871
0
Дмитрий Синочкин

Перемена декораций

Посткризисный рынок загородного жилья сегодня напоминает берег после отлива. Волна схлынула, вынеся в полосу прибоя много всякого, в том числе и случайного. Уцелели и остались на своих местах самые надежные фирмы и наиболее расчетливые покупатели.

И попробуй еще угадать: отлив — всего лишь циклическое влияние луны или предвестник цунами? В любом случае время перед второй волной еще есть. Стоит не спеша оглядеться.

Основные тенденции — все те же: предложение растет, устойчиво опережая спрос. В конце I квартала аналитики КЦ «Петербургская Недвижимость» насчитали в продаже около 18 000 объектов в 313 поселках. В апреле-мае на рынок вышли новые участники —  не менее тридцати новых проектов. (Часть данных приводим по публикации на BN.ru — там размещен обзор с довольно подробным разбором новинок.)

По сведениям аналитиков Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, количество сделок, приходящихся на один проект, устойчиво растет. Два года назад этот показатель составлял 2,7 продажи в квартал, год назад — 3,5, в первом квартале 2012-го — 4,7. Однако к этим цифрам приходится относиться с осторожностью: компании, в которых продаж нет совсем, как правило, просто выпадают из статистики. 

Новички и старожилы

Компания «Союз Капитал» открыла продажи в «Лесной усадьбе» (недалеко от станции Ириновка): 83 участка с подрядом, минимальный лот (дом из газобетона площадью 106 кв.м на участке 8 соток) — 3,7 млн рублей (без коммуникаций). Фирма «СтанейСтройИнжиниринг» начала реализацию участков в ДНП «Золотой пляж» (озеро Глубокое, 80 км от Петербурга), 160 тысяч рублей за сотку. «Северный город» начал продажу квартир в давно анонсированном проекте Mistola Hills (2 км от КАД). В первой очереди 542 квартиры, стоимость жилья от 60 до 85 тысяч рублей за кв.м. Компания «Сигмакс» запустила вторую очередь поселка «Рыжики» (рядом с Разметелево, 7 км по Мурманскому шоссе): 300 участков без подряда по цене от 85 тысяч за сотку. Коммуникации оплачиваются отдельно (видимо, от 500 тысяч рублей). «Весна SpringDevelopment», девелопер поселка «Киссолово», запустила в продажу четвертую очередь проекта — 98 участков по 136,5 тысячи рублей за сотку плюс платеж 830 тысяч за инфраструктуру. Началась реализация второй очереди ДНП «Луговое»…

В дорогом сегменте — тоже не без новостей. «ПулЭкспресс» продает четвертую очередь поселка «Охтинский парк» (между Энколово и Кузьмоловским) — 59 участков по цене 330–350 тысяч за сотку. Partik House реализует 2 и 3 очереди поселка Partik Land (недалеко от Васкелово: участки от 210 тысяч рублей за сотку, дом с участком — 8 млн руб. Honka осваивает Курортный район: коттеджи в концептуальном поселке HonkaNova (Солнечное) будут продаваться от 57 млн рублей и выше. Фирма «Бьер Люмьер Холдинг» начала реализацию участков в клубном поселке «Зеленые горки» (Зеленогорск) — по миллиону за сотку (к участкам подведены асфальтовая дорога, электричество, газ, вода, канализация).

Предложение разнообразное и во многих случаях — вполне качественное.

Остается открытым главный вопрос: кто все это будет покупать?

В поисках ниши

Генеральный директор компании «Т-Дом» Дмитрий Зюзин считает, что в период с 2008 по 2010 (примерно) год рынок качественно изменился: «В нашей компании с 2010 года начали продаваться в основном объекты практически только что (в кризис) приобретенные. Во-первых, из-за более низкой цены, во-вторых — это просто были другие объекты, с другими параметрами. То, что скопилось до 2010 года, пользовалось гораздо меньшим спросом, даже несмотря на скидочные акции…»

Фирма «Т-Дом» нашла свою нишу: мини-поселки в ближнем пригороде (с 2009 года компания реализовала 6 кварталов с подготовленной документацией площадью от 30 до 70 соток, 21 коттедж и 73 участка в розницу), многофункциональные объекты с изменяемыми настройками (не пошла продажа в собственность — переделали под мини-отель). Но это не универсальный рецепт — это именно собственная ниша, в которой еще один участник может и не поместиться.

Дмитрий Зюзин также фиксирует серьезные перемены в поведении покупателей.

