865
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Чем дольщик успокоится?

Первое июля — день, когда долевка в жилищном строительстве должна была оказаться вне закона, — миновало. Небо не упало на землю, краны на стройках не замерли, о массовых банкротствах застройщиков тоже пока не слышно. Но проблемы остались. Просто они растянуты во времени и проявляться будут постепенно.

Первого июля рынок новостроек разделился на две неравные группы. В первой — большинство: те, кто получил право завершать начатые проекты по старой, привычной схеме, собирая деньги от дольщиков по ДДУ. Вторая — те, кто договорился с банками, кто будет аккумулировать деньги через эскроу-счета, а строить — на кредитные средства. Во второй группе мы пока уверенно можем назвать лишь пару участников: компанию «ЛенРусстрой» (см. интервью с Максимом Жабиным в этом номере) и Gatchina Gardens. Наверняка есть еще, но они себя не афишируют. (Есть еще третья: те, кто будет строить на свои и продавать готовое. Но такой подход пока заявила только китайская компания «Хун Фу Новый Сити», которая планирует строить ЖК в Федоровском. Так что станем считать это исключением.)
Группа «традиционалистов» будет расти вплоть до 1 октября — это последний день, когда можно предъявить контролерам построенное (не менее 30 % готовности объекта) и остаться в «зоне долевки». А затем, с каждым сданным домом, численность объектов и застройщиков в этой группе начнет сокращаться.
В «зоне эскроу», напротив, число участников будет расти. Все новые проекты — только через банк.
Здесь, конечно, много вопросов. Первый и главный — как новый порядок повлияет на цены. Ответ простой и понятный: будут расти. Но не сразу, а по мере увеличения второй группы. Потому что чудес
в экономике не бывает, бесплатных денег в банках — тоже. Пока «традиционных» новостроек больше — они не дадут подниматься ценам. Но этот запас исчерпаем. Кроме того, в Ленобласти власти начинают прикручивать гайки в сфере социалки и уже с будущего года станут выкупать объекты у застройщиков не за полную стоимость, а за половину. И дороги, и «комфортная среда» — все это в конечном счете окажется в стоимости «квадрата».
Вице-губернатор Петербурга Николай Линченко заметил: «В Петербурге маржинальность жилищного строительства позволяет обеспечить дома детскими садами и школами...» В Ленобласти, как известно, доходность проектов ниже.
Приведем еще мнение опытнейшего специалиста Александра Вахмистрова (сейчас он — президент Объединения строителей Санкт-Петербурга): «В Петербурге нет опасений, что стройки остановятся, а жилье никто не будет покупать. В Ленобласти другая картина…»
Аналитики предсказывают, что до конца года в целом по стране цены вырастут на 9–11 %. Интересно, если прогноз оправдается, насколько сократится спрос?
Чиновники уверяют, что зато рынок станет гораздо надежнее. И это, мол, привлечет новых покупателей. Эксперты полагают, что покупателей (в условиях неуклонного снижения доходов) могли бы привлечь более гуманные ипотечные ставки. Но пока неясно, стоит на это рассчитывать или нет.
По предварительным оценкам, с привлечением денег по «обычным» ДДУ в Петербурге будут достраиваться 9 млн кв.м из 14 млн, на которые выданы разрешения. В Ленинградской области — 4 млн кв.м из 7 млн. На самом деле соотношение будет еще смещено в пользу долевки.
За кадром (и вне категорий) осталось немало компаний, которым по долевой схеме стройку продолжать нельзя (нет заключения от регионального контролера), но и банки денег не дают. По оценкам Минстроя, до 30% застройщиков оказались именно в таком интересном положении.
И вот эта «серая зона» вызывает наибольшие опасения. В невеселый перечень, кстати, попадают все долгострои. И кроме тех, что «на слуху» (объекты «ЛенСпецСтроя» и «Навис», дома «Константы» и «Норманна», вторая очередь «Черничной поляны», ЖК «Близкое» и пр.), в списке могут оказаться и вполне благополучные компании. Сейчас, например, федеральный перечень проблемных объектов Ленобласти открывают семь домов в Сертолово. Застройщик — «КВС-Сертолово». Потому что официальный срок сдачи — конец 2018-го, просрочка более полугода… КВС — серьезная фирма, и дома, скорее всего, достроит. Но репутационный ущерб неизбежен, да и затраты, вероятно, возрастут.
Отчаянные усилия избежать банкротства предпринимает «УНИСТО-Петросталь», пытается спастись компания «Элемент-Бетон». И в прежней ситуации у них, скорее всего, получилось бы. А в новых условиях — неизвестно.
Сейчас на сайте областного Госстройнадзора в списке недобросовестных компаний — около трех десятков фирм. Похоже, их число будет расти.
Надо заметить, что чиновники эту опасность — увеличение числа долгостроев и численности обманутых дольщиков из-за жесткого регулирования — видели. Не случайно федеральные структуры примерно с прошлого года начали заливать проблемы деньгами. За счет бюджета завершаются стройки, брошенные СУ–155; из казны профинансировано продолжение строительства объектов Urban Group в Подмосковье. Ленобласти пообещали 2 млрд рублей на проблемные новостройки. Но этого хватит только на два-три объекта!
«Дом.РФ» заявляет о разработке каких-то особых «небанковских продуктов», которые позволят давать деньги тем, кому отказывают банки… Тогда зачем затевалась вся эта реформа?
«С обманутыми дольщиками борются путем банкротства застройщиков. Как минимум странно», — заметил по этому поводу юрист Дмитрий Некрестьянов.Ничего странного, если принять за основу главный принцип российского госкапитализма: приватизация прибыли, национализация убытков. В «плюсе» останутся крупные застройщики и банки. В «минусе» — малый бизнес и обычные граждане. Отрасль плавно переходит под контроль государства. Если повезет, то уровень надежности и впрямь повысится. Хотя и не обязательно.

comments powered by HyperComments