1282
0
Дмитрий Синочкин

Президент компании «ПетроСтиль» Михаил Беленицкий: «Негативные ожидания сильно сказываются на элитном рынке»

«ПетроСтиль» строил в духе скандинавского минимализма еще тогда, когда другие застройщики, подчиняясь воле заказчика, возводили краснокирпичные «тюремки». Компания относится к очень неширокому кругу фирм, которые формируют моду в отрасли. Не то чтобы в их проектах совсем не было ошибок или неудачных решений — всякое случается. Но к поселкам «ПетроСтиля» внимательно присматриваются не только потенциальные покупатели, но и конкуренты и аналитики.

– Будет ли вторая волна кризиса? От чего это зависит? В какой форме может выражаться?

– Я не ожидаю событий, похожих на те, что случились четыре года назад. Катастрофические ожидания уже и тогда, к счастью, не оправдались. Это во многом поможет решить и сегодняшние проблемы; думаю, с ними справятся традиционным способом: напечатают денег.

– Если напечатают деньги — значит, будет инфляция?

– В прошлый раз такого не произошло, хотя способ был все тот же.

– Но вброс в экономику новых объемов денег не убирает проблемы, из-за которых все и началось…

– Я не большой специалист в макроэкономике, но считаю, что экономические и политические проблемы очень связаны между собой. Если приоритет в том, чтобы выиграть на выборах, то экономические решения определяются тем, как получить необходимое количество голосов. Зачастую они приходят через популистские обещания, которые надо исполнять, а это приводит к дефициту бюджета. Привлекать деньги можно на внешних рынках — под облигации с переоцененной доходностью. Тем самым увеличивая долги государства.

Я довольно часто бываю в южноевропейских странах; там происходят события, которые я (как пользователь) не очень понимаю. Зачем, например, строится очередная ветка скоростного поезда Мадрид — Париж, когда и действующие поезда не загружены? Зачем сооружается четвертое транспортное кольцо, когда три существующих свободны? Ведь это огромные инфраструктурные проекты с огромной затратной частью. Откуда берутся эти деньги? Если задача в том, чтобы распределить контракты между строительными компани-ями, — тогда понятно. Но в конечном счете за это кто-то должен платить.

Если в Греции столько бюджетников и они имеют такие экономические возможности, то понятно, как и откуда образуется дыра.

– Может быть, не только странам, но и гражданам пора оставить привычку жить в долг?

– Есть два пути. Первый — ты всю жизнь копишь, а потом что-либо приобретаешь. Опасность в том, что, например, эти средства могут девальвироваться в тысячу раз, как это произошло с советскими накоплениями. А можно брать кредиты. Это база для развития экономики.

– Но если мы предполагаем плавное, без катастроф, развитие экономики, то, значит, я сегодня живу лучше, покупая в кредит качество жизни, а завтра буду хуже, потому что надо отдавать?

– В нашей группе компаний есть и финская фирма, сотрудники которой проживают в Финляндии. Мы платим им зарплату по всем финским законам с выплатой налогов. Я могу сравнить, как живут наши и финские сотрудники. Зарплаты сопоставимы, но финны не могут так отдыхать, как россияне. У них автомобили поскромнее. Но они живут в своих домах, имеют бесплатное высококачественное медицинское обслуживание, социальные гарантии, бесплатное образование. Наши сотрудники, зарабатывая «чистыми» больше, тратят на себя. Многие из них нуждаются в улучшении жилищных условий, но зачастую это остается сложной, дорогостоящей задачей.

– В 1980-е годы Рейган отменил запрет на объединение инвестиционных и коммерческих банков. Тут же оказалось, что самое выгодное на свете производство — производство денег из денег, и в выигрыше оказались те, кто быстрее научился продавать гражданам и компаниям производные финансовые инструменты. Теперь их в семь раз больше, чем самих денег. А для этого необходимо, чтобы рядовой потребитель в это верил, чтобы он привык жить в долг, тратить больше, чем зарабатывать.

Дом — наоборот, он из основательных вещей, которые всегда нужны человеку, он находится в консервативном поле, не в поле демонстративного потребления. Как вы оцениваете сегодняшний уровень спроса, какие перемены произошли после 2008 года?

– Элитный рынок находится в тяжелой ситуации. В большей части проблема носит психологический характер. Многие люди обеспокоены или разочарованы тем, что происходит в стране, была очень сильная волна скептицизма. Кроме того, проблема заключается в том, что были очень большие ожидания в связи с приходом Владимира Путина, которые (в том числе) способствовали приобретению недвижимости.

Когда же у людей негативные ожидания в плане развития страны, это очень сильно сказывается на элитном рынке. У большинства наших клиентов уже есть даже дома, не только квартиры. То, что они приобретали у нас, было воплощением их нового понимания того, каким должен быть дом. Наши клиенты — это, в основном, действующие бизнесмены. На спросе сказываются проблемы в их конкретном бизнесе, они берут деньги из тех, что заработали, а не распилили.

– Но тех, кто распиливает, тоже должно быть много?

– Это не наши клиенты, у них другая ментальность.

– Можно ли в цифрах выразить падение спроса на элитном рынке?

