50
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Сдвиг по фазе

Общий объем сделок в новостройках растет. При этом наблюдается очевидный сдвиг: в городе сделок больше, в области — меньше. Это характерно и для петербургского региона, и для столичного.

В Петербурге за 5 месяцев граждане заключили 31 760 ДДУ (плюс 45% к тому же периоду прошлого года), в Ленинградской области — 12 220 ДДУ (минус 25,4%). Аналогичная ситуация сложилась и в столичном регионе: Москва заметно прибавила — плюс 35%, в Подмосковье зафиксирован спад: минус 5,44%.

Вместе с тем за I квартал в СПб застройщики получили разрешение на строительство 1 млн кв.м,

в ЛО — на 1,5 млн.

При этом ипотека растет опережающими темпами: граждане все чаще при покупке жилья прибегают к банковским кредитам, в Петербурге объем кредитования вырос на 64,2%.

Определились контуры «нового порядка»: поправки в 214–ФЗ вступили в силу, участники рынка просчитали последствия, прикинули убытки. Получилось у разных экспертов по-разному, но в среднем в перспективе — удорожание жилья на 15–20% в ближайшие два-три года.

Причем с формированием «запаса» (участков с разрешениями по старым правилам) тоже не все вышло гладко. Некоторые поправки будут действовать «задним числом», например норма о солидарной ответственности владельцев компаний по искам дольщиков. Практика пока не сложилась, но, по мнению юристов, похоже, что иски за просрочку ввода можно будет сразу подавать к владельцам фирмы-застройщика. Они и так едва успевают отбиваться от исков, штрафов и санкций. (СК «Дальпитерстрой» в прошлом году заплатила по искам дольщиков около 600 млн рублей.)

Надо отметить, что идеологическое обеспечение реформы в долевке было поставлено из рук вон плохо. (Примерно как с пенсионной реформой.) Да, пишут законодатели, надо будет держать 10% проектной сметы «про запас», тратить средства только на предписанные статьи расходов и т.д. и т.п. Все, разумеется, в интересах дольщиков…

Правда, говорит законодатель, если вы все расчеты с гражданами переведете на эскроу-счета в уполномоченные банки, остальные требования вас уже не волнуют.

Значит, в этом и была главная цель? Перевести 3–3,5 трлн «долевых» рублей из касс застройщиков в банки — вполне себе серьезная операция. Впрочем, как у нас нередко бывает, многие механизмы еще не созданы, не продуманы или работают со скрипом. В АСВ поговорили, что новые нормативы гарантированного возврата вложенных дольщиками денег — до 10 млн рублей. Но это так и осталось на уровне разговоров.

Непосредственно «на земле», на действующих региональных рынках, серьезных изменений не предвидится. В первую очередь потому, что чиновники вправе изобретать любые схемы «во имя надежности», но увеличить доходы граждан они не в состоянии. Наоборот: сдвиг пенсионного возраста, увеличение НДС скорее свидетельствуют о движении в другую сторону.

Ширится практика спасать федеральных застройщиков за счет бюджета (то есть за наш с вами счет): это было обкатано на недостроях СУ–155, сейчас та же схема примеривается к объектам Urban Group. А вот региональным компаниям придется выпутываться самим. Вроде бы нашелся новый инвестор в ЖК «Силы природы». (Кто именно — пока не разглашается.) Областные власти обещают помочь и компании «Норманн». На днях выявились финансовые проблемы у группы «УНИСТО-Петросталь» — серьезные, но вполне решаемые…

Рынок жилья — сложный, однако самонастраивающийся механизм. Многие из перечисленных проблем — исключение двойных продаж, соблюдение сроков, приемлемое качество — рынок способен решать самостоятельно. Особенно если ему не мешать.