«В кризис выпали из продажи объекты средней ценовой категории (участки стоимостью от 4 до 7 млн рублей). Зато статистика в 2011 и начале 2012-го запестрила продажами от 1,8 до 3,5 млн за участок. Требования к площади участка стали менее жесткими (раньше — непременно не меньше 12–20 соток). Покупатель главное внимание уделяет месту, а в случае с недорогими участками на удивление важную роль играет окружение.

Еще одним результатом кризиса стало почти повальное желание сэкономить на привлечении к приобретению недвижимости специалистов и экспертов. Начались казусы типа: “Продам свою квартиру за 4 миллиона — за 3 куплю участок и за миллион построюсь”,— да так уверенно, что даже не хотелось разубеждать. Один из клиентов хотел поменять свою 130-метровую квартиру у метро “Елизаровская” на 4-этажный кирпичный особняк площадью 450 кв.м в Парголово и при этом рассчитывал получить 3 млн доплаты. Искренне удивлялся, когда мы ему отказали…»

Рынок на вырост

К счастью, период смятения в умах и некоторой неадекватности оказался непродолжительным. В начале 2012-го на рынке обозначился подъем спроса.

По данным портала BSN.ru, в мае компании, участвующие в информационном обмене (84 проекта, около 40 застройщиков — примерно треть активного рынка), провели 248 сделок — почти в 2,5 раза больше, чем год назад (104 сделки). Такая же картина была и в апреле (245 сделок, год назад — тоже 104). Рапортовать о возрождении спроса мешает то обстоятельство, что существенная часть прироста обеспечена продажами в комплексах «Кивеннапа». Аналитик Дмитрий Сперанский склонен полагать, что таун-хаузы в бюджетных проектах «Кивеннапы» — это не совсем (в традиционном понимании) загородное жилье. Хотя какую-то часть спроса эти проекты на себя оттягивают.

Но даже на уровне экспертных оценок — рынок выглядит гораздо оживленнее, чем год назад. 
  
«Не хочется раньше времени говорить о том, что рынок восстановился и все хорошо,— говорит Дмитрий Майоров, генеральный директор компании “Русь: Новые Территории”. — Мы наблюдаем спокойное движение вверх и незначительное увеличение количества продаж объектов в различных ценовых сегментах. Что нам особенно приятно, растет число сделок и в бизнес-классе, где до последнего времени было совсем туго с продажами. Статистика информационного обмена последних месяцев свидетельствует о том, что граждане стали более охотно приобретать готовые дома по цене 12–18 млн рублей. Мы это видим и по своим сделкам, и по продажам коллег».

«Безусловно, увеличение интереса к проектам загородной недвижимости с начала года есть, — подтверждает руководитель проекта “Юкковское” Сергей Михайлов. — И пусть рост спроса в сегменте бизнес-класса менее заметен, чем среди предложений низкой ценовой категории, но положительная тенденция явно наблюдается. Покупатель стал более разборчив и требователен. Сегодня спрос (по сравнению с прошлым годом) более жестко связан с определенной стадией готовности проекта. Потенциальные клиенты следят за развитием рынка и конкретных проектов».

«Стабильность (или ее видимость) пришла в 2012-м — устойчивый, на наш взгляд, спрос не поколебала даже “плавная девальвация рубля”, — говорит Дмитрий Зюзин. — Даже наоборот: понесли люди денежки в недвижимость, наверное, увидев-таки в ней “тихую гавань”.

Европейский кризис пока не накрыл потребителей, как ранее американский — все-таки Америка у руля: там кто-то чихнет — во всем мире боятся за свои финансы, а паника в Европе не убивает в головах наших граждан способность думать и считать. А может, просто устали уже бояться кризисов…»

В любом случае аналитикам, маркетологам и всем заинтересованным участникам рынка придется переучиваться. Прежнего «джентльменского набора» параметров (место, формат домовладения, схема продаж, инфраструктура) уже недостаточно, чтобы планировать успех и прогнозировать продажи.

Психология потребителя в период турбулентности — штука капризная и малоизвестная. Уже недостаточно объективных данных о текущем спросе и предложении (даже если допустить, что они есть и доступны). Чтобы хоть как-то планировать бизнес, необходимо анализировать макроэкономическую ситуацию, выделяя из потока данных те параметры, которые могут иметь отношение к рынку загородного жилья. Первую (конечно, очень приблизительную) попытку такого рода мы приводим ниже.

если понравилась статья - поделитесь:

comments powered by HyperComments

июль 2012

Спорт: адреналин