864
0
Денисов Роман

Стенка на стенку

На карте новостроек Петербурга и области преобладают кирпично-монолитные дома. Впрочем, за последние годы доля альтернативных технологий возросла, причем наиболее пестрая картина – в пригородах. Для покупателей вопрос технологии стоит далеко не на первом месте, но определенные стереотипы мешают новаторам.

Если в частном секторе идет жесткая конкуренция между поставщиками материалов и конструкций (для строительства коттеджей), а структура спроса постоянно меняется, то в сфере многоквартирной застройки  все гораздо стабильней. И покупатели здесь не так зацикливаются на технологиях. За десятилетие после развала СССР доля панельных домов сошла к минимуму. Этой технологии остались верны только те, кто приватизировал бывшие советские ДСК и модернизировал производство. Остальные стали штамповать монолитные здания с облицовкой из кирпича. Рынок товарного бетона рос, как на дрожжах. При этом монолит полностью развязывал руки архитекторам и проектировщикам. «Большую роль сыграла уплотнительная застройка, когда из небольшого участка нужно было извлечь максимум жилой площади, - вспоминает директор компании “Ленстройтрест” Александр Лелин. - Здания получались сложной конфигурации, а такие проекты легче реализовать в монолите».

Панельный апгрейд

Во второй половине «нулевых» доля монолита в структуре строящегося жилья превышала 80-85%. Но постепенно ситуация начала меняться. Во-первых, многие инвесторы обратили внимание на альтернативные варианты наружных стен. Росла доля вентилируемых фасадов (облицованных, например, металлическими панелями). Такая конструкция позволяла не только экономить деньги, но уменьшать толщину стен, увеличивая полезное пространство. Тонкий слой современного утеплителя мог заменить толстую кирпичную кладку. Впрочем, некоторые эксперты говорят, что лет через 20 такие фасады потребуют ремонта. Некоторых покупателей это смущает, и все же никто из инвесторов не жаловался на то, что вентфасады массово отпугивали клиентов.

К концу «нулевых» стало возрождаться панельное домостроение. Так, ДСК «Блок» освоил технологию бесшовного строительства (модернизированная 137-я серия). Подтянулись другие игроки.

Использование готовых ЖБИ увеличивает скорость строительства от 20 до 50% в зависимости от технологии, что актуально при застройке целых кварталов.

«Развитие проектов комплексного освоения территорий, несомненно, увеличивает востребованность “панелек”, но только если у девелопера есть свои производственные мощности», - говорит Виталий Калашник, руководитель группы исследований промышленных рынков ЗАО «Решение». До прежних объемов спроса панели еще далеко.

Некоторые инвесторы, ориентированные на КОТ (такие проекты в основном и реализуются в приграничных зонах), начали экспансию на питерский рынок с покупки местных ДСК. Например, столичное СУ-155 приобрело панельный комбинат в Войсковицах. Сейчас компания застраивает жилой квартал «Каменка» в Приморском районе.

Некоторые эксперты уверены, что панельные новостройки актуальны именно возле КАД и за ее пределами, когда речь идет о проектах эконом-класса. Для покупателей такого жилья любая копейка на счету. К тому же многие панельные дома (например, «гатчинские серии) сдаются с отделкой. Пусть скромной, но все-таки можно сразу заселяться.

По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве, сейчас разница в себестоимости строительства панельных и монолитных зданий составляет 7000-8000 рублей/кв.м жилья; примерно на столько же различаются и цены (при прочих равных). «И все же надо признать, что отношения к панельным домам остается неоднозначным. Еще свежи ассоциации с советскими панельными сериями», - говорит директор компании «Решение» Александр Батушанский.

По мнению Максима Жабина из компании «Ленрусстрой», ситуация постепенно меняется: «Мы уже много лет возводим панельные дома (Киришского ДСК) в Горелово. Есть свои минусы и плюсы. Нельзя сказать, что такие новостройки блещут выдающейся архитектурой. Но сейчас на первом месте стоит комфортное проживание, удобство планировок и т. д. До сих пор некоторые считают, что в панельных домах маленькие санузлы и кухни, низкие потолки, не лучшие теплотехнические характеристики. Однако эти недостатки давно устранены. Панельные дома востребованы».

Бетонная солянка

С приходом западных компаний появились комбинированные технологии. Перекрытия можно сделать из монолитной плиты, а стены собрать из готовых ж/б панелей. Например, фирма «ЮИТ» приобретает их на заводе Betset. Этот финский производитель вышел на местный рынок в 2010-м. Его концепция не предполагает привязки к одной серии домов. В компании говорят, что могут изготовить практически любой элемент, который заказчик собирался сделать в монолите.