 

Регистрация ДДУ, январь-май

 

Регион

Январь – май 2017

Январь – май 2018

Разница, %

СПб

20 584

31 760

+ 45

ЛО

15 324

12 220

- 25,4

Москва

27 796

37 566

+ 35

МО

37 231

35 309

- 5,44

 

Ипотека, январь-май

 

Регион

Январь – май 2017

Январь – май 2018

Разница, %

СПб

31 643

51 960

+ 64,2

ЛО

21 950

28 520

+ 29,9

Москва

43 842

60 180

+ 37

МО

116 641

108 761

- 7,2

Данные Росреестра

 

Мнения экспертов

 

Павел Андреев, руководитель Компании Л1:

– Жить в городе, в обустроенном районе, конечно, гораздо удобнее, чем в новостройках на границе Ленобласти. Поэтому, хлебнув «закадных прелестей», покупатели при появлении финансовой возможности — например, более дешевой ипотеки — стали возвращаться в город. Судя по ситуации, одним из последствий введения новых правил на рынке недвижимости будет, в ближайшей перспективе, уход мелких игроков. Предложение станет более взвешенным, но и более дорогим. И покупатели, и застройщики это понимают и стараются успеть купить и построить как можно больше до подорожания.

Думаю, что спрос на новостройки в Ленобласти будет снижаться и дальше в пользу новых жилых комплексов, расположенных в инфраструктурно развитых городских районах. Но свободных «пятен» в Петербурге все меньше, поэтому расширение застройки за городскую черту неизбежно. Считаю, что сейчас будет какой-то период стагнации, затем постепенно произойдет выравнивание.

 

Максим Жабин, генеральный директор компании «Лиговский канал»:

– Перенос существенной части спроса на жилье в пределы городской черты обусловлен несколькими причинами. Снижаются ставки по ипотечным кредитам, ужесточается государственный контроль; идет адаптация новых законодательных инициатив к сложной экономической обстановке. Сроки и последствия непредсказуемы, как и многое другое. Как показывает практика, ко всему привыкаешь. Например: стоимость доллара, повышение цен на топливо, повышение НДС уже никого не смущают и не раздражают. Со временем все станет на свои места. Хорошим показателем нормализации экономики сработает повышение конкуренции: мы все встанем на одну стартовую черту, и цена не будет единственным фактором для повышения спроса.

 

Георгий Богачев, экс-вице-губернатор Ленобласти по строительству:

– Процесс перехода части застройщиков обратно в город начался не вчера, это уже достаточно давняя история. В Петербурге стало полегче с предоставлением земли под строительство, областные власти все более внятно формулируют свои требования к застройщикам. Это постоянный динамический процесс, качели, если угодно.

Экстенсивное развитие в области, когда чуть ли не каждый месяц девелоперы заявляли новые кварталы, — закончилось. Начинается стадия освоения, осмысления: а что теперь, собственно, со всей этой радостью делать? Некоторое похмелье после высоких показателей ввода, причем и у власти, и у бизнеса. Да и граждане теперь гораздо лучше представляют особенности пригородной жизни, понимают, что на практике она сильно отличается от красивых картинок из рекламных буклетов.
 

Анжелика Альшаева, генеральный директор «КВС. Агентство недвижимости»:

– В этом году на строительном рынке появился огромный выбор привлекательных предложений в черте города. Это связано с изменениями в 214–ФЗ, которые заставили застройщиков поторопиться, получить больше разрешений на строительство и вывести объекты в продажу. У людей появился широкий выбор при подборе жилья в Петербурге. Ведь все хотят жить там, где хорошая транспортная развязка, дом расположен близко к метро, развита инфраструктура, рядом садик, школа, магазины. Тем более что предложения застройщиков реализуются по доступной цене, это также благоприятно повлияло на покупательский спрос.

Помимо этого выгодные предложения появились у банков: низкая ставка на ипотечное кредитование, семейная ипотека, военная ипотека, отсутствие первого взноса, субсидирование ставок.

Из-за этих двух факторов в 2018 году спрос на квартиры в городе вырос, а в Ленинградской облас-
ти — снизился.

comments powered by HyperComments