 рублей на каждый квадратный метр построенного жилья. И это если вложить деньги единовременно. А если стройка растягивается — еще дороже, накладные расходы растут. Плюс сети, объекты дорожной инфраструктуры и прочее.
Это не плач Ярославны: мы бы не занимались бизнесом, будь это невыгодно. Но жилищное строительство стало бы более эффективным, если б увеличилась скорость принятия решений. И на местном, и на федеральном уровнях.

comments powered by HyperComments