«Российские заводы тоже начинают производить более качественные стеновые конструкции, зачастую копируя зарубежные технологии. Но они еще не достигли западных образцов. Нередко российские застройщики заказывают на заводе стеновые конструкции “как у ЮИТ”, но результат получается совсем иной, - говорит Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании “ЮИТ Санкт-Петербург”. – Кстати, кирпично-монолитные дома тоже могут сильно различаться. Есть лишь имитации. Например, возводят монолитную коробку, затем сооружают ограждающие конструкции из пенобетона, а внешнюю стену выкладывают снаружи силикатным кирпичом».

Новую для рынка конструкцию предложила компания «Балтрос», когда застраивала (в основном по госзаказу) гигантский квартал «Славянка» возле Пушкина. Фирма возводила монолитный каркас, а в качестве ограждающих конструкций использовала собственные трехслойные деревянные панели (которые ранее применялись только в строительстве малоэтажных домов). В компании говорят, что остались довольны этой конструкцией, и покупатели не высказывали опасений по этому поводу.

Монополия в монолите

По данным ЗАО «Решение», сейчас доля кирпично-монолитных домов (в целом по Петербургу и области) составляет порядка 61%. Еще 16% - монолитные дома без традиционной облицовки кирпичом (например, вместо нее – вентилируемые фасады).

Доля панельных домов возросла на 5%, и весной этого года достигла 15% (а если брать комбинированные технологии, где используются стеновые панели, то более 17%). По словам аналитиков ЗАО, они брали «моментальный срез», а если посмотреть на показатели ввода жилья, то в нем доля панели окажется еще выше за счет высокой скорости строительства.

Заметим, что за скобками этой статистики остаются таун-хаузы (два-три этажа). Их возводят преимущественно из газобетона.

Доля кирпичных домов (когда стены возведены из керамических блоков и облицованы керамическим кирпичом) оценивается всего в 3%. Но если рассматривать отдельно сферу малоэтажного жилья, то этот показатель выше. Никто не сомневается в достоинстве таких домов, но это самая дорогая технология. Себестоимость 1 кв.м жилья примерно на 18 000 рублей выше, если сравнивать с монолитом.

В середине  «нулевых» многие эксперты прочили большое будущее каркасным технологиям (не путать с теми, что применяются в коттеджной застройке). Однако ситуация с ними неоднозначна.

В основе конструкции - несущий каркас, состоящий из опорных колонн, ригелей или плит перекрытий (их выпускают на заводе). Во всех случаях стены зданий не несущие, а только ограждающие, что позволяет облегчить их.

Существуют разные каркасные системы (по аналогии с панельными сериями). Одно из достоинств каркаса (для застройщика) – в экономии площади: можно возводить минимум внутренних стен. Себестоимость каркасных зданий примерно на 20% ниже, чем монолита. Но для покупателей достоинства каркаса не столь очевидны. Например, большое количество колонн в доме может создать проблемы при планировке жилья.

Сейчас доля строящихся каркасных домов оценивается в 3%.

Среди застройщиков, которые сделали ставку на эту технологию – фирма O2 Development. Так, в проекте «Сила природы» она использовала разновидность безригельной каркасной системы КУБ. Некоторые эксперты скептически оценивают эту технологию. То, что для одних покупателей является достоинством, другие могут расценить как недостаток. Возможно, не всех клиентов обрадует, что межквартирные стены - не капитальные. У некоторых граждан есть опасения по поводу звукоизоляции. Несколько компаний, делавших ставку на каркасные системы, ушли с рынка.

Большинство экспертов сходится во мнении, что широкой популярности кирпично-монолитных зданий пока ничто не угрожает. «Исследования потребительского спроса показывают, что при прочих равных покупатель все равно отдаст предпочтение кирпично-монолитным домам, поэтому пока нет никаких предпосылок для серьезного изменения структуры рынка», - говорит Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость».

Структура предложения на рынке строящегося жилья в СПб и ЛО, %

Технология Весна 2013-го Весна 2014-го
Кирпич-монолит 66 61
Монолит 14 16
Панель 10 15
Панель-монолит 2 2
Кирпич 7 4
Каркас 1 3

По данным ЗАО «Решение» («моментальный срез» по объему строящегося жилья)

 

Себестоимость строительства многоквартирных домов по разным технологиям в июне 2014-го и средние рыночные цены на квартиры

Конструкция

Стоимость строительства

общей площади квартир, руб./кв.м

Средние рыночные

цены квартир, руб./кв.м

Крупнопанельные дома 9-16 этажей (например, «Гатчинские» серии, ДСК-3) 54 627 80 926
Монолитные дома с навесными трехслойными панелями 56 567 84 568
Монолитные жилые дома с ограждающими конструкциями из кирпича и блоков 62 058 91 550
Кирпичные дома 6-12 этажей 77 905 107 169

По данным Регионального центра по ценообразованию в строительстве (с начала года удорожание составило 2,02%

comments powered by HyperComments

июль 2014