– Думаю, спрос сократился в несколько раз. С другой стороны, я замечаю сейчас новую тенденцию. Невозможно все время жить в ожидании бед, через какое-то время от этого устаешь. Кроме того, уже есть уроки массового негативного опыта, связанного с приобретением жилья за границей. Это далеко, такая недвижимость менее ликвидна, есть сложности с обслуживанием, в общении с властями, с местными жителями. Поэтому в какой-то момент люди начинают возвращаться и смотреть, как им улучшить жилищные условия здесь. Это сохраняет клиентскую базу. Другое дело, что с каждым кризисом меняются отношения между застройщиком и клиентом. Покупки становятся более сознательными, более серьезно люди делают deu dilligense документальной части, серьезней подходят к юридическим схемам, к обязательствам застройщика.

Кроме того, меняется роль банков. Невозможно заниматься девелопментом, не привлекая деньги. С другой стороны, делать это для мертвых проектов — значит, затягивать петлю. Например, мы привлекли деньги банка в Medovoe, но половина объектов у нас на этот момент была продана. Надо четко понимать, с каким продуктом ты вышел на рынок, что и почему люди будут покупать. Но определенный риск есть всегда.

– Вы собираетесь двигаться в нижний ценовой сегмент?

– Да, сейчас мы активно над этим работаем. Запускаем проект во Всеволожском районе, в Мистолово. Его мы планировали делать вместе с компанией RBI, но решили разделиться: двум девелоперам трудно в одной упряжке. Но мы все равно совместно развиваем территорию, строим дороги, улучшаем инфраструктуру.

Наш продукт, конечно, будет отличаться от того, что строит «Северный город».

– Традиционно считается, что если рядом строятся многоквартирные дома и коттеджи, то для «многоквартирников» это плюс, а для коттеджей — минус.

– Мы надеемся предложить такой продукт, что клиенту, может быть, придется выбирать: взять трехкомнатную квартиру или за те же деньги у нас отдельный дом большей площади и с участком. Надеемся запуститься осенью. Это зависит от программы сотрудничества с банком. В проекте будет около 300 единиц, в том числе небольшое количество квартир, а также таун-хаузы и отдельные дома.

– В чем будет фишка проекта? За счет чего рассчитываете получить конкурентное преимущество?

– Главная фишка — продукт от девелопера с опытом законченных успешных проектов.

– Может быть, в период экономической турбулентности постоянное жилье — более устойчивый сегмент рынка, чем дачное?

– Идея собственного дома для российского человека — это, может быть, главная мечта. И чем больше и чем плотнее строят в городе, тем больше перспектив для развития пригородных территорий. Для этого необходимо решить инфраструктурные вопросы. Мы делаем это совместно с RBI. Ключевые проблемы соцкультбыта связаны только с детьми — это школа и садик, они будут. В Мистолово развивается дорожная сеть, проект расположен рядом с КАД.

– При строительстве инфраструктуры и социалки вы рассчитываете только на собственные силы?

– К сожалению. Ни от муниципалитетов, ни на федеральном уровне никакой помощи нет.

– Возможна ли координация действий города и области в пригородной зоне?

– Это должно быть базовой предпосылкой для развития региона. Невозможно цивилизованно развивать загородный рынок без координации и существенной помощи властей. Все равно будут появляться стихийные очаги более или менее успешных проектов, но в итоге административная разобщенность бьет по качеству жизни, по налогооблагаемой базе.

– Вы не опасаетесь, что муниципалитеты, получив землю и полномочия, станут главными конкурентами девелоперских компаний?

– В цивилизованном варианте развития муниципалитеты и девелоперские компании могут выступать как партнеры. У ОМСУ нет опыта продаж и обслуживания. Сейчас мы чаще находимся в конфронтации с муниципалитетами. Они решают свои локальные задачи. Зачастую главы муниципалитетов — это ставленники бизнес-групп, которые занимаются спекуляцией землей.

– У вас сейчас шесть действующих проектов, в которых остались небольшие объемы.

– Показатель качества проекта — как идут вторичные продажи. Как правило, в наших проектах люди легко продают объекты — и дороже, чем купили. У нас будет дачный проект бизнес-класса около Сосново, примерно на 50 домовладений. Там мы станем продвигать новую концепцию — рядом с поселком будет органическая ферма. У нас уже есть круг клиентов, которых на три такие фермы хватит, это жители наших поселков. Вопрос — в правильной организации.

– Ваш прогноз состояния рынка до конца года? 

– Я ожидаю рост количества сделок, в первую очередь — за счет отложенного спроса, сформировавшегося в последние годы.

– В городе кончается недорогое жилье. Куда пойдет покупатель? За квартирой в Кудрово или будет искать недорогой отдельный дом?

– Думаю, оба варианта будут востребованы.

К сведению

Михаил Беленицкий родился в 1962 году в Ленинграде. Окончил Институт физической культуры им. Лесгафта. В 1991-м основал компанию «ПетроСтиль». Женат, воспитывает троих детей. 

«ПетроСтиль» — девелоперская фирма с 20-летним стажем. На счету компании четыре завершенных коттеджных поселка класса elite и de luxe: «Высокие ели», «Горки СПб», «Корабельные сосны», «Медовое»

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

июль 2012

Спорт: адреналин