804
0
Синочкин Дмитрий Юрьевич

Тревожное изобилие

К началу лета взыскательный покупатель мог выбирать жилье из весьма обширного перечня: в пригородах Петербурга и в области предлагают около 37 000 домовладений (домов, участков и секций) в организованных поселках и порядка 100 000 квартир в новостройках.

По данным «Петербургской Недвижимости», во втором квартале 2014-го в продаже находятся объекты в 340 коттеджных поселках и 47 дополнительных очередях существующих комплексов, всего - около 35 000 домов и участков. (В мае-июне прибавилось еще примерно 2000 объектов – см. раздел «Новости поселков».) В пределах 30-километровой зоны, то есть в локации для постоянного проживания - 103 поселка и 16 очередей уже существующих проектов, около 8400 домохозяйств.

Первенство по количеству проектов держит Всеволожский район – 31%, в Ломоносовском сосредоточено 20%, в Выборгском 14%.

Эксперты спорят, конкурируют между собой многоквартирные и коттеджные проекты, или они все же ориентированы на разные группы покупателей. Однако комфортная малоэтажка и в самом деле отбирает часть клиентов у других загородных форматов, и в любом случае застройщики нередко претендуют на одни и те же территории, дороги и сети. (См. интервью в этом номере и материал про Румболово.)

По сведениям аналитиков компании Knight Frank, в Ленобласти возводится 3,9 млн. кв. м жилья, или 92 200 квартир. Комитет по строительству дает немного другие цифры: строится 458 многоквартирных домов на (5,18 млн кв. м), 115 078 квартир (из них малоэтажка – 445 470 кв. м, 7415 квартир). Расхождение вполне объяснимо: аналитики считают то, что продается, чиновники – вообще все, на что выданы разрешения.

«Борьба за покупателя обостряется, - говорит Тамара Попова, руководитель отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank Saint-Petersburg.- Первоначальные посылы к экологичности и здоровому образу жизни сменил акцент на стоимость самой дешевой квартиры, изображенную крупным шрифтом на наружных рекламных носителях…».

«Макроэкономическая ситуация и колебания курса рубля приводят к подорожанию импортных товаров и к увеличению расходов на поддержание привычного уровня жизни, - комментирует Андрей Петров, директор департамента консалтинга и оценки АРИН. - На инвестирование приходится все меньшая доля доходов населения. Бюджет на покупку загородного жилья сокращается, средняя площадь приобретаемого домовладения уменьшается».

Есть еще один важный индикатор – аренда. Эксперты АН «Итака» отмечают кардинальные изменения на петербургском рынке жилой аренды. В последние месяцы предложение превысило спрос, в некоторых районах города – в пять раз. Это ставит под сомнение приоритетную роль собственников: складывается рынок покупателя. Новые реалии рынка требуют равноправного участия сторон в сделке (арендодателя и арендатора) в том числе и в части оплаты комиссионных.

«В течение последнего года рынок аренды развернулся на 180 градусов – средние арендные ставки снизились на 15-20%. Срок экспозиции квартир с завышенной арендной платой достигает двух месяцев. Это упущенная выгода  собственников, не готовых к переменам», - считает Алла Казакова, заместитель директора по аренде АН «Итака».

Недорогая аренда в некоторых случаях становится альтернативой покупке в кредит, а также, как и рост предложения, сдерживает цены.

С выходом на рынок все новых «квартирных» проектов, в том числе малоэтажных, роль ипотеки в пригородной зоне становится все более значимой. Пока жилищное кредитование – главный драйвер роста. В первые пять месяцев объем выданных петербуржцам кредитов увеличился примерно в полтора раза. Надолго ли хватит у банков – «длинных денег», а у покупателей – желания ежемесячно отдавать кредитору половину заработанного, пока неясно.

Динамика объемов рынка: количество проектов, площадь строящегося жилья, тыс. кв. м

Район

Нач. 2012

Нач. 2013

Конец 2013

Май 2014

Кол.

Пл.

Кол.

Пл.

Кол.

Пл.

Кол.

Пл.

Бокситогорский

1

1,745

2

1,646

5

4,376

6

5,053

Волосовский

-

1

0,97

2

2,136

1

1,596

Волховский

5

14,711

4

6,98

7

12,27

9

23,083

Всеволожский

85

1079,583

121

1793,719

214

3326,14

245

3792,360

Выборгский

16

187,639

16

142,242

16

108,158

22

1212,304

Гатчинский

23

136,66

23

160,611

43

286,873

42

294,995

Кингисеппский

7

40,719

12

78,681

17

145,411

19

156,682

Киришский

5

19,767

3

15,062

11

113,219

9

72,395

Кировский

15

70,874

20

153,501

33

206,818

33

213,825

Лодейнопольский

4

4,967

3

3,959

4

4,728

4

4,728

Ломоносовский

10

164,658

14

152,457

23

205,524

27

271,588

Лужский

5

12,974

1

5,5

1

5,5

3

8,286

Подпорожский

3

6,617

-

-

-

-

-

-

Приозерский

14

23,567

11

16,274

11

16,096

11

17,478

Сланцевский

 -

-

-

-

-

-

-

Сосновоборский ГО

7

87,8

8

94,588

6

67,688

7

67,694

Тихвинский

3

32,395

4

32,403

1

1,618

2

4,948

Тосненский

23

139,474

13

117,72

17

141,471

18

124,132

ИТОГО

226

2024,150

256

2776,313

411

4648,026

458

5 181,15

 

Данные Комитета по строительству ЛО

Динамика цен в  новостройках, руб./кв. м

Локация Январь Февраль Март Апрель Май

Изм. за год,

%

Спальные районы СПб 83 707 82 997 84 930 85 588 86 124 7,6
Колпинский 60 512 60 188 61 333 62 678 63 799 15,4
Кронштадтский 76 162 77 140 77 330 77 968 77 912 -
Курортный 87 519 92 232 91 776 90 976 88 247 11,5
Петродворцовый 73 284 74 804 76 442 71 813 69 904 1,3
Пушкинский 67 565 68 110 68 956 67 981 68 227 6,4
Всеволожский 66 149 66 904 67 227 67 727 68 346 7,7
Ост. районы ЛО 50 191 50 931 51 999 52 088 53 283 8,1

Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

comments powered by HyperComments

июль 2014